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Nov 20 Fri 2015 09:30
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內容來自sina新聞

共有物業須由業主大會登記確權

王則楚

權利和義務是對等的，絕不能一方面強調自己的業權，一方面又不履行自己業權的義務。通觀廣州房地產住宅小區的所有車庫，居然車庫被開發商占有(許多當初的樓盤，地下開發的建築是不計算容積率的，是屬於人防工程歸全體業主防空使用的)，而且被他們經營，收取車庫的停車費，但卻不繳納物業管理費。甚至使用的員工還由物業公司支付人工工資。這是哪傢的道理？

報載，廣州逸雅居的業委會，近日入稟法院，要求撤銷"關於業委會不具備對物權登記提出主張權利的判決"。原因是這個樓盤的五樓架空層，原是開放為公共活動場地的，忽然間被封閉瞭。小業主們有意見瞭，認為物管方侵害瞭公共利益，但發展商拿出瞭"架空層"的房產證。而業委會通過信訪得到規劃部門給出的復函證實：此架空層的"原規劃報建審批為架空支柱層，屬於小區全體居民活動使用的公共開放空間"。於是業委會要求法院判決房管局依法撤銷房產證。但法院認為：業委會不具備對物權登記提出主張權利。"

首先，我們必須弄清楚，共有物業是小區居民生活所必須的物業，它的權屬已經隨業主專有物業的權屬一起，歸於業主。《物權法》第七十三條明確：建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。但長期以來，我們對這些屬於業主共有的物業卻沒有登記確權。

開發商拿出的"架空層房產證"是什麼證明呢？是在房屋出售之前，房地產管理部門出具的開發商建築區劃的全部確權。也就是說，沒有出售房產之前，這些共有物業屬於開發商整體擁有。但在出售部分房產之後，其共有物業就產生瞭共有人，這個共有人當然應該對共有物業的權利提出物權的登記主張。這也是其房產證中"分攤面積"所實體賦予的權利。

我們多次主張要明確住宅小區的共有物業，並且登記確權。因為，我們繳納的物業管理費用，是用於共有物業的中路重劃區利率多少免費諮詢試算管理的。共有物業的管理費用是按專有面積的大小來分攤的、按使用共有物業的頻率來確定繳費標準的。

如果開發商拿著"架空層房產證"，強調架空層屬於開發商所有，那麼架空層就成瞭開發商的專有物業，應該按規定繳納物業管理費，而且由於架空層使用的人多，應該按住宅物業管理費的2倍繳納。如果開發商拿著大確權的產權證，顯示他擁有全部共有物業，那麼這個建築區劃內就沒有共有物業，全部業主就無需要繳納物業管理費。

權利和義務是對等的，絕不能一方面強調自己的業權，一方面又不履行自己業權的義務。通觀廣州房地產住宅小區的所有車庫，居然車庫被開發商占有(許多當初的樓盤，地下開發的建築是不計算容積率的，是屬於人防工程歸全體業主防空使用的)，而且被他們經營，收取車庫的停車費，但卻不繳納物業管理費。甚至使用的員工還由物業公司支付人工工資。這是哪傢的道理？

在一再呼籲之下，廣州市國土房管局2013年第424號文印發瞭《廣州市房地產開發項目公共服務設施房地產權登記管理規定》，規范瞭廣州市"房地產開發項目公共服務設施的房地產權登記，明晰各類公共服務設施的產權歸屬和登記要求"。該規定明確"不納入分攤面積的，一般包括建築物內的架空層......"，並且專門指出"不作為分攤面積的業主共有的設施，已由開發企業領取瞭房地產權利證書的，如該設施未辦理分割登記，由登記機構在房地產登記簿上加以註記'某建築區劃內的全體業主共有'"。

開發商拿出的"架空層房產證"，其實就是一個未加以註記"某建築區劃內的全體業主共有"的房產證！隻要向房管局產權地籍登記處反映，要求他們在開發商的"架空層房產證"上加註"逸雅居建築區劃內的全體業主共有"就完全可以解決。

鬧到對簿公堂，法院還來個"業委會不具備對物權登記提出主張權利"，實在是太讓人啼笑皆非瞭。

(作者為省政府參2順位任何問題免費諮詢事)

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-18/08234597629.shtml

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Nov 20 Fri 2015 09:29
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內容來自sina新聞

3月中國樓市銷量明顯回升 70城房價走出過冷區間

??18日，國傢統計局公佈的“2015年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，雖然70大中城市房價水平仍在一年前徘徊，但70城房價已走出“過冷”區間。業內人士認為，隨著二季度市場成交量的繼續上升，70城房價有望止跌反彈。

國傢統計局數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有50個，比上月減少16個，上漲的城市有12個，持平的城市有8個，分別比上月增加6個和10個。其中，深圳以0.7%的環比漲幅領漲，廣東惠州則以0.9%的降幅領跌。一線城市方面，除深圳房價延續瞭四個月向上的走勢外，北京房價轉跌為升，上漲0.3%，上海房價與上月持平，廣州降幅收窄至0.1%。

國傢統計局城市司高級統計師劉建偉分析認為，一線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環比綜合平均，分別由上月下降0.1%和持平轉為本月上漲0.2%和0.3%。二、三線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環比綜合平均雖仍然下降，但降幅均比上月收窄。

專傢認為，3月樓市成交上升是促使房價環比跌幅收窄的重要原因。“70大中城市的環比銷售量回升明顯。”劉建偉說，“3月份，70個大中城市新建商品住宅成交量為21.7萬套，比2月份增加65.9%，接近去年同期水平。隨著3月底樓市新政影響的逐步顯現，預計未來銷售量可能繼續回穩。”

記者近日在多地調查發現，自“330”新政出臺之後，供求關系和市場預期均發生瞭微妙的變化。

以連續四個月領漲全國房價的深圳為例，該市目前供需局面發生明顯改善。易居房地產研究院數據顯示，深圳2月份新建商品住宅庫存量為409萬平方米，而到瞭3月份則為356萬平方米，下跌幅度高達13%。從該市的去庫存周期看，3月份為6.8個月，為12個月以來最低水平。“這是支撐深圳房價上漲的市場原因。”深圳市房地產研究所所長王鋒表示。

房企和購房者的市場預期也在發生轉變。業內人士認為，改善型項目爭相入市是市場轉暖的標志之一。保利地產董秘黃海認為，2014年樓市低迷，開發商競相降價跑量，剛需盤總價低、需求大，累計客戶周期短，市場消化速度相比改善型項目要快得多。市場環境好轉後，開發商則開始推出高價樓盤。

在上海，位於新天地板塊的高端住宅項目復興瓏禦將於近期入市，開發商上海萬業企業(8.33, 0.04, 0.48%)老西門置業發高雄房屋民間二胎轉貸展有限公司總經理許洪明明確表示，該項目主要針對高端改善型需求。

據其代理商第一太平戴維斯測算，由於五年以上房貸利率自2014年11月以來下跌瞭0.65個百分點，這使得改善型需求入市意願較為強烈。目前上海高端住宅市場需求上漲，一季度成交單價超過6萬元的住宅成交面積占上海全市總成交的6%，成交均價環比反彈2%達66100元／平方米，且仍保持上漲態勢。

在蘇州，一向以打造和經營書店、畫廊等文創產品的臺灣誠品也開始跨界地產領域，其位於金雞湖畔的高端住宅空間項目——誠品居所將於2015年4月開貸款還款試算盤。

市場跡象表明，第二季度房價止跌回漲為大概率事件。上海易居研究員嚴躍進表示，在“330”新政的刺激下，市場預期已經發生改變。預計二季度市場成交量將繼續上升，各大城市將積極吸收和消化一季度的利好政策，將有更多城市走出止跌通道。在這過程中，一線城市將扮演房價上漲的領頭羊角色。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-19/08255995351274093327527.shtml

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市住建委發網絡便民地圖

京華時報訊(記者周宇)近日，市住建委官方網站推出"政務電子地圖服務平臺"，可查詢就近申請保障房、辦房屋產權證、企業各種資質審核、備案等的辦事大廳地址、乘車及電話信息。

記者在網站上體驗後發現，可查詢內容包括：住建委辦事機構、保障房申請機構、2008年以後取得銷售許貸款計算器可證的經適房和兩限房項目，以及由區縣發佈配租方案公告的公租房項目。

這份官方地圖比一些商業地圖網站中提供的內容更為詳細，查詢各區縣以及亦莊的房屋交易中心、房屋過戶大廳時，地圖中都會按照一些區縣建設、房管分開的現狀，給老百姓不同的指引。例如東城、西城、朝陽、海淀等區縣，都分別標記出瞭住建委辦事大廳和房管辦事大廳。

市住建委相關負責人表示，未來索引中還將添加內容，對每個機構所辦事項、辦事指南信息進行豐富，爭取讓老百姓上網就能查個明白，到瞭現場直接就能辦理業務。市住建委"政務地圖"網址為http://www.beijingmap.gov.cn/bjjs/。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-28/07531998508.shtml

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小區20%車位或強制出租開發商急賣車位避新規

??近日,廣州市對車位租售辦法進行大幅修訂並對社會征詢意見,根據新的車位銷售規定,開發商賣房前必須公示車位售價、業主每套房隻能買一個車位、小區20%的車位必須用來出租、開發商出租車位給小區外的個人和單位租期不得超過六個月。這一車位銷售新規能否改變目前車位普遍“天價”的狀況讓人期待。不過,也有不少業主擔心開發商“水來土掩”,還有更多的招數來應對。

??現狀

??廣州最貴車位價格已超70萬

??“隔壁小區的車位5萬-10萬一個,我們小區卻賣18萬元,而且產權才30年!”近日,廣園東某大型樓盤賣車位引發瞭部分業主抗議,不少業主認為開發商車位銷售不透明,價格也明顯超過瞭同區域的其他小區。

??“以前我們小區的車位租金260元/月,現在不但賣18萬元/個,而且還要收160元/月的管理費,實在太離譜瞭。”該樓盤業主張女士告訴記者,開發商短暫公示過車位信息,但隨後就撤瞭下來,很多業主根本不知道小區到底配備瞭多少車位,開發商強行高價賣車位,業主們感到非常無奈。

??相關數據顯示,廣州市目前各種停車位總計68萬—75萬個,約4輛車搶一個停車位,缺口多達44萬個左右。去年廣州全市新增私傢車15萬輛,今年以來更是以每天1000輛的速度快速增長,這無疑讓停車的壓力“雪上加霜”。

??陽光傢緣數據顯示,今年前11個月,廣州共賣出瞭22359個車位,總價值超過40億元,平均每個車位的價格約為18萬元。最貴的車位莫過於荔灣的美荔尚築,該項目今年成交的一個車位總價高達716456元,而且這個車位僅是12平方米的普通車位,並非子母位。記者還發現,相比前兩年車位50萬元/個就算是全市天價的狀況,今年廣州一手車位成交價在50萬元/個左右的樓盤就有10個以上,40萬到50萬幾乎成瞭市中心樓盤的“行價”。

??車位價格高,自然引發不少業主的不滿。“現在市中心幾乎看不到30萬元以下的車位瞭,動不動四五十萬一個,路邊停車位今年停車費也大幅上漲,更加推高瞭小區車位價格。”市民李女士去年在小區貸款購買瞭一個50萬元的車位,但她還是慶幸自己出手早,不然現在有錢也買不到車位瞭。她告訴記者,就是這50萬一個的車位,還是托瞭不少關系才搶到的。

??有開發商加緊車位銷售

??市場

??記者發現,時值年底,不少小區都在忙著賣車位。事實上,除瞭年底沖擊業績這一需要,不少開發商擔心廣州將出臺新的車位銷售規定後,很多車位都不能再賣瞭,因此加緊瞭車位的銷售。

??上周末,番禺華南板塊某小區將對車位進行內部發售,車位價格約15萬元/個,目前已有不少業主摩拳擦掌準備入手。同樣在番禺,某大型小區也準備近期出售車位,該開發商計劃在車位銷售新規出臺前趕緊將車位脫手。

??根據《規定》要求,2008年4月1日之前已核準預售的車位、車庫,未在2009年7月31日前辦理車位買賣預告登記手續或預售合同備案登記的,按該規定執行。2008年4月1日之前已辦理初始登記的車位、車庫,未在2009年7月31日前辦理車位產權轉移登記手續的,也按該規定執行。也就是說,目前幾乎所有的新開發樓盤,其車位銷售都要按照新的規定執行。

??爭議

??新規能否遏制天價車位?

