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Nov 20 Fri 2015 09:30
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內容來自sina新聞

共有物業須由業主大會登記確權

王則楚

權利和義務是對等的，絕不能一方面強調自己的業權，一方面又不履行自己業權的義務。通觀廣州房地產住宅小區的所有車庫，居然車庫被開發商占有(許多當初的樓盤，地下開發的建築是不計算容積率的，是屬於人防工程歸全體業主防空使用的)，而且被他們經營，收取車庫的停車費，但卻不繳納物業管理費。甚至使用的員工還由物業公司支付人工工資。這是哪傢的道理？

報載，廣州逸雅居的業委會，近日入稟法院，要求撤銷"關於業委會不具備對物權登記提出主張權利的判決"。原因是這個樓盤的五樓架空層，原是開放為公共活動場地的，忽然間被封閉瞭。小業主們有意見瞭，認為物管方侵害瞭公共利益，但發展商拿出瞭"架空層"的房產證。而業委會通過信訪得到規劃部門給出的復函證實：此架空層的"原規劃報建審批為架空支柱層，屬於小區全體居民活動使用的公共開放空間"。於是業委會要求法院判決房管局依法撤銷房產證。但法院認為：業委會不具備對物權登記提出主張權利。"

首先，我們必須弄清楚，共有物業是小區居民生活所必須的物業，它的權屬已經隨業主專有物業的權屬一起，歸於業主。《物權法》第七十三條明確：建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。但長期以來，我們對這些屬於業主共有的物業卻沒有登記確權。

開發商拿出的"架空層房產證"是什麼證明呢？是在房屋出售之前，房地產管理部門出具的開發商建築區劃的全部確權。也就是說，沒有出售房產之前，這些共有物業屬於開發商整體擁有。但在出售部分房產之後，其共有物業就產生瞭共有人，這個共有人當然應該對共有物業的權利提出物權的登記主張。這也是其房產證中"分攤面積"所實體賦予的權利。

我們多次主張要明確住宅小區的共有物業，並且登記確權。因為，我們繳納的物業管理費用，是用於共有物業的中路重劃區利率多少免費諮詢試算管理的。共有物業的管理費用是按專有面積的大小來分攤的、按使用共有物業的頻率來確定繳費標準的。

如果開發商拿著"架空層房產證"，強調架空層屬於開發商所有，那麼架空層就成瞭開發商的專有物業，應該按規定繳納物業管理費，而且由於架空層使用的人多，應該按住宅物業管理費的2倍繳納。如果開發商拿著大確權的產權證，顯示他擁有全部共有物業，那麼這個建築區劃內就沒有共有物業，全部業主就無需要繳納物業管理費。

權利和義務是對等的，絕不能一方面強調自己的業權，一方面又不履行自己業權的義務。通觀廣州房地產住宅小區的所有車庫，居然車庫被開發商占有(許多當初的樓盤，地下開發的建築是不計算容積率的，是屬於人防工程歸全體業主防空使用的)，而且被他們經營，收取車庫的停車費，但卻不繳納物業管理費。甚至使用的員工還由物業公司支付人工工資。這是哪傢的道理？

在一再呼籲之下，廣州市國土房管局2013年第424號文印發瞭《廣州市房地產開發項目公共服務設施房地產權登記管理規定》，規范瞭廣州市"房地產開發項目公共服務設施的房地產權登記，明晰各類公共服務設施的產權歸屬和登記要求"。該規定明確"不納入分攤面積的，一般包括建築物內的架空層......"，並且專門指出"不作為分攤面積的業主共有的設施，已由開發企業領取瞭房地產權利證書的，如該設施未辦理分割登記，由登記機構在房地產登記簿上加以註記'某建築區劃內的全體業主共有'"。

開發商拿出的"架空層房產證"，其實就是一個未加以註記"某建築區劃內的全體業主共有"的房產證！隻要向房管局產權地籍登記處反映，要求他們在開發商的"架空層房產證"上加註"逸雅居建築區劃內的全體業主共有"就完全可以解決。

鬧到對簿公堂，法院還來個"業委會不具備對物權登記提出主張權利"，實在是太讓人啼笑皆非瞭。

(作者為省政府參2順位任何問題免費諮詢事)

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-18/08234597629.shtml

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Nov 20 Fri 2015 09:29
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內容來自sina新聞

3月中國樓市銷量明顯回升 70城房價走出過冷區間

??18日，國傢統計局公佈的“2015年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，雖然70大中城市房價水平仍在一年前徘徊，但70城房價已走出“過冷”區間。業內人士認為，隨著二季度市場成交量的繼續上升，70城房價有望止跌反彈。

