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Jul 27 Wed 2016 17:17

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Jul 26 Tue 2016 11:40
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看著數據，聽著名人"忠告"，再聯想到去年李嘉誠拋售內地房產的新聞，"房價暴跌論""崩盤論"開始蔓延，甚至成瞭全國兩會上的熱門話題。鄂爾多斯(7.48, -0.05, -0.66%)市市長、溫州市市長均被記者追問樓市會否"崩盤"。

在"崩盤論"與"挺漲派"外，更多業內人士認為，今年樓市，特別是二、三線城市，很可能進入調整期。

《政府工作報告》首提"針對不同城市情況分類調控"

2月的最後一個周末，程序員宋毅感覺自己逃過瞭一劫。

基於樓市現狀，今年的《政府工作報告》，告別瞭全國樓市調控"一刀切"的思路，首次明確提出"針對不同城市情況分類調控"。

從去年下半年起，包括杭州在內的一、二線城市房價快速上揚，"日光盤"迭出。面對樓市暴漲，"京七條""滬七條""深八條"相繼問世，8個二線城市也緊急調控。限購、限貸、提高二套房首付、抬高非戶籍購房門檻、增加供地等一整套調控組合拳紛紛打出，讓樓市"大佬"們率先感到瞭寒意。

"雙向調控，就是不僅僅調控需求端，還要在供給端進行調控，在抑制投機投資性需求的同時，還要滿足自住性需求。"秦虹說。

"我要是真交瞭定金，不就成冤大頭瞭！"山東人宋毅在杭州工作瞭4年。過去一年多，他和女友的周末大多在售樓處或房屋中介度過。眼看房價越來越高，漲勢越來越猛，去年底宋毅決定不能再等瞭。不過現在，他的想法變瞭，"看來還得再等等"。

"由於市場分化已經比較明顯，再出臺全國一刀切的樓市調控政策已沒有必要。下一步調控的責任主體應該是地方。地方政府應結合本地實際情況，有針對性地出臺政策。"住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，各地今年樓市調控應著重四大任務。一是嚴格防范風險，確保金融安全，根據地區差異，差別化的信貸政策必須堅持，防止投機資金進入房地產市場。二是根據各地實際需求，把握好土地供應的節奏。三是政府做好"補位兜底"，進一步完善住房保障政策。四是針對當前住房的主要矛盾，政策應繼續支持"夾心層"的住房需求。

"樓市供需兩端都是變量。過去，大傢普遍認為房價仍會大漲，為瞭提前鎖定交易價格，大量需求是提前透支的。所以是供應端不積極，需求側很恐慌。但現在需求側被信貸卡瞭脖子，開發商就變得積極瞭。"張大偉算瞭一筆賬，如果一位北京購房者要購買首套房，首付30%，按揭30年。從去年的85折優惠變為目前的基準利率上浮5%，增加的總利息相當於總房價的21%。

今年樓市會"崩盤"嗎？(經濟熱點)

"我不認為樓市會崩盤。但隻要信貸政策不變，流動性不松動，今年樓市可能會調整。" 中原地產市場研究部總監張大偉說，以杭州為例，從供需數據看，開發商還沒有被逼到降價的地步，但由於信托需提前償付，開發商急於回籠資金，這才是樓盤降價的主因。

人民日報談今年樓市一線城市將延續上漲趨勢

"2014年房價漲幅將出現大幅回落"，一向唱多的華遠集團董事長任志強也公開表態。

今年以來，熱門城市土地市場熱度持續高漲。前兩月，上海閘北區、深圳前海都誕生瞭新"地王"。北上廣深四個一線城市的土地成交額高達1443.3億元，同比上漲84%；一線城市住宅樓面價已達到1.2萬元，較2013年同期上漲瞭56%，是2012年的3.2倍，創下歷史新高。

信貸收緊給開發商造成瞭資金壓力，促使其調整銷售策略，以現金為王，跑量取車貸利率多少勝。而部分開發商的跑量策略又反過來影響瞭消費者預期。"杭州作為第一個出現明顯降價信號的二線城市，將對購房者心理預期造成較大影響。"張大偉說，"在資金面趨緊的情況下，特別是庫存嚴重、新增人口數量放緩的城市，不排除再次出現樓盤降價。"

國傢統計局最新數據也顯示，今年1月，70個大中城市中房價環比下降的城市明顯增多，新建住宅環比下降的有6個；二手住宅價格環比下降的有13個，數量為2013年1月來最多。其中，在最具樓市風向標意義的北京，出現瞭19個月來的首次二手房價格環比下調。

"在信貸政策不會明顯放松的情況下，市場自發的'降價換量'調整，要比單純依靠行政手段調整所產生的影響更大。預計在前期土地成交量大、庫存風險高的二線及三、四線城市，價格調整的趨勢還將延續；而一線城市將延續上漲趨勢，但漲幅會收窄。"張旭說。