??廣州高價車位現象能否得到遏制?車位銷售能否更透明?近期,廣州市國土房管局出臺瞭《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》(征求意見稿)(以下簡稱《規定》),《規定》目前已結束瞭征求意見期,預計很快就會出臺正式文件,這一車位銷售新規將極大改變目前車位被開發商“一賣瞭之”的現狀。

??該《規定》除瞭與以往一樣強調要求“出租出售車位應當首先滿足業主需求”外,還提出“應預留規劃用於停放汽車的車位、車庫數量的20%比例的車位用於出租。”並且《規定》還要求:建築區劃內用於停放汽車的車位、車庫數量超過本建築區劃內房屋套數的,超過部分應預留用作出租。

??而在出租上,《規定》也做瞭明確要求:建設單位出租建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的,應當首先出租給本建築區劃內業主和物業使用人;在滿足本建築區劃內業主、物業使用人需要後,建設單位可將車位、車庫出租給本建築區劃內業主、物業使用人以外的單位或個人,但租賃合同期限不得超過六個月。

??●一套房對應隻能買一個車位

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??根據以往的規定,開發商在滿足業主購買第一個車位的需求後,可以允許業主再購買第二個或以上的車位。但根據新的規定,未來一套房對應隻能買一個車位,這或將有力抑制目前市中心車位價格高企的現象。

??根據《規定》,建設單位出售建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的,建築區劃內業主每購買一套房屋,隻能相應購買一個車位或車庫。建設單位不得出售建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫給本建築區劃內業主以外的單位和個人,但在已首先滿足本建築區劃內業主需求的情況下,建設單位可整體轉讓建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫,整體買受方須遵守建設單位出租、出售車位的相關規定。

??在二手車位轉讓方面,《規定》要求:持有同一建築區劃內兩個以上(含兩個)車位、車庫的權屬人(除建設單位外)出租或轉讓車位、車庫,應當首先滿足本建築區劃內業主的需要。

??●業主擔心新規仍有漏洞可鉆

??“如果車位隻能一戶買一個,不買的也可以租車位,那車位價格肯定要回歸到一個更合理的水平。”對於新的車位銷售規定能否遏制車位價格,不少業主充滿期待。

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??“新的車位銷售政策當然更合理,從剛需的角度來說,有車位租比買車位要更劃算,但我們就怕開發商還有很多招數讓新規定成為一紙空文。”傢住天河的馬先生就提出瞭不同的看法,他表示,如果車位交給開發商進行出租,那麼在車位稀缺的情況下,這可能帶來利益尋租的現象,政府相關部門應該制訂相應的出租規則,用搖號或輪候的方式來出租車位給業主會更加公平。

??另外,也有業主表示,新規規定車位在滿足本小區業主後,可將車位、車庫出租給本建築區劃內業主、物業使用人以外的單位或個人,但租賃合同期限不得超過六個月。“能不能真正做到六個月很難說,開發商如果續簽合同連續出租業主也沒什麼辦法,車位的需求是動態的,今天業主不需要不代表以後就不需要,真正需要的時候,可能車位早就租給別人瞭。”

??■他山之石

??深圳小區配套車位擬歸全體業主共有

??無獨有偶,近期深圳市也出臺瞭車位新規:未來深圳新建房地產開發項目的停車位權屬將采取分類確權的辦法,一類為配套停車位,約定為業主共有,首先滿足業主的需要,不得轉讓;另一類是增設車位,約定為開發企業所有,可按個銷售轉讓,並有專門的停車位產權證,但隻能出售出租給本項目的業主。深圳市規劃國土委同時表示,新的車位管理辦法隻適用於新簽訂土地使用權出讓合同的房地產開發項目。

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MAX品牌入青開建產業地產高新區產業群聚效應明顯

??隨著北部擴張戰略佈局的加快，高新區作為青島北部重點發展區域被越來越多業內人士看好。日前，記者瞭解到，MAX商務紅灣產業地產項目已現雛形，目前工程建設如火如荼，未來該項目將成為高新區具有新古典學院派特色的產業地產項目。

??天瑞金入青建產業地產

??4月3日，天瑞金集團下的MAX品牌——MAX商務紅灣在“產業創新 MAX未來”新聞發佈會上正式亮相。據瞭解，位於青島高新區中央智力島板塊的MAX商務紅灣項目，共分三期開發，屬於高新區的又一產業地產項目。其中一期總建築面積8萬餘平方米，規劃建設瞭64棟企業獨棟，硬件配套服務包括酒店、酒店式公寓、社交型商業區、員工食堂、通勤班車等，將為入駐企業提供一個墅質辦公環境。

??據瞭解，在去年7月份，北京天瑞金集團通過競拍斬獲青島高新區三宗地塊，標志著MAX品牌正式入駐青島。時隔9個月，MAX商務紅灣項目正式亮相。記者從日前舉行的新聞發佈會上瞭解到，天瑞金集團作為項目最大的長期投資者，將承擔起項目整體價值放大的最大責任。據介紹，項目50%以上物業采用自持運營模式，實現與企業無縫對接，賦予產業商務更多的品牌保障；同時，搭建入園企業商務平臺，為企業擴大商務網絡提供展示交流機會。在未來，該系統還將包括企業托管、法務、融資、人力、財務、統購、保險等服務，構建入園企業全發展運營平臺。

??在發佈會的討論環節上，與會者對新常態下中國經濟發展形式進行瞭解讀，分析瞭企業服務模式的轉變，明確瞭青島高新區在城市經濟變革中的重要地位，並從國傢政策面出發，對高新產業的扶持和優惠做瞭詳細說明，表明瞭對入駐MAX商務紅灣企業的鼓勵和支持。天瑞金集團董事長張文生表示，在新常態下集團將更加註重與合作夥伴和客戶的關系，將在青島產業格局的調整中，為高端產業辦公帶來質的飛躍。

??MAX品牌一脈相承

??作為中國高端產業地產領導者，十年來，天瑞金集團在產業蝶變中脫穎而出，洞悉青島產業結構調整大潮，實力入駐高新區核心，站在“重構城市生產方式”的高度構建青島產業地產新模式。據介紹，MAX商務紅灣，是MAX品牌新古典學院派的大成之作。經過10年的磨礪，天瑞金以MAX空港企業園、MAX泰達科技園、SPX生產加工中心、BMW研發測試中心為產業地產代表作，開創性的產業規劃思路奠定瞭MAX品牌在北京的高端產業地產運營商姿態。帶著這些成功的產業運營經驗，天瑞金攜MAX品牌落戶青島。

??不同於普通地產開發商，天瑞金集團通過以往項目的成功開發經驗，制定瞭一套集專業化、系統化、規范化、標準化的產業地產創新運營模式，也在一定程度上擔負著打造產業環境、引領產二胎房貸二胎房貸銀行怎麼貸款比較會過件業發展的重任，推動城市、產業、企業大發展，實現生產力大崛起。同時，天瑞金集團註重產品的設計和打造，在科技配置創新過程中以用戶體驗為先，研發創立瞭產業地產五大類別、三條產品線（人文科技派、新古典學院派、城市未來派），以MAX品牌邁開全國戰略佈局。

??高新區聚集產業群

??2012年，青島市高新區成為國務院首批設立的高新技術產業區之一。作為青島三城聯動的園區，高新區規劃有行政中心、奧林匹克中心、醫療中心等基礎配套設施，房屋二胎銀行位居雙機場核心區位。經過三年的發展，現在的高新區以全新的面貌展現在世人面前，寬闊的馬路、優美的祥茂河、生機盎然的植被、多個在建的項目……整個高新區整裝待發。

??據瞭解，在高新區，產業地產如星火燎原般迅速佈局，多傢開發企業大體量拿地，開建產業園，促進高新區實現產城一體化發展。與此同時，目前高新區已有多傢高新企業入駐，這裡不僅有3D打印研究及生產基地，還有全國唯一的國際石墨烯創新中心與國傢級機器人產業創新平臺……產業群聚效應明顯。對此，業內人士分析，目前進駐青島的產業地產開發商大多具備成功的開發運營經驗，將規避產業地產開發過程中的不少風險，帶來全國性的客戶資源，加快在青的產業地產開發步伐。

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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-09/08035991721869789949758.shtml

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Nov 18 Wed 2015 06:57
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內容來自sina新聞

多地二手房陷銷售困局有價沒市場越降越難賣

"業主5次下調房價還沒賣出去"、"二手房降價超百萬仍無人問津"，近日，關於二手房降價出售的報道增多。據瞭解，在新建商品住宅降價潮蔓延的背景下，購房者觀望氣氛濃厚，多地二手房市場也相繼陷入銷售困局，一些賣傢調低房價仍無法出手。

成交量下降二手房不好賣瞭

日前，《中國經營報》報道稱，北京樓市"五一"黃金周成交慘淡。其中，東三環雙井合生國際137平方米三居，市價750萬元，現時減價至600萬元急售，但還是無人問津。

二手房大幅降價銷售的案例不止以上一個。《北京晚報》4月28日報道，北京天通苑一套200平米的住房，業主自今年春節後5次降價還是沒有賣出去。二手房市場究竟出現瞭哪些變化，大范圍的降價是否會席卷整個二手房市場？