國傢統計局數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有50個，比上月減少16個，上漲的城市有12個，持平的城市有8個，分別比上月增加6個和10個。其中，深圳以0.7%的環比漲幅領漲，廣東惠州則以0.9%的降幅領跌。一線城市方面，除深圳房價延續瞭四個月向上的走勢外，北京房價轉跌為升，上漲0.3%，上海房價與上月持平，廣州降幅收窄至0.1%。

國傢統計局城市司高級統計師劉建偉分析認為，一線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環比綜合平均，分別由上月下降0.1%和持平轉為本月上漲0.2%和0.3%。二、三線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環比綜合平均雖仍然下降，但降幅均比上月收窄。

專傢認為，3月樓市成交上升是促使房價環比跌幅收窄的重要原因。“70大中城市的環比銷售量回升明顯。”劉建偉說，“3月份，70個大中城市新建商品住宅成交量為21.7萬套，比2月份增加65.9%，接近去年同期水平。隨著3月底樓市新政影響的逐步顯現，預計未來銷售量可能繼續回穩。”

記者近日在多地調查發現，自“330”新政出臺之後，供求關系和市場預期均發生瞭微妙的變化。

以連續四個月領漲全國房價的深圳為例，該市目前供需局面發生明顯改善。易居房地產研究院數據顯示，深圳2月份新建商品住宅庫存量為409萬平方米，而到瞭3月份則為356萬平方米，下跌幅度高達13%。從該市的去庫存周期看，3月份為6.8個月，為12個月以來最低水平。“這是支撐深圳房價上漲的市場原因。”深圳市房地產研究所所長王鋒表示。

房企和購房者的市場預期也在發生轉變。業內人士認為，改善型項目爭相入市是市場轉暖的標志之一。保利地產董秘黃海認為，2014年樓市低迷，開發商競相降價跑量，剛需盤總價低、需求大，累計客戶周期短，市場消化速度相比改善型項目要快得多。市場環境好轉後，開發商則開始推出高價樓盤。

在上海，位於新天地板塊的高端住宅項目復興瓏禦將於近期入市，開發商上海萬業企業(8.33, 0.04, 0.48%)老西門置業發高雄房屋民間二胎轉貸展有限公司總經理許洪明明確表示，該項目主要針對高端改善型需求。

據其代理商第一太平戴維斯測算，由於五年以上房貸利率自2014年11月以來下跌瞭0.65個百分點，這使得改善型需求入市意願較為強烈。目前上海高端住宅市場需求上漲，一季度成交單價超過6萬元的住宅成交面積占上海全市總成交的6%，成交均價環比反彈2%達66100元／平方米，且仍保持上漲態勢。

在蘇州，一向以打造和經營書店、畫廊等文創產品的臺灣誠品也開始跨界地產領域，其位於金雞湖畔的高端住宅空間項目——誠品居所將於2015年4月開貸款還款試算盤。

市場跡象表明，第二季度房價止跌回漲為大概率事件。上海易居研究員嚴躍進表示，在“330”新政的刺激下，市場預期已經發生改變。預計二季度市場成交量將繼續上升，各大城市將積極吸收和消化一季度的利好政策，將有更多城市走出止跌通道。在這過程中，一線城市將扮演房價上漲的領頭羊角色。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-19/08255995351274093327527.shtml

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市住建委發網絡便民地圖

京華時報訊(記者周宇)近日，市住建委官方網站推出"政務電子地圖服務平臺"，可查詢就近申請保障房、辦房屋產權證、企業各種資質審核、備案等的辦事大廳地址、乘車及電話信息。

記者在網站上體驗後發現，可查詢內容包括：住建委辦事機構、保障房申請機構、2008年以後取得銷售許貸款計算器可證的經適房和兩限房項目，以及由區縣發佈配租方案公告的公租房項目。

這份官方地圖比一些商業地圖網站中提供的內容更為詳細，查詢各區縣以及亦莊的房屋交易中心、房屋過戶大廳時，地圖中都會按照一些區縣建設、房管分開的現狀，給老百姓不同的指引。例如東城、西城、朝陽、海淀等區縣，都分別標記出瞭住建委辦事大廳和房管辦事大廳。

市住建委相關負責人表示，未來索引中還將添加內容，對每個機構所辦事項、辦事指南信息進行豐富，爭取讓老百姓上網就能查個明白，到瞭現場直接就能辦理業務。市住建委"政務地圖"網址為http://www.beijingmap.gov.cn/bjjs/。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-03-28/07531998508.shtml