供求關系緊張也被認為是熱門城市房價穩健上漲的主要理由。房地產市場分析專業機構克而瑞研究中心發佈的《2013年中國房地產行業總結與2014年展望》認為，熱門城市市場目前去庫存化特征顯著，這預示著未來房價上漲的趨勢不變。以北京為例，去年前11月商品住宅供應面積僅700萬平方米，市場成交面積卻達到瞭1104萬平方米，住宅市場仍屬供不應求。

信貸政策影響樓市預期

隻要信貸政策維持不變，樓市或將進入調整期

■專傢預計，在前期土地成交量大、庫存風險高的二線及三、四線城市，房價調整的趨勢還將延續；而一線城市將延續上漲趨勢，但漲幅會收窄

春節過後，因為出差耽誤瞭交定金，沒想到杭州城北的北海公園樓盤率先宣佈降價3000元/平方米，同區域的天鴻香榭裡也跟風應戰，還導致售樓處被砸。

信貸政策被認為是目前房價上漲動力削弱的主要原因。

去年下半年以來，收窄首套房貸優惠、上浮房貸利率、部分城市二套房貸首付比例提高至七成等信貸政策陸續出臺，直接導致市場需求延緩釋放，影響瞭市場供求關系。

房價環比下降城市明顯增多，但土地市場依舊火爆

購房者貸款首貸利率成本提高，導致開發商可以提價的空間有限。與此同時，需求側的變化也使開發商去庫存"壓力山大"。今年兩會期間，鄂爾多斯市長廉素坦言，還需要3年的時間才能消化全市的商品住宅庫存。隨著信貸收緊，目前二線城市也出現瞭去庫存壓力。像杭州，截至2013年底市區商品住宅存量達7.7萬套，供求比達到瞭1∶0.6。

不過，市場上也出現瞭與"崩盤論"針鋒相對的"挺漲派"。土地市場依舊火爆是"挺漲派"的重要理由。在第十四屆中國房地產發展年會上，首創集團董事長劉曉光就表示，"從去年的拿地情況來看，大傢還是看好今年的樓市。"

防風險與強兜底並重

在諸多地產大佬"痛心疾呼"之後，杭州打響瞭2014年樓市降價的第一槍。緊隨其後，常州的雅居樂星河灣、南京的新都國際和大地伊麗雅特灣也相繼降價1/4。

過去十年，中國樓市一直保持瞭高速增長，但中間也經歷瞭約四次調整。業內人士認為，此次調整將更突出地域差異的特點。

鏈傢地產市場研究部研究員張旭表示，1月份70個大中城市價格整體變化幅度不大，但內部分化明顯加劇：高庫存城市率先出現降價，而公共資源集中的一線城市，盡管房價漲幅有所收窄，但依然延續瞭兩位數增長。

"非常不妙"，萬科董事會主席王石用這四個字來預測2014年的樓市。

在剛剛閉幕的全國兩會上，三、四線樓市會不會調整成為熱門話題，而《政府工作報告》也提出瞭新的調控思路

"崩盤論"對陣"挺漲派"

在註重調控"差異化"的同時，今年樓市調控也有一條共同的原則，用住房和城鄉建設部部長薑偉新在兩會上的話概括，就是"雙向調控"。

核心閱讀

內容來自sina新聞

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/07372647848.shtml

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關註意義：房企將實現直接融資

2013年11月份，中共十八屆三中全會將在北京召開，此次會議的主要議程是研究全面深化改革重大問題。而此前曾被全國熱議的樓市調控長效機制、以房養老等議題，都顯示房地產行業的長遠健康發展，將是此次會議的重要內容之一。

四、房產稅時代或將正式來臨

《環球時報》的總編輯胡錫進最近表示，如今的房地產正在經歷"最後的瘋狂"。我提醒北上廣一線城市的投資者，如果房價接著漲，高額房產稅一定會來，最後投資購房者必將輸得很慘。所以隻買住的房，不用房投資，大傢共同反對投機購房，給真正需要買房住的人機會，這樣一線城市的房地產才能軟著陸。

與重新解釋憲法的同時，國務院研究中心課題組推出瞭一份具有頂層設計色彩的《新一輪改革的基本思路和行動方案》，業內人士普遍認為，土地流轉很有可能成為十八屆三中全會的重要議題和本屆政府的重要工作方向之一。

內容來自sina新聞

與長效機制一樣，房產稅也是最近半年來的一個高頻詞匯。據報導，中國財政部財政科學研究所的所長賈康在一個金融會議的間隙表示，三中全會肯定會討論財政體制改革問題。

關註意義：保障房將真正實現"保障"功能

另外，在大規模的建設要求下，傳統的建設方式帶來的效率低下、成本高昂、資源浪費嚴重、管理維護難度大等種種問題，顯然已經難以滿足需要。因此，這些問題將很有可能在此次三中全會上得到更充分的討論。

據媒體的道，日前全國人大常委會全面否定瞭《土地管理法(修訂案)》，並正在研究重新解釋《憲法》第十條中的"城市的土地屬於國傢所有"條款，重新解釋後的條款可能會描述為"城市的土地可以歸國傢所有或集體所有"。