從近期各地二手房成交情況或許能窺探出其中的變化。據鏈傢地產市場研究部統計，剛剛過去的4月份，北京二手房住宅成交量僅為7616套，成交量環比上月下降14.8%，為近11個月(除去春節月)以來最低水平。更值得關註的是，"五一"小長假期間，北京二手房住宅網簽量僅為31套，同比下降82%，部分中介門當鋪房屋二胎利息怎麼貸款比較會過件店也在"五一"期間"歇假"。

上海二手房市場近期也同樣遇冷。據《人民日報》昨天報道，4月上海二手房市場成交下跌近三成。成交萎縮正在動搖賣方市場，部分賣傢主動讓價，出現瞭3%-5%的讓價空間。

在一手市場促銷力度不斷加碼的情況下，廣州部分二手房業主也開始主動降價售房。近日，據《羊城晚報》報道顯示，天河車陂有八成業主降價售房，部分房源降價幅度高達10萬元左右。

北京等地二手房價格環比下跌

看來，多地二手房成交量正在走下坡路，此時房價也扛不住瞭。近段時間以來，杭州等多個城市新房出現大幅降價，受買漲不買跌心理影響，購房者普遍陷入觀望狀態，二手房房價也不同程度出現下跌。

據數據顯示，4月份，十大城市主城區二手住宅平均價格下跌0.06%，自2012年3月連續上漲25個月後首次下跌。十大城市中7個城市環比上漲，深圳、北京、杭州環比下跌。同比來看，4月十大城市主城區二手住宅平均價格上漲13.61%，漲幅較上月收窄2.19個百分點。

近期，很多二手房賣傢也在房價上松瞭口，據《京華時報》報道，近日二手房成交遇冷、房價跳水再度成為人們關註的焦點，直降四五十萬元，甚至百萬元的房源確實存在。

為此，鏈傢地產市場研究部張旭認為，按照往年慣例，春節過後3、4月份一般為市場回暖期，但從今年的市場情況來看，需求觀望程度不斷升級，節後市場持續疲軟，至今未現明顯任何回暖跡象。從"五一"假期期間的二手房市場情況來看，購房者深度觀望的情緒未有任何改善，目前多數購房者認為房價未來還有進一步下降的可能性。

部分中介轉戰一手房市場

據中新網房產頻道梳理發現，目前，很多地方的二手房賣傢都不同程度地調低瞭售價，而收效甚微。正如本文開頭所描述的那樣，"連續5次調價"、"降價超百萬"的部分房源依然賣不動。

為此，部分二手房中介甚至要轉戰一手房業務，據《南方都市報》昨天報道，針對二手房客源被新房市場搶走的不利局面，一些二手房門店開始另謀出路，轉向一手房市場。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，受信貸收緊影響，二手房價格開始陰跌，成交量持續下滑。隨著新建住宅供應的增加，以及可能越來越多的自住房上市，北京二手房價格可能在2季度加速下調。

另據偉業我愛我傢副總裁胡景暉認為，從今年"五一"成交的情況來看，5月份市場復蘇的速度仍將偏緩慢。不過，隨著市場供應的不斷增加，新盤的大量低價入市以及二手房業主議價成交幅度的加大，樓市成交量的穩步增加可以預見。

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-06/08312717866.shtml

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Nov 18 Wed 2015 06:56
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一線城市樓市春節休眠樓冷地熱或引調控升級

一線城市樓市春節"休眠"

馬年春節，一線城市樓市並未隨著"馬上有房"的祝福走強，而是延續瞭節前就已顯現的清淡行情，從而也契合瞭一線城市樓市春節"休眠"的基本特點。市場人士分析，目前市場處於階段性的淡季，市場的回暖需等到二月之後。從全年來看，一線城市樓市今年或將出現供應趨緊、成交回落等情況，春節前出現的"地王"風潮對市場的實際影響也將緩慢釋放，期間可能觸發監管調控，市場需要註意這一現象釋放的信號。

樓市春節"休眠"

每逢春節，受開發商推盤節奏放慢、市場觀望情緒加重等節日因素的影響，樓市特別是一線城市樓市開始進入"休眠"期。今年春節期間，北上廣深等一線城市樓市"睡意十足"。受信貸偏緊、開發商庫存壓力減小等因素影響，節前市場行情就已趨清淡，而節中則延續瞭這一清淡行情。一線城市樓市未能實現開門紅，全年行情預計也是"緊"字當頭。

據悉，進入2014年後，上海樓市就呈現出成交寡淡的行情，節前成交熱度逐步下降，各個樓盤的買傢來訪量、來電量都明顯下降。春節期間，受外地戶籍買傢返鄉等因素影響，市場熱度在春節期間持續走低。據統計，上海2月預計開盤項目26個，較1月的29個減少3個，且僅有6個樓盤給出瞭具體報價，其它開盤項目價格待定，預計基本與1月持平。

無獨有偶，今年1月首周，北京市新建住宅和二手房成交量無論是環比還是同比降幅均在30%左右。2月更是青黃不接，新浪樂居資料顯示，北京市2月新開樓盤僅6個，遠少於1月的24個。同時，受市場觀望情緒影響，成交量短時估計難以提振，市場或將持續清淡行情，預計北京樓市供應量在今年一季度都將處於低位。

廣州樓市在今年首月則是量價齊升，迎來"小爆發"。但到瞭春節期間，廣州雖然有超過80個樓盤開門迎市並給出不小的優惠，但樓市的成交量大幅下跌，除夕至年初二的3天時間，廣州全市僅網簽成交21套單位，中心六區更是"零成交"，全市網簽均價被拉低至8813元/平方米。

分析指出，一線城市樓市春節期間的清淡走勢是周期性和階段性的，合乎市場預期。但節前由於信貸趨緊、地方調控政策出臺等引發的清淡行情則將影響未來較長一段時期的走勢。盡管央行公佈的資料顯示，2013年全年新增房地產貸款2.34萬億元，占同期各項貸款增量的近三成。但今年初，信貸並未如往年一樣加速放量，外加去年年末地方政府調控措施的密集出臺，市場基調以調整、改革為主，供求雙方都在觀望等待，這樣的形勢或將貫穿今年全年。

"樓冷地熱"或引調控升級

在樓市降溫的同時，節前土地市場，特別是一線城市土地市場卻逆勢走高，呈現出"樓冷地熱"的特點。1月23日，深圳前海T201-0080宗商業用地公開招標出讓，最終以134億元、樓面地價28113元/平米成交，刷新深圳總價、單價紀錄；"穗六條"頒佈之後的1月28日，廣州土地拍賣再次啟動，最終賣地進賬58.3億元，其中，保利地產先後以8億元、16.6億元的價格分別創下瞭番禺、黃埔地塊區域樓面價單價的新高紀錄；1月29日，方興地產以101億元的成交價拿下上海市閘北區大寧路地塊，刷新上海住宅用地總價紀錄，其溢價率高達111.5%，樓面價接近5萬元/平米。

土地市場的火爆對樓市的傳導或將需要較長時間，但也不排除土地高價成交對周邊在售樓盤的短時拉動作用。有分析指出，一線城市土地市場具有風向標意義，也是監管調控的重點對象，目前土地市場的走強仍是"點狀"的，並未出現市場"面上"的整體性走勢，高地價推高樓價的邏輯並不能簡單地建立，但這一市場信號仍值得註意。

業內人士分析，節前土地市場異常火爆的行情使市場對今年房地產行業的走勢充滿瞭想象力，預計也將引發監管部門關於行業的遠期考慮與政策安排。北京市土地整理儲備中心在1月17日公告暫停4宗土地招標/掛牌交易活動後，市場便普遍將這一動作解讀為監管部門可能將對目前土地市場進行"降溫"，未來政策層面或將迎來部分調整。市場人士分析，房地產市場在2013年處於政策調控的"潛伏期"，今年調控政策則有望出臺和落地，而市場在面對多次"狂潮"的洗禮之後或將漸趨理性，預計今年一線城民間2胎代償房屋2胎代書貸款全省皆可處理市樓市仍將延續去年前熱後穩的全年走勢。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-07/08542599226.shtml

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上周沈陽商品住宅銷售量下降9.07%

??據克而瑞房價點評網統計顯示上周（2015.01.19—2015.01.25）商品房成交面積約共21.35萬㎡，環比下降9.07%，成交2221套；商品住宅成交面積約20.05萬㎡ , 環比下降12.78%，成交2005套。商品房成交均價為6596元/㎡。

??上周商品房面積排行榜上於洪區以55680.56㎡的銷量獲得三連冠，而和平區沒能保住自己前一周第二名的成績以18456.84㎡的銷量排在第四位，渾南新區上周名房屋貸款利息次上升一位排在第二位，沈北新區2015年第一次進入三甲之列排名第三。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-28/08345966000069558978330.shtml

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Nov 16 Mon 2015 21:59
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北京二套房貸首付比例統一執行5成房貸利率上浮

??來自中介的消息表明，北京地區各大銀行對二套房貸首付比例統一執行5成，利率仍保持上浮10%，而首套房利率折扣力度再次擴大，8.8折優惠利率成為市場主流。業內人士認為，北京各銀行並未完全執行330央行針對二套房貸的政策。

??3月30日降低二套房貸首付比例的政策發佈後，京城各傢銀行的個人房貸政策並沒有如市場想象的那樣顯著放松。昨天瞭解到，北京地區各大銀行對二套房貸首付二胎房貸什麼是二胎房貸利率多少免費諮詢試算比例統一執行5成，利率仍保持上浮10%，而首套房利率折扣力度略有擴大，8.8折優惠利率成為市場主流。

??昨天，從外地再次傳來房貸放松的消息。某國有大行的上海分行進一步放寬房貸政策。二套房客戶隻要前一套房子貸款還清，再次購買隻要不是別墅，總價在1000萬元以下的都能算做首套，享受首套待遇。

??分析：

??中原地產首席分析師張大偉分析指出，，上海的做法並不算是政策的放松。事實上，什麼叫“改善居住條件”，什麼是“普通商品住房”，目前並沒有統一權威的官方解釋，都是各銀行自己認定操作，一般對結清首套房貸再次申請房貸都會按首套房處理。在實踐中，首套房結清後又要購買1000萬以上的豪宅並申請個人房貸的人非常少，即使這傢銀行放寬瞭“普通住宅”的認定，影響面也非常小。中古車貸款

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-25/09025997534966320524678.shtml

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去年建設用地價格全面上揚住宅用地漲幅9%居首

2013年土地市場的火熱得到官方數據印證。昨日(2月11日)，國土部發佈數據顯示，全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價全面上漲，同比漲幅分別為7.0%、7.9%、9.0%和4.5%，其中住宅用地漲幅最大，逼近10%。

今年1月份，一線城市土地均價漲幅更加驚人。上海易居房地產研究院數據顯示，1月，北上廣深四個城市的成交均價過萬，為10136元/平方米，環比上漲125.1%，同比上漲253.1%，價格創歷史單月新高。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，住宅建設用地價格漲幅最明顯，凸顯瞭供求矛盾。眾多房企顯然意識到這一點，所以即使土地價格高攀，也願意涉足住宅業的開發。這反過來會加劇房企對住宅用地的爭奪，從而推動住宅用地的新一輪高漲。