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小區20%車位或強制出租開發商急賣車位避新規

??近日,廣州市對車位租售辦法進行大幅修訂並對社會征詢意見,根據新的車位銷售規定,開發商賣房前必須公示車位售價、業主每套房隻能買一個車位、小區20%的車位必須用來出租、開發商出租車位給小區外的個人和單位租期不得超過六個月。這一車位銷售新規能否改變目前車位普遍“天價”的狀況讓人期待。不過,也有不少業主擔心開發商“水來土掩”,還有更多的招數來應對。

??現狀

??廣州最貴車位價格已超70萬

??“隔壁小區的車位5萬-10萬一個,我們小區卻賣18萬元,而且產權才30年!”近日,廣園東某大型樓盤賣車位引發瞭部分業主抗議,不少業主認為開發商車位銷售不透明,價格也明顯超過瞭同區域的其他小區。

??“以前我們小區的車位租金260元/月,現在不但賣18萬元/個,而且還要收160元/月的管理費,實在太離譜瞭。”該樓盤業主張女士告訴記者,開發商短暫公示過車位信息,但隨後就撤瞭下來,很多業主根本不知道小區到底配備瞭多少車位,開發商強行高價賣車位,業主們感到非常無奈。

??相關數據顯示,廣州市目前各種停車位總計68萬—75萬個,約4輛車搶一個停車位,缺口多達44萬個左右。去年廣州全市新增私傢車15萬輛,今年以來更是以每天1000輛的速度快速增長,這無疑讓停車的壓力“雪上加霜”。

??陽光傢緣數據顯示,今年前11個月,廣州共賣出瞭22359個車位,總價值超過40億元,平均每個車位的價格約為18萬元。最貴的車位莫過於荔灣的美荔尚築,該項目今年成交的一個車位總價高達716456元,而且這個車位僅是12平方米的普通車位,並非子母位。記者還發現,相比前兩年車位50萬元/個就算是全市天價的狀況,今年廣州一手車位成交價在50萬元/個左右的樓盤就有10個以上,40萬到50萬幾乎成瞭市中心樓盤的“行價”。

??車位價格高,自然引發不少業主的不滿。“現在市中心幾乎看不到30萬元以下的車位瞭,動不動四五十萬一個,路邊停車位今年停車費也大幅上漲,更加推高瞭小區車位價格。”市民李女士去年在小區貸款購買瞭一個50萬元的車位,但她還是慶幸自己出手早,不然現在有錢也買不到車位瞭。她告訴記者,就是這50萬一個的車位,還是托瞭不少關系才搶到的。

??有開發商加緊車位銷售

??市場

??記者發現,時值年底,不少小區都在忙著賣車位。事實上,除瞭年底沖擊業績這一需要,不少開發商擔心廣州將出臺新的車位銷售規定後,很多車位都不能再賣瞭,因此加緊瞭車位的銷售。

??上周末,番禺華南板塊某小區將對車位進行內部發售,車位價格約15萬元/個,目前已有不少業主摩拳擦掌準備入手。同樣在番禺,某大型小區也準備近期出售車位,該開發商計劃在車位銷售新規出臺前趕緊將車位脫手。

??根據《規定》要求,2008年4月1日之前已核準預售的車位、車庫,未在2009年7月31日前辦理車位買賣預告登記手續或預售合同備案登記的,按該規定執行。2008年4月1日之前已辦理初始登記的車位、車庫,未在2009年7月31日前辦理車位產權轉移登記手續的,也按該規定執行。也就是說,目前幾乎所有的新開發樓盤,其車位銷售都要按照新的規定執行。

??爭議

??新規能否遏制天價車位?

??廣州高價車位現象能否得到遏制?車位銷售能否更透明?近期,廣州市國土房管局出臺瞭《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》(征求意見稿)(以下簡稱《規定》),《規定》目前已結束瞭征求意見期,預計很快就會出臺正式文件,這一車位銷售新規將極大改變目前車位被開發商“一賣瞭之”的現狀。

??該《規定》除瞭與以往一樣強調要求“出租出售車位應當首先滿足業主需求”外,還提出“應預留規劃用於停放汽車的車位、車庫數量的20%比例的車位用於出租。”並且《規定》還要求:建築區劃內用於停放汽車的車位、車庫數量超過本建築區劃內房屋套數的,超過部分應預留用作出租。

??而在出租上,《規定》也做瞭明確要求:建設單位出租建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的,應當首先出租給本建築區劃內業主和物業使用人;在滿足本建築區劃內業主、物業使用人需要後,建設單位可將車位、車庫出租給本建築區劃內業主、物業使用人以外的單位或個人,但租賃合同期限不得超過六個月。

??●一套房對應隻能買一個車位

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??根據以往的規定,開發商在滿足業主購買第一個車位的需求後,可以允許業主再購買第二個或以上的車位。但根據新的規定,未來一套房對應隻能買一個車位,這或將有力抑制目前市中心車位價格高企的現象。