住宅用地漲幅9%居首

國土部數據顯示，全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價分別為3349元／平方米、6306元／平方米、5033元／平方米和700元／平方米。四類用地價格環比漲幅分別為2.1%、2.3%、2.6%和1.3%，同比漲幅分別為7.0%、7.房屋二胎民間房屋二胎利率多少9%、9.0%和4.5%。

從全國數據看出，盡管房地產供地增幅明顯超過其他用途建設用地，但其漲幅仍然最高。

中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，從全國土地市場看，由於土地財政的存在，導致樓市火爆的時候，政府願意更多賣地，部分高價地的出現又促進瞭房價上漲。而在2012年樓市蕭條期間，土地供應也相應減少。

該機構報告顯示，去年全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元，刷新2011年3.15萬億元的歷史記錄。

中指院報告稱，全國300個市縣土地出讓金同比增幅超過50%，樓面均價漲幅超過20%；企業加速土地儲備，拿地金額前10名企業中有6傢較去年增長超過1倍，前4名萬科、綠地、恒大、保利拿地金額超過500億。

報告還顯示，熱點城市出讓金翻倍，全國土地出讓金前20位的城市中僅有3個城市同比減少。從前20名城市來看，有6個城市總出讓金增長超過一倍。其中深圳、珠海增幅最大，超過兩倍，分別達331%和253%。

北上廣深1月地價同比漲253.1%

一線城市中，今年1月，北上廣深四個城市的成交均價過萬，為10136元/平方米，環比上漲125.1%，同比上漲253.1%，價格創歷史單月新高。

上海易居房地產研究院數據顯示，1月，10個典型城市土地成交均價為5449元/平方米，環比上漲108%，同比上漲151.9%，已持續16個月同比正增長。

易居分析師朱光告訴《每日經濟新聞》記者，1月再次刷新歷史記錄，同比增幅走勢呈現快速上揚態勢。預計今年上半年土地成交價格仍將處於高位水平。

最被關註的土地出讓金方面，10個典型城市土地出讓金收入1436億元，環比上漲56.6%，同比上漲155.2%，較2012年同期大增826.6%。從土地出讓金收入走勢看，1月土地出讓金達到歷史高位水平，僅次於去年9月份創造的33個月新高的記錄。

土地市場熱對樓市未必是壞事。

鏈傢市場研究部張旭告訴《每日經濟新聞》記者，從目前政策基調看，2014年住宅類土地供應規模可能會出現較大幅度的增長。北京連續兩年的大規模土地供應，有望改變新房市場供需失衡的局面。

2014年地市存諸多變數

國土資源部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會上透露，今年將強化土地供應調節，壓縮東部地區特別是京津冀、長三角、珠三角三大城市群建設用地規模，減少工業用地。這也是國土部在建設用地使用中"盤活存量、嚴控增量"思路的體現。

他還強調，按照國務院要求，今年要抓緊研究出臺不動產統一登記條例，為全面開展不動產統一登記提供法律依據。

嚴躍進分析說，2014年土地市場仍將繼續火熱，看漲情緒彌漫，但結構可能會出現變化，工業用地的價格有明顯的上漲空間，而住宅用地價格會弱化，商辦用地因地段而異，漲跌各半。

偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉向記者表示，2013年北京房市的持續升溫，刺激瞭地產商的拿地熱情，樓市熱銷也使得一些房企資金鏈壓力減小，囊中充裕，在一線城市儲備更多的地塊，是各大開發企業所需要的。

而地價方面，他表示，一線城市開發商多，政府運營能力強，針對每個地塊，政府能找到很多開發企業來競標，所以地價漲幅就大；三、四線城市，開發商較少，政府對土地的運營能力也比較差，地塊的競爭力較小，價格漲幅也較低。

全國房地產商會在1月末發佈的《2013～2014年度中國房地產市場報告》中指出，今年我國房地產市場供給將會增加，在經濟平穩增長背景下，房地產需求將保持平穩，房價漲幅將進一步回落，全年走勢呈現前高後低態勢，房價總體保持基本平穩。

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張磊健康的建築水環境

??張磊：謝謝餘院長。健康住宅我覺得不僅需要理論研究，更加需要像寶業集團這樣能夠進行大膽的實踐，而且寶業確實是真正把產學研用集成在一起進行健康住宅的實踐。

??下面我想講一下健康的建築水環境。

??原來我們從這張圖上可以看到，水是有自然循環的路徑，這種自然循環的路徑對於水環境來說是健康的，特別是在一百多年之前，我們出現瞭灌溉取水，出現瞭取水管道的處理，我們的水加入瞭人類的自然循環，我們把真正水裡的一些營養物質，比如原來人類排出的糞便是直接到水裡，但是現在直接排放，產生的後果是，由於大量的排放造成瞭水體的污染，今天上午也說瞭，自然的地下水的水體污染達到90%，給水污染瞭。由於我們排水的方式，使得營養物質沒法回到土裡，使得我們土缺肥料，我們過量的使用瞭有機化肥，使得我們土環境受到污染，空氣也受到污染瞭。我想說的是如果水環境的健康被破壞瞭，第一是我們喝不到健康的水，第二是所引起的土的施肥，吃不到有機食物，第三由於過度的化肥使用，可能空氣也被污染瞭。所以水的健康對於人的健康是非常至關重要的。

??我們人體裡含的水分是超過70%，我們營養的代謝和廢物的排泄，以及各種細胞的代謝都和水密切相關。我們現在強調怎麼用建築的水環境來保證使用者的健康，突出的是衛生性、安全性、舒適性。我們幾千年來，先人們的實踐，他們做到瞭很好的健康的水環境。比如婺源，大傢都覺得婺源那個地區是粉墻黛瓦，非常美，但實際上對於水來說，是這個地方的村莊能夠這樣一直延續上千年、幾百年的關鍵因素，就是水在這裡面起瞭很重要的作用。

??首先體現的第一個就是選址和親水，因為我們原來講風水，我們選的地可能是未看山先看水，看的是什麼水，看的水是水的流速和水質，當然這些詞匯很像風水的詞匯，但是實際上看的就是水質和水的流速。通常在選址的時候，都會在村子裡面有這樣一條河，要求地勢要北高南低，這樣尤其在雨水的時候可以天然的排到河流裡面，村民可以就著這條河來洗衣服。當環境的承載力超載瞭，就要把村民分到另外的地方去，還是要就著河來居住。水口其實是有風水上的感覺，為瞭關一方水口，把財留在這裡。

??還有一個最關鍵的就是古人沒有我們很先進的水利設施，村前的這條河都有隔一段就修一段水壩，可以調蓄水的流速，可以適合村民在這裡洗衣服，但是一旦出現暴雨的時候，這裡是有泄洪口的，可以利用這條河的高低落差來讓這個水是活水在流動，對人的生活是非常方便的。

??還有一個在這個地區有一個特別特色的就是水塘，很多農村裡面也有水塘，婺源有個特產叫紅鯉魚，是當地的名特產，為什麼有這個紅鯉魚，因為是活水養的紅鯉魚，就是利用外面的高差，有水壩，在高水位留個進水口，在低水位留個出水口，使得池塘的水就轉起來瞭，就是用活水養魚，為當地人帶來的特色的產品。另外村中還有水塘，是為瞭消防的作用。古人對這方面考慮是非常全面的。

??再就是我們常說“四水歸堂”，這是徽派建築的特點，是很鮮明的室內水環境的系統，因為每個院子裡都有下凹的凹地，還有暗溝通到室外的管道。到瞭室外以後，我們現在通常說為什麼我們的路面上千瘡百孔，到處都是井蓋，但是這些古村落沒有井蓋，因為他們有暗溝，因為選址是北高南低，自然就排放瞭。

??另外他們的生活給水是在山上引的山泉水，現在我們當地的老人還是用挑糞去灌溉。從先人的理念是我們可以學到一種理念，我們親水、我們用水、對自然是應該有一個怎麼融入到自然當中去，他們的用水模式完全沒有打破水的自然循環，正是因為這樣，才有一個好的水環境，所以這個村子才能在這裡延續近千年。

??現在的小區裡面能夠做什麼呢？從衛生性的角度來說，最首要解決的就是二次供水的水質衛生。我們的小區用水實際上是我們市政給水的一個末端，在水經過長距離的輸送到這兒以後，水質其實有時候是很難達標的，尤其是經常我們看有報道說，出現紅蟲或者濁度、色度等等的污染，但是根據世衛組織的統計，80%的疾病是由污染引起的，所以關註二次供水的水質衛生是很關鍵的，我們普遍的調查發現，有統計說國內的60次二次污染引起的疾病，其中可能有70%以上是由於水中的生物型污染所導致的。這個數據是2005年到2009年防疫部門調查的，主要城市的二次供水的合格率平均是70%，但最低的隻有50%，主要超標的就是濁度體和遊離氯、大腸菌群等，我們市政供水率已經達到95%以上，而且按照市政水廠的處理方式，出廠水是達標的，但實際上因為管網中有長距離輸送，牽扯到管材非常多，而且牽扯到用水種類也非常多，所以管理是很難的。真正送到我們小區，到我們打開龍頭的最後一公裡，它的水質就沒法保障瞭。所以在小區裡用水水質可能普遍存在一個感官指標的超標和生物安全的危險。

??我們院在14個不同的建築類型中，有醫院、賓館、住宅，我們院裡是自己進行瞭生活給水和熱水用水末端采樣分析，有幾個數值是TOC、DOC、COD、UV254，這四項是不在水的指標裡的，可是這四項代表的是什麼呢？房貸2胎房貸2胎利率試算表任何問題免費諮詢代表的是水中的生物含量，因為我們用的是現場檢測的方式，我們可以看到抽的這14個建築，COD如果限值是3，最大還是有超標的，達到瞭3.29，TOC和DOC裡都是有超標的。我們標準裡要求的餘氯數是大於0.05毫克/升，但是隻規定瞭下限，沒有規定上限，如果超標的話，會形成三氯甲胺，致癌率非常高。給水這14個項目裡我們可以看到生物性指標最大值的項目超標的情況比較嚴重，還有一個問題就是給水的PH值，可能原來要求健康水是弱踐行的水，但是熱水是超標的，我們要求打開水龍頭的水溫是45度，在30度到45度之間，是非常容易產生軍團菌的，產生率達到百分之十幾，會比在這個溫度段之外大很多。所以我們規范的要求是一定要在45度，但實際上我們去測的，小區裡最大的隻有47度，平均可能就37度。這樣的水溫裡有軍團菌的可能性。

??原來冷水的濁度是不超標的，但是當它成為熱水以後，濁度也是超標的。這就帶來一個什麼問題呢？我們僅僅是抽查瞭北京的14個小區，而且北京的設備和給水處理水廠合格率在全國肯定是比較高的，但是二次處理的水質真正到瞭水龍頭是難以保證的，熱水水質和給水水質差別很明顯，即使給水水質達標，但是加熱成熱水以後又不達標瞭。怎麼解決呢？熱水大傢覺得它可能隻是皮膚接觸，但即使是皮膚接觸，也有很多疾病都是由於這樣的接觸所產生的，我們想尋求的解決方案是從這幾個方式，一個是用水點，再就是中間轉輸的過程，再就是在小區裡儲備的過程。

??在用水點，在住宅的傢庭裡是應該配備傢庭凈水的裝置，實現用水點的高效處理。我們實際上真正在水廠如果處理100升的水，到我們用戶水，其實隻有兩升，但是我們現在水廠處理的是，水廠是達標的水，用戶隻用兩升，但是這兩升還保證不瞭。所以水廠集中高質處理是一個浪費，到瞭用戶那裡水質又不能保證。所以最有效的方式是在住宅裡面，能夠在水龍頭，起碼是在廚房的洗衣盆這個地方，專門加一套凈水裝置。我們院和企業共同開發瞭一款是活性炭和紫外線消毒結合在一起的裝置，既能夠處理水中的有害物質，又能夠保留一些對人有益的礦物質。

??我們在熱水方面開發瞭新的銀離子消毒劑，也是配合使用的。小區間的管材我們要遴選，有塑料管材，有金屬管材，每一種管材在使用過程當中都會有析出物。出於衛生角度考慮，應該選用的管材是銅管等單一材質的管材。要盡量沒有死水區，要是長時間不用水的話，要做到水質管理。我們設計完一個住房，但是真正老百姓能不能用得好，有很大一塊是在管理上。我們很希望能夠在健康住宅小區裡給物業提一個新的要求，就是註重水質建材，我們設計一套在線檢測的設備，我們利用大數據可以把數據采集出來，隻要有專門的管理人員定期去看，出瞭問題可以及時去改。我們現在給出的解決方案是這樣的一些方案。這是給水衛生方面。

??另外今天上午賴主席也強調瞭，在高層住宅裡的排水安全性能，我們之前做過調研，由於高層普及率越來越高，所以我們在高層住宅裡出現瞭一些特別明顯的問題，一個是返臭氣，再就是噪聲比較大，還有一個排水不暢。返臭氣對人體的危害是一個隱性危害，大傢不光隻是嗅覺問題，是因為裡面有一些酸質的氣體和固體顆粒，我們今年也是提出瞭一個解決方案。因為臭氣為什麼會進入到室內呢？是因為我們每一個潔具底下是有水封的，這個水封是保證室內空氣和管道內的空氣不聯通的唯一屏障。我們管道裡面有很多細菌，我們想辦法就是要保持這個水封，使得它不進入室內。怎麼保證水封呢？從性能上想辦法解決。因為排水立管是有氣體壓力的，一排水的時候氣體就流態變化，就產生瞭壓力。一個是在裡面形成負壓抽走，還有一個是氣體形成正壓噴出去，我們要保證立管裡面的氣壓波動，能夠小於水封破壞的值，所以就可以不返臭氣。新建建築是可以做到的，那麼既有建築老百姓怎麼去改。其實現在也可以改，如果一旦出現這個現象，我們可以由現場檢測儀器，先測一下裡面的臭氣含量是什麼，之後我們會裝有壓力平衡的裝置，就裝在每戶自己的戶內，裝完之後我們再用這個儀器測，直觀的可以看到效果。所以說臭氣這個問題我覺得是現在初步可以解決的。

??再一個是健康的建築水環境的減量化和資源化。我們一開始說的是排水減量化，這就意味著給水減量化。我們腦子裡應該有這樣一張圖，我們盡量想著水在自然環境中自然循環的路徑，到瞭現在市政給水，真正住宅裡是沖廁、洗滌、洗浴、飲用，沖廁形成的是糞便的水，可以排放掉。但是洗滌和洗浴的廢水，小區裡可以進行處理，由灰色的水變成瞭綠色的再生水，這個水可以用於景觀、綠地和道路，我們不鼓勵回去沖廁所，對水質保證也是另外的問題，但是可以用它做綠地的交換。我們在小區裡應該有一個概念，確實要實行高質高用、低質低用的供水原則。

??我們使用節水型的水嘴和節水型的便器系統，有統計節水量能夠比不節水潔具可以節水30%，這是大傢提倡的，目前也是在要求的。但是有一個沒有要求的，就是隱形的水量浪費，就是超壓出流，實際上給排水在設計的時候，因為是高層，壓力分區是0.35兆帕，肯定有那麼幾層是超壓的，超壓帶來什麼情況呢？原來北京建築大學也去測過，在超壓情況下，如果對普通水龍頭，超壓情況下比正常壓力情況下多流出54%的水，對節水水龍頭多流出24%的水，是能夠控制的，我們能夠控制到每一戶住宅到水表的壓力，在0.15到0.2兆帕，能保證它有舒適的龍頭，但是不會形成超壓，這個時候有一個隱形的節水，這個節水能節到20%。還有一塊也是隱形的，就是管網的漏損，為什麼能到20%呢？前一段時間有一個德國組織幫助我們杭州的一個醫院做瞭節水改造，改哪兒呢？其實哪兒都沒改，隻是把原來的管道系統換瞭一個管材、節門等等，測在同樣系統下，節水節瞭30%，就是因為我們管道的漏損，這就是隱形的浪費。不管是我們做設計還是做開發，我們雖然說蓋的是一棟房子，但實際上真正當我們把住宅蓋起來，就不僅僅是一個房子，會形成一種制度，或者說一種使用的條件。在這個條件下，就能形成規范這個人的生活模式，比如說現在很多人說節水可能我支付得起這個水費，可以不用節水。你保證它的舒適度那沒問題，但是在我們現在節水整個制度建立之後，對用戶再追求高的舒適度，在整個系統還是節水的。所以我們作為住宅制度的建立者來說，節水是要從系統方面來給予考慮的。

??再就是我們小區裡的景觀水，我們現在有水的住宅非常多，在設計的時候可能還是要考慮怎麼能夠和我們的雨水、和場地結合，用人工濕地的方式來解決，作為節水生態和循環，另外就是安全，這就是我們健康住宅的評價裡面提出的，特別是不能讓小孩掉到水裡，出現危險，這是在景觀水裡要註意的。

??再就是雨水，包括721北京那次發大水，不完全是市政排水能力不足，而是小區沒有把該留下的水留下來，排到市政上去瞭，使得市政在一瞬間解決不瞭這麼大的水。我們小區在一開始設計的時候，要進行水量平衡設計，是和小區景觀用水進行綜合的規劃設計。原來水就是直接落到地上，所以我們就要盡量想辦法把現在的雨水滲透到地裡去。所以我們優先提倡的是完全的滲透性排水，然後才能有一部分滲透瞭，有一部分收集起來排放，這個排放也是用透水管來排放，而不是我們按管道那樣輸送排放。一部分滲透，一部分收集起來再利用，比如應用於景觀水。

??我們通過合理規劃，可以實現雨水零排放。操作起來必須是各個專業協調，在設計的第一階段，是要我們給排水專業一起配合，告訴你每一個房子的點，然後到我這個匯水的點，下凹綠地在哪兒，是要求我們一開始做規劃的時候，一起去協同設計，當然另外還有配套的滲水井、滲水管這樣的產品，我們去德國考察的時候，看到小區基本上都是能夠做到這一點的。我們現在其實也是可以做到的。比如北京的東方太陽城，一期工程在2004年到2005年已經建成瞭，北京是一個降水量並不大，但是集中在夏季的特點。整個小區面積是234萬平方米，水體面積是16萬平米。為什麼它必須要做到雨水不外排呢？是因為外面沒有市政雨水管道，排不出去。通過最開始的規劃和水專業的配合，選擇瞭所有的景觀水體的位置在這個小區的下凹低點，把所有的水都盡量引到這個水體裡，水體裡又形成瞭濕地，有水生植物，和景觀結合到一起。這個小區到現在已經有十年瞭，確實做到瞭雨水沒有外排，即使在721發大水那次也沒有出現事故。

??我們在設計的時候，在第一步如果水專業和規劃專業能夠配合好，其實是可以做到盡量把雨水留到小區裡，為我們自己營造一個非常舒適的微氣候。

??對健康來說，沒有最好，隻有更好。在現階段我們即使用我們的處理設備，處理完的也隻能是達到飲用水標準的水，但是它是不是健康的水還沒有達到，是我們下一個階段要重點研究的，怎麼能讓它處理成為對人體確實是健康的，促進人體代謝、血液循環的健康的水。

??我們整個排水未來的體制要改變的話，就要從小區裡面改變，它和將來的廚餘垃圾一起處理，成為有機垃圾，將來通過物聯網，有可能用我們的這些糞便成為瞭有機肥，獲得有機糧食。還有一些灰水，可以變成中水給景觀使用。當水健康瞭，人才能健康，這也是我們一直追求的。希望有更多單位和我們一起合作，進行下一步的研究。謝謝大傢。

??主持人：下面請湖南大學土木建地容積率貸款全省皆可處理工程學院副院長張國強教授為大傢演講，請大傢歡迎。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-28/17055944023149548188367.shtml

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Nov 16 Mon 2015 21:55
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內容來自sina新聞

多地預售證集中放開回歸市場不再一刀切

本報記者劉力圖廣州報道

近日，廣州的預售證發放數量屢創新高，壓抑瞭近4個月的預售證在8月底迎來瞭放開的時刻。同時，預售證發放陸續放開的信號蔓延至全國，進入8月以來，多個重點城市新開樓盤預售證數量增幅和面積增長均十分明顯。

預售證的放開引起業內人士的猜測，這是否正在釋放調控放2胎借貸是甚麼缺錢急用哪裡借錢松的信號。

"相關政策可能會有所微調，以配合中央房地產調控的新方向。"一位廣州市相關政府部門內部人士向記者表示，廣州目前不會放松限購和限價，但是從中央近期釋放的調控方向來看，地方的調控應當尊重市場的供需關系，在房價不會過快上漲的前提下，不能再如以往那樣采取一刀切的行政手段。

多地預售證集中放開

近期，包括廣州在內的多個城市預售證集中放開。

據CRIC數據監測中心顯示，8月12至8月18這一周內，13個重點城市新開預售證共計294.36萬方，環比上周上漲89.95%，其中沈陽新開預售證68.03萬方，對環比增量貢獻最大。有8個城市的新開預售證面積呈現增長趨勢，其中以成都為首的6個城市環比增長率更是突破100%。

進入8月以來，廣州的預售證發放迎來瞭一個爆發期，目前獲得預售資格的住宅超過4000套。

據陽光傢緣數據顯示，近期(8月12日-8月18日)廣州十區二市共發出13張住宅預售證，預售住宅2955套，環比上漲143%。涉及的住宅套數為本年度第二高值，僅次於4月份第四周創下的3640套的紀錄。