??根據《規定》,建設單位出售建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的,建築區劃內業主每購買一套房屋,隻能相應購買一個車位或車庫。建設單位不得出售建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫給本建築區劃內業主以外的單位和個人,但在已首先滿足本建築區劃內業主需求的情況下,建設單位可整體轉讓建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫,整體買受方須遵守建設單位出租、出售車位的相關規定。

??在二手車位轉讓方面,《規定》要求:持有同一建築區劃內兩個以上(含兩個)車位、車庫的權屬人(除建設單位外)出租或轉讓車位、車庫,應當首先滿足本建築區劃內業主的需要。

??●業主擔心新規仍有漏洞可鉆

??“如果車位隻能一戶買一個,不買的也可以租車位,那車位價格肯定要回歸到一個更合理的水平。”對於新的車位銷售規定能否遏制車位價格,不少業主充滿期待。

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??“新的車位銷售政策當然更合理,從剛需的角度來說,有車位租比買車位要更劃算,但我們就怕開發商還有很多招數讓新規定成為一紙空文。”傢住天河的馬先生就提出瞭不同的看法,他表示,如果車位交給開發商進行出租,那麼在車位稀缺的情況下,這可能帶來利益尋租的現象,政府相關部門應該制訂相應的出租規則,用搖號或輪候的方式來出租車位給業主會更加公平。

??另外,也有業主表示,新規規定車位在滿足本小區業主後,可將車位、車庫出租給本建築區劃內業主、物業使用人以外的單位或個人,但租賃合同期限不得超過六個月。“能不能真正做到六個月很難說,開發商如果續簽合同連續出租業主也沒什麼辦法,車位的需求是動態的,今天業主不需要不代表以後就不需要,真正需要的時候,可能車位早就租給別人瞭。”

??■他山之石

??深圳小區配套車位擬歸全體業主共有

??無獨有偶,近期深圳市也出臺瞭車位新規:未來深圳新建房地產開發項目的停車位權屬將采取分類確權的辦法,一類為配套停車位,約定為業主共有,首先滿足業主的需要,不得轉讓;另一類是增設車位,約定為開發企業所有,可按個銷售轉讓,並有專門的停車位產權證,但隻能出售出租給本項目的業主。深圳市規劃國土委同時表示,新的車位管理辦法隻適用於新簽訂土地使用權出讓合同的房地產開發項目。

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MAX品牌入青開建產業地產高新區產業群聚效應明顯

??隨著北部擴張戰略佈局的加快，高新區作為青島北部重點發展區域被越來越多業內人士看好。日前，記者瞭解到，MAX商務紅灣產業地產項目已現雛形，目前工程建設如火如荼，未來該項目將成為高新區具有新古典學院派特色的產業地產項目。

??天瑞金入青建產業地產

??4月3日，天瑞金集團下的MAX品牌——MAX商務紅灣在“產業創新 MAX未來”新聞發佈會上正式亮相。據瞭解，位於青島高新區中央智力島板塊的MAX商務紅灣項目，共分三期開發，屬於高新區的又一產業地產項目。其中一期總建築面積8萬餘平方米，規劃建設瞭64棟企業獨棟，硬件配套服務包括酒店、酒店式公寓、社交型商業區、員工食堂、通勤班車等，將為入駐企業提供一個墅質辦公環境。

??據瞭解，在去年7月份，北京天瑞金集團通過競拍斬獲青島高新區三宗地塊，標志著MAX品牌正式入駐青島。時隔9個月，MAX商務紅灣項目正式亮相。記者從日前舉行的新聞發佈會上瞭解到，天瑞金集團作為項目最大的長期投資者，將承擔起項目整體價值放大的最大責任。據介紹，項目50%以上物業采用自持運營模式，實現與企業無縫對接，賦予產業商務更多的品牌保障；同時，搭建入園企業商務平臺，為企業擴大商務網絡提供展示交流機會。在未來，該系統還將包括企業托管、法務、融資、人力、財務、統購、保險等服務，構建入園企業全發展運營平臺。

??在發佈會的討論環節上，與會者對新常態下中國經濟發展形式進行瞭解讀，分析瞭企業服務模式的轉變，明確瞭青島高新區在城市經濟變革中的重要地位，並從國傢政策面出發，對高新產業的扶持和優惠做瞭詳細說明，表明瞭對入駐MAX商務紅灣企業的鼓勵和支持。天瑞金集團董事長張文生表示，在新常態下集團將更加註重與合作夥伴和客戶的關系，將在青島產業格局的調整中，為高端產業辦公帶來質的飛躍。