廣州中海譽城是剛獲得預售證的13個項目之一，該項目銷售人士告訴記者："這個預售證銷售部和客戶都等瞭很久。"他預計，進入第三季度可能會更容易獲得，現在就盼"限網簽"的手段能夠放松。

不過，預售證並未進入完全放開的階段。廣州市並未對此前因"價格指導"政策而無法獲證的樓盤"松口"。同時，在數量激增的預售證中，郊區可預售的新盤占據九成，且以中小戶型為主。

"之前就聽說有關部門找開發商談，郊區樓盤會適度放開，而中心城區價位較高，一旦集中放開，會推高市場成交均價，政府並不願意看到這樣的結果。"廣州一位開發商告訴記者。

根據對陽光傢緣簽約價格的監控，廣州十區兩市的成交均價在近幾周均出現下跌。其中，中心城區的成交均價曾出現下跌超過20%的現象，跌幅遠超過郊區。

上述開發商認為，雖然樓市成交依然火爆，但從政府調控任務的角度看，廣州市成交均價連跌意味著政府采取的限購、限價和限簽已經取得一定的效果。因此，政府不會輕易放棄這些成績，所以放開預售證或網簽應該在有限度的范圍內實現。

事實上，有業內人士認為，政府增加發放預售證，是因為開發商采取的"雙合同"應對做法已經與政府的調控目標達成默契。

所謂"雙合同"，即新盤與購房者簽訂裝修合同，為保證向房管局上報的數據符合"限價"規定，把兩三成的裝修價從買房款裡去掉，最後在房管局顯示的房屋預售指導價僅約為實際售價的七成。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，如今越來越多的開發商按照政府給的指導價格拿預售證，私下再通過兩份合同的方式來處理。

回歸市場手段

事實上，多個地方政府通過從嚴控制發放預售證控制房價的做法，已經持續瞭一段時間，但效果並不理想。如今，逐步放開預售證審批，令市場猜測，這可能成為地方松綁調控政策的新信號。

對此，上述廣州市政府相關部門的人士告訴記者，上半年預售證發放嚴格，對市場造成瞭一定的影響，部分可以入市的樓盤寧願延遲申請預售證也不願意降價，因此供應緊張。他稱，下半年本應是樓市的旺季，如果繼續按照上半年來審批，違背市場規則，顯然不合理，對全年市場的供應會有持續影響。

鄧浩志分析，盡管目前還未有限價放松的跡象，但是未來不排除這個可能。因為中央最近不提房地產調控瞭，溫州也放松限購政策瞭，如果政府對房價調控目標不再嚴格考核，那麼地方政府自然就會放開這些管控政策。

限量的預售證發放壓抑著市場的需求。雖然預售證發放迎來爆發期，但是增加的供應量仍然無法迅速緩解市場旺盛的需求。

有業內人士稱，目前廣州市場供應量僅是需求的一半左右，廣州市面有三分之一的樓盤正在未獲批預售證的情況下"開售"，且銷售十分火熱。

業內人士肖文曉分析，"限售"政策在某種程度上，直接造成市場供應更加緊張，卻讓拿到預售證的樓盤漲價有恃無恐。

近日，廣州有五個項目同時開盤，其中兩個盤"日光"，三個盤去化超七成，兩天賣房量已超1500套。雅居樂錦城800多套新貨去化超九成，中海譽城"藍岸"組團472套新貨銷售約七成，萬科東薈城400餘套新貨更是在開盤兩小時後"日光"，碧桂園鳳凰城推出70平方米-140平方米的2-4房單位也基本售罄。

富力地產某項目負責人告訴記者，相關部門對預售證的審批程序已經導致開發商放緩推盤節奏，市場供應量收緊，且改變瞭供應結構，價格上漲壓力較大。

中原地產項目部經理黃韜稱，目前廣州市場的供應和需求都受到抑制，不利銀行信用於"市場化回歸"，但地方政府為完成房價目標，短時間也不可能取消"三限"，市場隻能走一步看一步。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-25/00453472517.shtml

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Nov 15 Sun 2015 20:27
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專傢談住房信息聯網困難要明確公與私界定

北京理工大學房地產研究所所長周畢文教授在接受中新網視頻訪談中新網記者張雲龍攝

中新網6月24日電作為下一步調控房價的儲備政策，房產稅被寄予瞭很大期望，近期，重劃區是什麼缺錢急用哪裡借錢對全面開征房產稅有一定推動作用的全國住房信息聯網也成為人們熱議的話題，對此，北京理工大學房地產研究所所長周畢文教授在接受中新網視頻訪談時表示，住房信息聯網的民間二胎設定流程困難之處，首先是一個公與私邊界的界定，還有就是如何對待公務背景身份的人的收入合理性。

周畢文談到，困難其一就是信息聯網，涉及到個人或者傢庭或者單位的秘密、隱私。很多個體會說和國傢安全相關的不便公開，有各種各樣的理由說不宜公開，實際上就是一個私權利公權力邊界的劃分。信息聯網以後，公開到什麼范圍？是根據工作需要去披露？還是僅僅是瞭解情況，再合理去制訂政策？"所以這個事情首先是一個公與私邊界的界定。"

他表示，第二，信息公開，涉及到個人財產情況，當然對於普通老百姓來講，影響不大。但是對於所有以公務背景出身的身份的人，如何去對待他的收入的合理性也是值得註意的。(中新網房產頻道)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-24/11562261229.shtml

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1月土地出讓金有望突破300億房企大鱷北京飆地

蘆竹二胎房貸

??房企大鱷北京飆地

??在經歷2014年過山車式的成交起伏後，北京樓市正呈現出一些微妙的變化。

??今年開年首周，北京土地市場已成交5宗經營性用地，土地出讓金總額達179.3億元。其中，作為北京土地市場史上起拍價最高、體量最大的單體住宅用地，豐臺區花鄉白盆窯地塊經過多輪競拍，最終被華潤首開平安聯合體以86.25億元競得。據業內測算，該地塊純商品房樓面價高達3.8萬元/平方米。

??“北京市國土部門趕在1月份就推出多宗熱點地塊，有點托市的意味，因為現在正是房企定調全年銷售策略的時候。”北京一傢全國性房企營銷總監告訴《華夏時報》記者，“現在土地價格高企，熱點區域內的項目售價難免會上調。”

無抵押貸款

???房企鏖戰土地市場

??在1月7日白盆窯地王“出爐”的前兩天，北京豐臺亞林西區域已有兩宗地塊出讓，經過激烈爭奪，兩宗地塊最終均由華潤、招商、深圳聯新和致昌聯合體收入囊中，總成交價86.9億元，溢價率均接近50%。

??對此，北京華遠浩利投資股份有限公司董事長任志強感嘆道，“北京土地市場開門大吉，5萬多元/平方米的土地樓面價似乎將成常態，溢價50%以上也將是常態。”

??據瞭解，北京市國土局目前有12宗地塊掛牌待售，其中有8宗在1月出讓。中原地產市場研究部總監張大偉表示，“這8宗地塊，其中有6宗掛牌的起價合計63.23億元，預計整體出讓金額將突破100億元，1月份北京土地出讓金累計收入有望突破300億元。”

??“現在北京市國土局加快瞭土地供應節奏，一方面是因為去年年底的這波行情令開發商的投資熱度大增，另一方面在中低端商品住宅受到自住房的沖擊後，高端住宅成為開發商的重點比拼對象。”亞豪機構市場總監郭毅告訴記者。

??中國房地產學會副會長陳國強也認為，在去年四季度政策利好刺激和市場成交復蘇苗頭顯現的共同作用下，房企對於樓市預期向好的信心有所增強。

??萬科集團執行副總裁毛大慶分析，從2012年7月份至今，在北京公開出讓的土地中，樓面地價超過2.5萬元/平方米的地塊有60多塊。其中不少地塊將在2015年二季度以後入市，預計開盤價格在每平方米5萬元-7萬元之間。這標志著從2015年開始，北京樓市的普通商品房房價將進入6萬元時代。

??鏈傢地產分析師張旭表示，北京樓市在去年四季度經歷瞭一輪去化高峰，多數項目開始步入積累客戶、預熱市場的盤整階段，一些原本計劃在元旦前後開盤的項目，紛紛將入市節點推遲至1月中下旬甚至春節後。

??“在價格方面，春節後預計部分高端項目會有所上調，不過調整幅度有限，因為今年北京市場供應相對充足，競爭壓力仍然較大。”上述全國性房企營銷總監表示。

??自住房拉低房價

??不過，土地市場升溫帶來的信心似乎無法迅速在樓市間傳導。

??“實際上，2014年1月北京的土地市場也出現集中推地和高價成交的情況，當月北京出讓的土地數量高達23宗，土地出讓金總額超過250億元。但從去年全年來看，新建商品房成交量同比下跌接近30%。”業內分析人士陳劍波指出，土地市場對樓市成交確有影響，但並不能決定市場走勢。

??同時，盡管成交量在去年年末上升，但北京一手住宅整體價格依然在持續下降。來自北京統計局和機構統計的綜合數據顯示，2014年11月北京新建住房售價指數較2013年12月下降瞭2.5%。究其緣由，大約有五分之一的住宅成交量來自價格偏低的自住型商品房。同時，開發商持續通過價格折讓來沖擊年底業績，也拉低瞭整體市場的銷售價格。

??“自住房對開發商的沖擊正在進一步顯現，從去年來看，自住房所占的市場比重已經大幅提高。”郭毅告訴記者，2014年北京新建商品房成交超過10萬套，其中保障房成交1.9萬套，占19%，自住房成交1.89萬套，也占整體比重的近19%，純商品房市場隻成交6萬套。

??今年，自住房的供應量有增無減。北京市國土局數據顯示，截至2014年年底，自住房用地供應中開發建設自住房產品達5.5萬套，除去年已簽約的1.9萬套，今年還有3.6萬套自住房上市，是去年網簽量的兩倍。

??“自住房本身價格就比周邊商品房低三成，而且目前不少開發商為防止自住房棄選，對自住房的建設質量和銷售策略都更加重視，因此2015年自住房這類特殊產品或將擾亂整個市場的正常秩序。”郭毅分析。

??“今年樓市調控政策不會有太大變化，而是保持寬松的姿態。但北京目前存量住宅將近10萬套，去庫存仍是今年各大開發商關註的重中之重。”同策咨詢研究中心總監張宏偉對記者表示，預計在2015年上半年，北京新建住宅整體價格仍將小幅震蕩，直至下半年，整體價格才會止跌並趨於穩定。

??萬通控股董事長馮侖在2015網易地產新態度論壇上表示，影響一個城市房價的因素主要有四個，分別是經濟發展水平、新舊房子交易比例、人口流入流出和購房者預期。總體來說，目前北京人口的增長速度放緩，二三線城市的人口則在減少。