??MAX品牌一脈相承

??作為中國高端產業地產領導者，十年來，天瑞金集團在產業蝶變中脫穎而出，洞悉青島產業結構調整大潮，實力入駐高新區核心，站在“重構城市生產方式”的高度構建青島產業地產新模式。據介紹，MAX商務紅灣，是MAX品牌新古典學院派的大成之作。經過10年的磨礪，天瑞金以MAX空港企業園、MAX泰達科技園、SPX生產加工中心、BMW研發測試中心為產業地產代表作，開創性的產業規劃思路奠定瞭MAX品牌在北京的高端產業地產運營商姿態。帶著這些成功的產業運營經驗，天瑞金攜MAX品牌落戶青島。

??不同於普通地產開發商，天瑞金集團通過以往項目的成功開發經驗，制定瞭一套集專業化、系統化、規范化、標準化的產業地產創新運營模式，也在一定程度上擔負著打造產業環境、引領產二胎房貸二胎房貸銀行怎麼貸款比較會過件業發展的重任，推動城市、產業、企業大發展，實現生產力大崛起。同時，天瑞金集團註重產品的設計和打造，在科技配置創新過程中以用戶體驗為先，研發創立瞭產業地產五大類別、三條產品線（人文科技派、新古典學院派、城市未來派），以MAX品牌邁開全國戰略佈局。

??高新區聚集產業群

??2012年，青島市高新區成為國務院首批設立的高新技術產業區之一。作為青島三城聯動的園區，高新區規劃有行政中心、奧林匹克中心、醫療中心等基礎配套設施，房屋二胎銀行位居雙機場核心區位。經過三年的發展，現在的高新區以全新的面貌展現在世人面前，寬闊的馬路、優美的祥茂河、生機盎然的植被、多個在建的項目……整個高新區整裝待發。

??據瞭解，在高新區，產業地產如星火燎原般迅速佈局，多傢開發企業大體量拿地，開建產業園，促進高新區實現產城一體化發展。與此同時，目前高新區已有多傢高新企業入駐，這裡不僅有3D打印研究及生產基地，還有全國唯一的國際石墨烯創新中心與國傢級機器人產業創新平臺……產業群聚效應明顯。對此，業內人士分析，目前進駐青島的產業地產開發商大多具備成功的開發運營經驗，將規避產業地產開發過程中的不少風險，帶來全國性的客戶資源，加快在青的產業地產開發步伐。

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Nov 18 Wed 2015 06:57
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內容來自sina新聞

多地二手房陷銷售困局有價沒市場越降越難賣

"業主5次下調房價還沒賣出去"、"二手房降價超百萬仍無人問津"，近日，關於二手房降價出售的報道增多。據瞭解，在新建商品住宅降價潮蔓延的背景下，購房者觀望氣氛濃厚，多地二手房市場也相繼陷入銷售困局，一些賣傢調低房價仍無法出手。

成交量下降二手房不好賣瞭

日前，《中國經營報》報道稱，北京樓市"五一"黃金周成交慘淡。其中，東三環雙井合生國際137平方米三居，市價750萬元，現時減價至600萬元急售，但還是無人問津。

二手房大幅降價銷售的案例不止以上一個。《北京晚報》4月28日報道，北京天通苑一套200平米的住房，業主自今年春節後5次降價還是沒有賣出去。二手房市場究竟出現瞭哪些變化，大范圍的降價是否會席卷整個二手房市場？

從近期各地二手房成交情況或許能窺探出其中的變化。據鏈傢地產市場研究部統計，剛剛過去的4月份，北京二手房住宅成交量僅為7616套，成交量環比上月下降14.8%，為近11個月(除去春節月)以來最低水平。更值得關註的是，"五一"小長假期間，北京二手房住宅網簽量僅為31套，同比下降82%，部分中介門當鋪房屋二胎利息怎麼貸款比較會過件店也在"五一"期間"歇假"。

上海二手房市場近期也同樣遇冷。據《人民日報》昨天報道，4月上海二手房市場成交下跌近三成。成交萎縮正在動搖賣方市場，部分賣傢主動讓價，出現瞭3%-5%的讓價空間。

在一手市場促銷力度不斷加碼的情況下，廣州部分二手房業主也開始主動降價售房。近日，據《羊城晚報》報道顯示，天河車陂有八成業主降價售房，部分房源降價幅度高達10萬元左右。

北京等地二手房價格環比下跌

看來，多地二手房成交量正在走下坡路，此時房價也扛不住瞭。近段時間以來，杭州等多個城市新房出現大幅降價，受買漲不買跌心理影響，購房者普遍陷入觀望狀態，二手房房價也不同程度出現下跌。

據數據顯示，4月份，十大城市主城區二手住宅平均價格下跌0.06%，自2012年3月連續上漲25個月後首次下跌。十大城市中7個城市環比上漲，深圳、北京、杭州環比下跌。同比來看，4月十大城市主城區二手住宅平均價格上漲13.61%，漲幅較上月收窄2.19個百分點。

近期，很多二手房賣傢也在房價上松瞭口，據《京華時報》報道，近日二手房成交遇冷、房價跳水再度成為人們關註的焦點，直降四五十萬元，甚至百萬元的房源確實存在。

為此，鏈傢地產市場研究部張旭認為，按照往年慣例，春節過後3、4月份一般為市場回暖期，但從今年的市場情況來看，需求觀望程度不斷升級，節後市場持續疲軟，至今未現明顯任何回暖跡象。從"五一"假期期間的二手房市場情況來看，購房者深度觀望的情緒未有任何改善，目前多數購房者認為房價未來還有進一步下降的可能性。

部分中介轉戰一手房市場

據中新網房產頻道梳理發現，目前，很多地方的二手房賣傢都不同程度地調低瞭售價，而收效甚微。正如本文開頭所描述的那樣，"連續5次調價"、"降價超百萬"的部分房源依然賣不動。

為此，部分二手房中介甚至要轉戰一手房業務，據《南方都市報》昨天報道，針對二手房客源被新房市場搶走的不利局面，一些二手房門店開始另謀出路，轉向一手房市場。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，受信貸收緊影響，二手房價格開始陰跌，成交量持續下滑。隨著新建住宅供應的增加，以及可能越來越多的自住房上市，北京二手房價格可能在2季度加速下調。

另據偉業我愛我傢副總裁胡景暉認為，從今年"五一"成交的情況來看，5月份市場復蘇的速度仍將偏緩慢。不過，隨著市場供應的不斷增加，新盤的大量低價入市以及二手房業主議價成交幅度的加大，樓市成交量的穩步增加可以預見。

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-06/08312717866.shtml

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Nov 18 Wed 2015 06:56
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一線城市樓市春節休眠樓冷地熱或引調控升級

一線城市樓市春節"休眠"

馬年春節，一線城市樓市並未隨著"馬上有房"的祝福走強，而是延續瞭節前就已顯現的清淡行情，從而也契合瞭一線城市樓市春節"休眠"的基本特點。市場人士分析，目前市場處於階段性的淡季，市場的回暖需等到二月之後。從全年來看，一線城市樓市今年或將出現供應趨緊、成交回落等情況，春節前出現的"地王"風潮對市場的實際影響也將緩慢釋放，期間可能觸發監管調控，市場需要註意這一現象釋放的信號。

樓市春節"休眠"

每逢春節，受開發商推盤節奏放慢、市場觀望情緒加重等節日因素的影響，樓市特別是一線城市樓市開始進入"休眠"期。今年春節期間，北上廣深等一線城市樓市"睡意十足"。受信貸偏緊、開發商庫存壓力減小等因素影響，節前市場行情就已趨清淡，而節中則延續瞭這一清淡行情。一線城市樓市未能實現開門紅，全年行情預計也是"緊"字當頭。

據悉，進入2014年後，上海樓市就呈現出成交寡淡的行情，節前成交熱度逐步下降，各個樓盤的買傢來訪量、來電量都明顯下降。春節期間，受外地戶籍買傢返鄉等因素影響，市場熱度在春節期間持續走低。據統計，上海2月預計開盤項目26個，較1月的29個減少3個，且僅有6個樓盤給出瞭具體報價，其它開盤項目價格待定，預計基本與1月持平。

無獨有偶，今年1月首周，北京市新建住宅和二手房成交量無論是環比還是同比降幅均在30%左右。2月更是青黃不接，新浪樂居資料顯示，北京市2月新開樓盤僅6個，遠少於1月的24個。同時，受市場觀望情緒影響，成交量短時估計難以提振，市場或將持續清淡行情，預計北京樓市供應量在今年一季度都將處於低位。

廣州樓市在今年首月則是量價齊升，迎來"小爆發"。但到瞭春節期間，廣州雖然有超過80個樓盤開門迎市並給出不小的優惠，但樓市的成交量大幅下跌，除夕至年初二的3天時間，廣州全市僅網簽成交21套單位，中心六區更是"零成交"，全市網簽均價被拉低至8813元/平方米。

分析指出，一線城市樓市春節期間的清淡走勢是周期性和階段性的，合乎市場預期。但節前由於信貸趨緊、地方調控政策出臺等引發的清淡行情則將影響未來較長一段時期的走勢。盡管央行公佈的資料顯示，2013年全年新增房地產貸款2.34萬億元，占同期各項貸款增量的近三成。但今年初，信貸並未如往年一樣加速放量，外加去年年末地方政府調控措施的密集出臺，市場基調以調整、改革為主，供求雙方都在觀望等待，這樣的形勢或將貫穿今年全年。