??實際上，北京新增人口的控制成為長期影響樓市需求的不確定性因素之一。公開信息顯示，去年北京常住人口比2013年少增加瞭約10萬人。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-10/10215959503938914139492.shtml

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微訪談詞頻問得最多是政府答得最多是發展

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網絡行政，佛山起自2009年。4年過去，問政行政方式，隨著網絡科技的發展，數次與時俱進。2013年，微訪談持續發酵，官員們紛紛上線。下半年，市區兩級主官共舉行瞭9次微訪談，與網友互動溝通。線上提問解答，線下整理回復，李貽偉、劉悅倫帶來的新風亦引來中央媒體註意。我們通過對這9次微訪談詞頻分析發現，"發展"、"政府"、"城市"、"產業"，是主官們和網友們最關註的。

2009

網絡問政平臺

年初，佛山政協委員劉玉華提出《關於佛山開啟網絡問政的建議》。

3月開始，多位佛山黨政班子領導陸續上網與網友在線互動交流。如此規模"觸網"在佛山是首次，放眼廣東省也是首例。

7月7日，佛山前市委書記林元和與來自廣佛兩地的12名網友座談，對於網友提出的"設立政府部門網絡發言人"的建議，林元和稱贊"很好"。

10月，佛山網絡發言人平臺開通。在平臺上開展工作的黨政部門、公共企事業單位達100多傢，網絡發言人和網絡評論員逾千人。

年底，共有超過98個部門官員登錄網絡平臺傾聽民意，開全國地級市試水網絡問政先河。

2010

網絡問政工作專責小組

7月，佛山市成立由市委常委、市委宣傳部長任組長、市紀委等15個相關單位為成員的佛山市網絡問政工作專責小組。

8月，佛山前市委書記陳雲賢帶頭與網友在線交流，吸引近4萬網民參與和新華社等知名媒體關註。

2011

政務微博

2月，佛山市公安局開通全國首個通過實名認證的公安微博"公安主持人"，這也是佛山首個政務微博。

2月18日，南海區委書記鄧偉根開通個人微博@樵山潮人，成為五區行政長官中首開微博者。

3月15日，南海區委辦發文，要求南海各黨政機關全面開通政務微博。

7月，南海區政府網站推出南海微博一點通的欄目，整合瞭南海全區500多個政務微博。

11月，南海區的微博群作為全國首個縣區的微博群，駐新浪微博廣場，命名為"南海微力"，定位是服務群眾的網上辦事中心。

2012

2013

微訪談

2012年1月11日，新當選為佛山市長的劉悅倫通過"佛山兩會熱線"新浪微博亮相，接受網友和媒體的微博訪談。

2013年2月，同樣是市兩會期間，市長劉悅倫再次上線微訪談。

2013年9月，市長劉悅倫通過@佛山發佈再次微訪談，因網友關註眾多，原計劃1個小時的訪談延長50分鐘。

2013年10月，市委書記李貽偉上線騰訊、新浪、人民微博聽取網友意見和建議，微訪談期間，這三個平臺上有近2萬人次參與討論。

2013年10-12月，五區書記區長及鎮街領導、部門一把手先後上線微訪談。

數據來源：2013年下半年微訪談實錄房屋二胎房屋二胎利息怎算任何問題免費諮詢

采寫：南都記者郭偉豪南都制圖：張許君

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-13/08473871414.shtml

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官適房早該大力整治

近日，河南濮陽有群眾反映，當地大力建設高檔公務員小區，而價格隻有市場價的一半。記者調查發現，涉事樓盤確為當地面向市直單位公務員定向開發的商品住房。當地機關事務管理局則表示，小區建設屬商業行為，各種二胎借貸新竹怎麼貸款比較會過件手續齊全。2胎貸款率利

高檔的公務員小區，價格卻比經適房都便宜，堪稱"官適房"。不客氣地說，這就是一種特權福利，一種集體腐敗。

為瞭開發公務員小區，當地機管局專門跟建築公司合資成立一傢房地產公司，然後自己(機管局)跟自己(公司)簽訂委托開發合同。按商品房的模式建造，按低於經適房的價格出售，這樣的合作開發方式，在程序上當然可以做到"手續齊全"。

事實上，物美價廉的"官適房"，早已不是個別現象。之前，曾有長沙公務員在網上公開叫賣公務員小區的購房指標，一個指標就能賣15萬元到25萬元。雖然早在1998年國務院就已叫停福利分房。但是，很多地方面向公務員群體的間接福利分房，從未停止過。

問題是，在"集體腐敗不是腐敗"的法不責眾思維下，遍佈全國的"官適房"，似乎從未被納入反腐視野。殊不知，公務員總有機會買到物美價廉的房子，才是該群體特權福利真正的大頭。

"官適房"因涉及面廣而成為"硬骨頭"。但是，這個"硬骨頭"早該大力去啃瞭。

◎盛翔註冊會計師

敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-30/09404331955.shtml

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5月70城樓市數據冰冷市場人士一致判斷為拐點

數據冰冷調整延續

樓市防線松動

張敏

數據冰冷。國傢統計局昨日發佈數據顯示，今年5月，全國70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格環比下降。整體平均降幅為0.15%，為近24個月以來的新低，也是此期間首次出現負增長。

在此之前，房地產市場已經出現異動。年初以來，市場持續低迷，始終沒有起色，零星的降價行為也逐漸蔓延，並覆蓋一線城市。在經歷瞭連續三個月的成交量下跌之後，房價也終於出現下行。

市場人士一致將此判斷為"拐點"，原因在於，在並無政策明顯壓制的背景下，傳統熱銷期卻出現"量價齊跌"的局面。有分析認為，盡管各地蜂擁救市，但效果不會太明顯。且在當前市場整體供需平衡的情況下，交易量的底部可能維持較長時間，房價的調整周期也將拉長。

現實甚於數據

國傢統計局數據顯示，今年5月，全國70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅價格環比下降，占比達到50%，比4月暴增27個。持平的城市有20個，比4月增加兩個。上漲的城市有15個。

值得註意的是，在房價向來堅挺的四個一線城市中，上海、深圳的新房價格也出現環比下跌，廣州持平，隻有北京微漲0.2%。在環比價格變動中，杭州成為降幅最大的城市，下降1.4%。

平均而言，70個大中城市的新建商品住宅價格平均環比下降0.15%，近24個月以來，首次出現負增長。如此劇烈的變動，讓不少從業者感到意外。中原地產首席分析師張大偉分析認為，從首次出現個別城市價格調整，到3-4月出現華東區域的塊狀分佈，到5月出現以東部城市為主的房價多數城市下行。市場已經出現加速調整，且變化的速度超過市場之前的預期。

同比來看，盡管仍有69個城市的新房住宅價格上漲，但70個城市的平均漲幅已經連續5個月出現收窄，漲幅從去年12月的9.7%下降至上月的5.63%，同樣體現出明顯的變化。

事實上，與民間數據以及媒體上的極端案例相比，統計局發佈的官方數據往往顯得溫和而保守。分析人士指出，房地產市場的分化特征明顯，在納入統計的70個大中城市之外，中小城市的過剩局面更為嚴重，其房價也出現瞭更為明顯的下跌。

山東省某民營房地產企業負責人表示，在其涉足的多個當地城市中，房價存在普遍的下調現象。部分城市的價格已經降至成本水平，開發商幾乎無利可圖。盡管如此，房屋仍然難以消化，不少在建房地產項目今年已出現停工。

同時，隨著項目進入爛尾和滯銷狀態，部分中小房企的資金鏈承受巨大壓力，並因此而出現債務違約現象。有銀行人士向中國證券報記者指出，雖然尚未出現大規模"跑路"，但很多中小房企的確已經走到破產邊緣。

降價的邏輯

&買二手車貸款emsp;從市場邏輯看，此輪降價的出現並不意外。國傢統計局數據顯示，今年2、3、4月，全國商品房銷售面積連續出現下降。到5月，降幅已擴大到7.8%，而去年同期，該數據為增長35.6%。

"量跌"往往被視為"價跌"的前兆。在出現連續三個月的成交低迷後，價格的調整就變得順理成章。"降不降已經無需爭論，怎麼降是業內討論的主要話題。"京城某知名房企負責人表示，近期與多個項目負責人交流，發現幾乎都在研究價格調整策略。

中原地產的分析認為，本輪市場轉冷主要由兩個因素造成，一是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，二是前期成交量集中釋放帶來的需求斷檔，加之房價調整引致的部分需求陷入觀望。

鏈傢地產[微博]則指出瞭另一個大背景，即信貸政策持續收緊。鏈傢地產市場研究部張旭認為，雖然近期央行[微博]有多個定向寬松動作，但從今年中央層面在經濟領域改革側重結構性的角度看，全面降準的可能性不大。

值得註意的是，近期以來，包括南寧、天津、蕪湖、杭州、福建等在內的不少地方政府紛紛出臺救市政策，但從房價表現來看，這些政策的實際效果似乎有限。

張大偉表示，本次樓市變化是歷史上首次出現的因為非政策因素導致的市場蕭條，這可能會導致本輪調整周期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區，都有可能出現明顯價格調整。

他所指出的"非政策因素"，是指經過多年的房地產投資高增長，當前房地產市場的供需關系正在趨穩，部分城市出現供大於求現象。從此前統計局公佈的數據不難看出，當前房地產投資、新開工面積、銷售等指標的增速都達到罕見的低點。

暫不會"崩盤"

隨著價格的下降，房地產市場的調整還將進一步深化。張旭認為，預計下半年，房價下降城市數量仍會增多，一線城市有可能全部進入降價陣營，高庫存的三四線城市風險增加。同時，房價同比指數也可能在年底轉負。

這種結論受到多數業內人士的贊同。其根據有二：一是從市場表現上看，當前樓市成交低迷的狀態難以從根本上改觀，因此成交量的低位將繼續對價格實施抑制；二是根據統計局的數據，70個大中城市中，5月有35個城市的二手房價格下調。作為另一個先行指標，二手房價格的走低，也將預示著未來新房價格將繼續下探。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭[微博]表示，2004年以來，我國已經歷過三次房地產短周期，當前已進入第四個周期。

他表示，此前兩輪調整分別出現於2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房價下跌周期持續瞭6個月，後者為8個月。由於處於房地產"黃金十年"，調整的規律是：房價上漲時漲幅很大，下跌時跌幅很小；漲的時間長，跌的時間短。

相比之下，如今的內外環境均較為惡劣，主要體現在，既無"四萬億"財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場"供大於求"的情況。這也決定瞭，此輪市場調整的周期將會更長，即房價下跌的時間可能超過8個月。

觀音二胎但從大周期上來看，未來房地產市場仍將迎來"白銀十年"。即隨著供需關系的改善和政策的不斷完善，房地產業由高速增長進入低速增長階段；房地產企業利潤率被壓縮，企業面臨兼並整合；房地產市場將由增量市場轉為存量市場；供需關系穩定，房價企穩。