"樓冷地熱"或引調控升級

在樓市降溫的同時，節前土地市場，特別是一線城市土地市場卻逆勢走高，呈現出"樓冷地熱"的特點。1月23日，深圳前海T201-0080宗商業用地公開招標出讓，最終以134億元、樓面地價28113元/平米成交，刷新深圳總價、單價紀錄；"穗六條"頒佈之後的1月28日，廣州土地拍賣再次啟動，最終賣地進賬58.3億元，其中，保利地產先後以8億元、16.6億元的價格分別創下瞭番禺、黃埔地塊區域樓面價單價的新高紀錄；1月29日，方興地產以101億元的成交價拿下上海市閘北區大寧路地塊，刷新上海住宅用地總價紀錄，其溢價率高達111.5%，樓面價接近5萬元/平米。

土地市場的火爆對樓市的傳導或將需要較長時間，但也不排除土地高價成交對周邊在售樓盤的短時拉動作用。有分析指出，一線城市土地市場具有風向標意義，也是監管調控的重點對象，目前土地市場的走強仍是"點狀"的，並未出現市場"面上"的整體性走勢，高地價推高樓價的邏輯並不能簡單地建立，但這一市場信號仍值得註意。

業內人士分析，節前土地市場異常火爆的行情使市場對今年房地產行業的走勢充滿瞭想象力，預計也將引發監管部門關於行業的遠期考慮與政策安排。北京市土地整理儲備中心在1月17日公告暫停4宗土地招標/掛牌交易活動後，市場便普遍將這一動作解讀為監管部門可能將對目前土地市場進行"降溫"，未來政策層面或將迎來部分調整。市場人士分析，房地產市場在2013年處於政策調控的"潛伏期"，今年調控政策則有望出臺和落地，而市場在面對多次"狂潮"的洗禮之後或將漸趨理性，預計今年一線城民間2胎代償房屋2胎代書貸款全省皆可處理市樓市仍將延續去年前熱後穩的全年走勢。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-07/08542599226.shtml

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上周沈陽商品住宅銷售量下降9.07%

??據克而瑞房價點評網統計顯示上周（2015.01.19—2015.01.25）商品房成交面積約共21.35萬㎡，環比下降9.07%，成交2221套；商品住宅成交面積約20.05萬㎡ , 環比下降12.78%，成交2005套。商品房成交均價為6596元/㎡。

??上周商品房面積排行榜上於洪區以55680.56㎡的銷量獲得三連冠，而和平區沒能保住自己前一周第二名的成績以18456.84㎡的銷量排在第四位，渾南新區上周名房屋貸款利息次上升一位排在第二位，沈北新區2015年第一次進入三甲之列排名第三。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-28/08345966000069558978330.shtml

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北京二套房貸首付比例統一執行5成房貸利率上浮

??來自中介的消息表明，北京地區各大銀行對二套房貸首付比例統一執行5成，利率仍保持上浮10%，而首套房利率折扣力度再次擴大，8.8折優惠利率成為市場主流。業內人士認為，北京各銀行並未完全執行330央行針對二套房貸的政策。

??3月30日降低二套房貸首付比例的政策發佈後，京城各傢銀行的個人房貸政策並沒有如市場想象的那樣顯著放松。昨天瞭解到，北京地區各大銀行對二套房貸首付二胎房貸什麼是二胎房貸利率多少免費諮詢試算比例統一執行5成，利率仍保持上浮10%，而首套房利率折扣力度略有擴大，8.8折優惠利率成為市場主流。

??昨天，從外地再次傳來房貸放松的消息。某國有大行的上海分行進一步放寬房貸政策。二套房客戶隻要前一套房子貸款還清，再次購買隻要不是別墅，總價在1000萬元以下的都能算做首套，享受首套待遇。

??分析：

??中原地產首席分析師張大偉分析指出，，上海的做法並不算是政策的放松。事實上，什麼叫“改善居住條件”，什麼是“普通商品住房”，目前並沒有統一權威的官方解釋，都是各銀行自己認定操作，一般對結清首套房貸再次申請房貸都會按首套房處理。在實踐中，首套房結清後又要購買1000萬以上的豪宅並申請個人房貸的人非常少，即使這傢銀行放寬瞭“普通住宅”的認定，影響面也非常小。中古車貸款

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-25/09025997534966320524678.shtml

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去年建設用地價格全面上揚住宅用地漲幅9%居首

2013年土地市場的火熱得到官方數據印證。昨日(2月11日)，國土部發佈數據顯示，全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價全面上漲，同比漲幅分別為7.0%、7.9%、9.0%和4.5%，其中住宅用地漲幅最大，逼近10%。