因此，在此輪調整中，房價跌幅仍不會太大，更難以出現"崩盤"的現象。楊紅旭預計，70個大中城市平均房價同比跌幅的最大值，估計為5%左右。

《《報名新浪樂居6月22日特惠夏日南海看房團

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-19/09124227141.shtml

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中介稱養狗改變房屋用途要收房

近日，傢住朝陽區弘善傢園的陳先生前往中介要求領回燃氣卡時，對方稱陳先生傢中養狗，改變瞭房屋用途，要求他退房，並要扣除租戶的押金和剩餘房租7700元。該中介昨日回應稱，因養狗產生瞭異味，影響瞭下次出租，屬於改變房屋用途。

陳先生介紹，去年12月初，他通過北京世紀星房地產經紀有限公司租房1年，並按期繳納瞭所有房租和物業費用。一個多月前，因傢中燃氣出現故障，中介拿走燃氣卡說需要處理，但後來一直沒有歸還。"一個多月來，傢人無法做飯，不能洗澡，很不方便"，陳先生稱，4月27日，他再次前往中介公司要求領回燃氣卡時，"他們對燃氣卡問題避而不談，反而說我們養狗，房屋內有異味，要求我們退房，並扣下剩餘的房租和押金總計7700元"。

陳先生表示不解，"合同並未規定不能養寵物，我租房子養不養狗和中介沒有關系，跟改變房屋用途更沒關系，中介屬於故意刁難"。據瞭解，陳先生從租房開始，一直飼養瞭一條狗陪護傢人。

按照合同要求，陳先生應在5月3日繳納下一階段的房租。截至目前，陳先生拒絕繳納，"中介不給我燃氣卡，還以我在傢中養狗為由要收回房子，問題沒有解決之前，我不可能繳納房租"。

昨天晚上，北京世紀星房地產經紀有限公司王經理表示，租戶陳先生在傢中養狗，使房屋內出現異味，影響該房屋下次出租，屬於改變房屋用途，按照合同規定，中介有權提前收回房子。如果租戶在所租賃的房屋內養狗，即使他按期繳納瞭房租，中介公司也會將房屋收回，租戶剩餘的一個月房租和押金也將不予退還。如果租戶放棄瞭養狗，同時盡快繳納房租，中介可以允許該租戶繼續在該房屋居住。

偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，如果合同中有約定，房屋內不準豢養寵物，可以將該租戶的行為理解為改變房屋用途，但是如果合同中並沒有明確約定，不能認為在室內養狗改變瞭房屋用途，雙方需要進一步協商。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-07/094房屋二胎銀行有那些44120965.shtml

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保障房快跑數據完美難題待解

中國政府在對外公佈"十二五"期間要建設保障房3600萬套的計劃時，一度引來很大爭議，是否需要建設這麼多？能否建設這麼多？

不過，從2011年開始的"十二五"規劃截至今年年底已過四年，政府交出的數據是完美的，3600萬套的計劃甚至會最終調高到4000萬套。目前，住房和城鄉建設部正在制定"十三五"的保障房建設規劃，棚戶區改造有望繼續成為下一個五年的建設重點。

"十二五"達標無懸念

數據顯示，全國保障房建設已完成今年全年開工量目標，建成量指標也完成在即。

2014年全國計劃新開工城鎮保障性安居工程700萬套以上(其中各類棚戶區470萬套以上)，基本建成480萬套。截至9月底，已開工720萬套，基本建成470萬套，分別達到年度目標任務的103%和98%，完成投資10700億元。

這一進度略快於去年同期，總投資量也高於去年同期的8200億元。

為保障完成2014年保障性安居工程目標任務，住建部從今年7月起開展瞭覆蓋全國各市縣、每個項目的保障性安居工程建設巡查工作，每位部領導帶隊巡查2個省(區、市)，17個司局分省(區、市)負責包幹。到8月底，已巡查134個地級以上城市、390縣(市、區)、2509個項目。

住建部部長陳政高已經給地方下瞭"死命令"：確保完成全年目標任務不動搖，集中研究解決存在的問題，保開工、保建高雄民間2胎怎麼貸款比較會過件成，未開工的9月份必須全部開工。

從2011年到2013年底，全國城鎮保障性安居工程累計開工2490萬套，其中，棚戶區改造1084萬戶；基本建成1577萬套，其中，棚戶區改造668萬戶。

這意味著，2014和2015年兩年隻要再開工建設1110萬套即可完成"十二五"的規劃目標，2014年確定的開工目標是700萬套，這樣2015年隻要再開工410萬套以上即可完成計劃指標。

今年保障房建設已經接近全年尾聲，官方一般會在今年年底或者明年年初公佈2015年保障房建設任務。不過，目前綜合多項信息可發現，明年保障房的建設量不會低於今年。

陳政高近日稱，2015年要繼續加大保障性安居工程建設力度，合理確定建設任務；工礦、林區、墾區棚戶區改造要在摸清底數的基礎上，打一場攻堅戰。

根據過去幾年的建設情況，加上住建部對2015年擴建保障房的積極態度來看，"十二五"期間建設的保障房正在朝著4000萬套的方向邁進。

2000萬套棚改房

雖然從數量上達標在即，但中國保障房的建設類型正在發生變化。"十二五"之前，保障房主要以廉租房、經濟適用房為主，"十二五"前期，面向城市"夾心層"群體的公租房開始被政府大力推廣，並在此後與廉租房逐漸並軌。

而到瞭"十二五"中後期，棚戶區改造已經成為我國保障房建設的主力類型。按照年初制定的計劃，2014年我國將改造棚戶區470萬戶以上。

在10月的推進新型城鎮化工作部際聯席會第一次會議上，住建部副部長陳大衛說，在解決"三個一億人"住房問題方面，要科學制定"十三五"住房保障計劃和年度建設規劃；大力推進各類棚戶區改造，2015年棚戶區改造規模不低於今年，林區、墾區棚改力爭基本完成。

換言之，2015年我國棚戶區改造規模也不會低於470萬套。

官方8月份曾對外公開近年來棚戶區改造的情況。

住建部副部長齊驥稱，2008年開始我國將各類棚戶區改造作為城鎮保障性安居工程的重要組成部分，大規模推進城市、國有工礦、國有林區(林場)、國有墾區(農場)等各類棚戶區改造。2008年至2012年已改造各類棚戶區1260萬戶，2013年改造320萬戶，2014年計劃改造470萬戶以上。

以此計算，自2008年至2014年的七年間，我國共計進行瞭2050萬套的棚戶區改造。

同其他類型保障房建設一樣，在地方實際操作過程中，棚戶區改造的資金需求也是一大難題。

陳政高9月中旬曾赴黑龍江調研棚戶區改造，就遭遇來自地方的資金"求助"。

黑龍江省長陸昊表示，截至去年底，黑龍江省累計開工改造各類棚戶區239.1萬套。但是，全省各類棚戶區改造任務仍然十分艱巨，特別是近年來因煤炭行業出現重大變化導致經濟下行壓力不斷加大，煤城棚戶區改造工作面臨的困難越來越突出。

面對住建部部長的到訪，陸昊呼籲中央加大支持力度。"請國傢有關部委給予政策傾斜和資金支持。針對四煤城5.5萬戶城市棚戶區和4.1萬戶國有工礦棚戶區的改造任務，積極爭取國傢更大支持林口二胎。"

就在陳政高調研黑龍江棚改一周後，9月26日，國開行與黑龍江省政府在哈爾濱(樓盤)市召開高層聯席會議。國開行表示，今後將提供大額資金支持黑龍江省2013年～2017年納入國傢1000萬戶棚改計劃的棚改項目。

新難題需政府更公開專業精細化

建設隻是保障房工程的第一個環節，保障房的大難題還在後面，分配、監管和退出機制將更考驗政府的執政能力和智慧。

房屋建設需要兩三年的周期，前幾年開工的2000多萬套保障房今後將陸續完工，並進入分配環節，怎麼分配才能保證公平公正公開，如何防止權力在其中尋租？加上中國保障房的類型繁多，有出租型，有可租可售型，也有共有產權型，類別多達十餘種，以前保障房較少時還常出現開豪車住經濟適用房的情況，可以想象，一旦巨量保障房入市，類似的違規事件會出現多少。

此外，此前地方政府籌建保障房，地段多較為偏遠，又較少考慮生活配套設施，不少保障房被棄租，這些房源一旦被閑置將是很大的資源浪費。

陳政高也指出，2014年全國保障性安居工程建設進展良好，同時，也要看到一些地方存在一些問題。有的省份到現在資金還沒有完全落實，一些項目還沒有開工；一些地方已建成的保障性住房出現部分閑置。在幾千萬套保障房中，出租型(廉租房和公租房)占比不低，其產權主要歸地方政府或者政府平臺公司所有，後者將成為一個房東的角色，租金如何定，如何收，如何清退不符合條件的承租者，這些工作將異常繁瑣。

上述問題看似不具有重大性，但個個是難點，需要政府機構更公開化、更專業化、更精細化。

國傢審計署今年7月份發佈瞭2013年城鎮保障性安居工程跟蹤審計結果公告，這份報告顯示，部分地方和單位在資金管理使用、保障房分配管理、工程用地等方面還存在一些問題。

主要表現在五個方面：一是部分項目或單位挪用保障性安居工程資金；二是一些單位和個人套取騙取棚戶區改造專項資金和安置住房；三是部分傢庭違規享受住房保障待遇；四是一些保障性住房被違規銷售或挪作他用；五是一些項目或單位存在未經審批占用農用地、違規獲取或處置保障性安居工程用地的問題。

審計署稱，保障性安居工程是重大的民生工程、發展工程，今後審計署還將繼續組織各級審計機關對城鎮保障性安居工程進行跟蹤審計。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-17/08284594918.shtml

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君利·長島灣營銷中心正式開放綻放高端生活格調

激情、富麗，奔放，奢華......3月29日上午，一場屬於名仕，屬於長島灣的奢華盛宴，於風靡全球的歐陸風情中巔峰上演。風情濃鬱的豎琴表演、性感活潑的模特秀、浪漫唯美的放飛白鴿環節等精彩，為熱情參與的客戶與貴賓帶來瞭一個皇傢貴族生活方式體驗之旅。

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活動當天，記者於9點抵達活動現場的時候就已經人頭攢動，有不少客戶及來賓陸續前來簽到，等候活動開場裝飾一新的君利·長島灣營銷中心彩旗飄揚，花團錦簇，身著盛裝的禮儀人員早早的就在營銷中心門口迎接著出席開放儀式的嘉賓。當跟隨著人潮第一次走入充滿歐式風情的營銷中心內時，頓時被它皇族宮廷的裝修品質與格調吸引瞭，金碧輝煌的外立面、富麗堂皇的大廳，溫暖閃耀的水晶燈，無不彰顯長島灣的高端品質與品味。

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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-29/23122666649.shtml

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