今年1月份，一線城市土地均價漲幅更加驚人。上海易居房地產研究院數據顯示，1月，北上廣深四個城市的成交均價過萬，為10136元/平方米，環比上漲125.1%，同比上漲253.1%，價格創歷史單月新高。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，住宅建設用地價格漲幅最明顯，凸顯瞭供求矛盾。眾多房企顯然意識到這一點，所以即使土地價格高攀，也願意涉足住宅業的開發。這反過來會加劇房企對住宅用地的爭奪，從而推動住宅用地的新一輪高漲。

住宅用地漲幅9%居首

國土部數據顯示，全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價分別為3349元／平方米、6306元／平方米、5033元／平方米和700元／平方米。四類用地價格環比漲幅分別為2.1%、2.3%、2.6%和1.3%，同比漲幅分別為7.0%、7.房屋二胎民間房屋二胎利率多少9%、9.0%和4.5%。

從全國數據看出，盡管房地產供地增幅明顯超過其他用途建設用地，但其漲幅仍然最高。

中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，從全國土地市場看，由於土地財政的存在，導致樓市火爆的時候，政府願意更多賣地，部分高價地的出現又促進瞭房價上漲。而在2012年樓市蕭條期間，土地供應也相應減少。

該機構報告顯示，去年全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元，刷新2011年3.15萬億元的歷史記錄。

中指院報告稱，全國300個市縣土地出讓金同比增幅超過50%，樓面均價漲幅超過20%；企業加速土地儲備，拿地金額前10名企業中有6傢較去年增長超過1倍，前4名萬科、綠地、恒大、保利拿地金額超過500億。

報告還顯示，熱點城市出讓金翻倍，全國土地出讓金前20位的城市中僅有3個城市同比減少。從前20名城市來看，有6個城市總出讓金增長超過一倍。其中深圳、珠海增幅最大，超過兩倍，分別達331%和253%。

北上廣深1月地價同比漲253.1%

一線城市中，今年1月，北上廣深四個城市的成交均價過萬，為10136元/平方米，環比上漲125.1%，同比上漲253.1%，價格創歷史單月新高。

上海易居房地產研究院數據顯示，1月，10個典型城市土地成交均價為5449元/平方米，環比上漲108%，同比上漲151.9%，已持續16個月同比正增長。

易居分析師朱光告訴《每日經濟新聞》記者，1月再次刷新歷史記錄，同比增幅走勢呈現快速上揚態勢。預計今年上半年土地成交價格仍將處於高位水平。

最被關註的土地出讓金方面，10個典型城市土地出讓金收入1436億元，環比上漲56.6%，同比上漲155.2%，較2012年同期大增826.6%。從土地出讓金收入走勢看，1月土地出讓金達到歷史高位水平，僅次於去年9月份創造的33個月新高的記錄。

土地市場熱對樓市未必是壞事。

鏈傢市場研究部張旭告訴《每日經濟新聞》記者，從目前政策基調看，2014年住宅類土地供應規模可能會出現較大幅度的增長。北京連續兩年的大規模土地供應，有望改變新房市場供需失衡的局面。

2014年地市存諸多變數

國土資源部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會上透露，今年將強化土地供應調節，壓縮東部地區特別是京津冀、長三角、珠三角三大城市群建設用地規模，減少工業用地。這也是國土部在建設用地使用中"盤活存量、嚴控增量"思路的體現。

他還強調，按照國務院要求，今年要抓緊研究出臺不動產統一登記條例，為全面開展不動產統一登記提供法律依據。

嚴躍進分析說，2014年土地市場仍將繼續火熱，看漲情緒彌漫，但結構可能會出現變化，工業用地的價格有明顯的上漲空間，而住宅用地價格會弱化，商辦用地因地段而異，漲跌各半。

偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉向記者表示，2013年北京房市的持續升溫，刺激瞭地產商的拿地熱情，樓市熱銷也使得一些房企資金鏈壓力減小，囊中充裕，在一線城市儲備更多的地塊，是各大開發企業所需要的。

而地價方面，他表示，一線城市開發商多，政府運營能力強，針對每個地塊，政府能找到很多開發企業來競標，所以地價漲幅就大；三、四線城市，開發商較少，政府對土地的運營能力也比較差，地塊的競爭力較小，價格漲幅也較低。

全國房地產商會在1月末發佈的《2013～2014年度中國房地產市場報告》中指出，今年我國房地產市場供給將會增加，在經濟平穩增長背景下，房地產需求將保持平穩，房價漲幅將進一步回落，全年走勢呈現前高後低態勢，房價總體保持基本平穩。

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