六、住宅產業化或有望全國范圍展開

保障性住房是我國政府一項重要的民生工程，"十二五"期間，全國計劃新建保障性住房3600萬套。但從以往的經驗來看，目前我國保障性住房的建設和推進還處於探索的階段，還存在不少矛盾和問題，包括二胎代墊款怎麼貸款比較會過件工程質量問題以及分配監管問題。

財經炒股名博神仙看盤就表示，三中全會的最大炒作亮點在於土改和養老，快速老齡化的中國，養老產業卻還處於摸索階段，市場理念和盈利模式大多不成熟，今後如何養老，成為當下熱議的主題，中國的養老事業潛力巨大，十八屆三中全會或引熱議。

在金秋京城全民選房季之"地鐵新力量"

一：系統化調控方案或初步表態

根據方案，在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，對已經形成的小產權房，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓金，妥善解決這一歷史的遺留問題。此方案再度引來市場關註。

9月份國務院印發《關於加快發展養老服務業的若幹意見》，其中一項"以房養老"一度引發全國的討論。實際上，進來養老地產行業已經風生水起，但與此同時，受制於體制、經濟、觀念等多重因素的影響，養老地產行業並未真正發展起來。

關註意義：集體土地能否進入商品市場

日前，經濟學傢易憲容撰文表示，市場期望在這次會議上會有重大的改革政策出臺，重新定義城鎮化，使得城鎮化促進中國經濟的增長方式、擴大居民內需的動力和活力。

2013年2月的"國五條"對於房地產帶來的"需求釋放意義"大於"穩定房地產市場"的意義已經成為定論，而有關房地產整體調控思路的表態，在新一屆政府上臺後鮮有表述，而7月份新華社旗下媒體關於"長效機制"的概念則成為輿論最關註的熱點。

三、"土地二元制"或有望終結

八、養老地產業或將迎來春天

秀

今年的8月份，房地產企業一度密集地拋出融資預案，"房企再融資"也再度燃起瞭房地產市場的一把火。隨著新一屆政府不斷加強運用"看不見的手"，無論是從金融秩序正常化，還是從房地產調控市場化，房企融資開閘從方向上來說是必然的。

華遠地產的董事長對此表示，三中全會以後地產再融資或放開。"我不認為中國在未來的發展中依然會用這種錯誤的土地2胎利率任何問題免費諮詢政策調整市場，也可能三中全會以後就允許在境內再融資瞭。"任志強表示，"到時候所有的地產企業都會沖上去，華遠地產也不例外。"

近期以來，包括消息層面援引各個部委相關人士的表述可以看出，關於未來中國房地產市場的系統化調控思路，的確在探討擬定，而十八屆三中全會，則正是這一思路的最佳釋放點。

關註意義：保障性住房將更加普及

據報道，在此前被廣泛熱議的樓市調控長效機制中，住宅產業化將是其中的重要內容，而且可能在保障房建設領域先行試水，最快或在明年以地方試點的形式推出。

今年以來，住建部曾多次開展調研，探討住宅產業化的相關技術問題和制度建設。作為住宅產業化的一部分，《工業化建築評價標準》目前正由住宅產業化促進中心、中國建築科學研究院及相關院校共同編制，計劃明年出臺。而據住宅產業化促進中心副主任文林峰透露，在房屋設計環節，設計標準化是住宅產業化下一步的重點工作。

七、保障房制度或被重新設計

十八屆三中全會

二、"新型城鎮化"或被重新定義

關註意義：新一屆政府的房地產治理思路

五、房企再融資或將開閘

關註意義：社會養老將有新看點

十八屆三中全會於11月9日至11月12日期間召開。之前國務院發展研究中心公佈的其為十八屆三中全會提交的"383"改革方案，在會議還沒召開之前，房地產業界就開始猜側後期政策走向，其中的九大問題備受關註。

為此，中國城鎮化應是"農民轉為市民"的城鎮化；是縮小"農村與城市之間、沿海與中西部之間、大中城市與小城市之間的三大差距"的城鎮化。而城鎮化要真正成為轉變中國經濟增長方式、擴大居民內需的動力和活力，需要從戶籍制度、中國土地制度以及改變當前中國經濟"房地產化"的政策等三大方面進行改革。

九：住房信息聯網或迎"政治考驗期"

關註意義：長效機制的基本前提

從2013年11月份算起，距離2014年6月底前要出臺並實施的《不動產統一登記制度》僅剩8個月時間，而相對從2010年下半年開始，至今仍停留在公佈推進城市數字"住房信息聯網"，在8個月內完成住房登記制度，對於涉及到的國土部、住建部、法制辦、稅務總局等部門壓力不可謂不小。

而從2013年新政府對於軍隊房地產的嚴查，輿論層面接二連三的"房叔"、"房姐"被曝光，可以看出全國上下一體對於住房信息聯網的要求迫切，作為對未來五年中國發展最重要的"十八屆三中全會"，如果提及房地產，如果提及房地產，相對於長效機制以及已有前例的房產稅，住房信息聯網具有更大的"前提意義"。

十八屆三中全會房地產九大問題倍受關註

關註意義：致力於消除地區發展差距

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-13/10492493299.shtml

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前兩月樓市銷售下滑庫存增加房企熱情仍較高

國傢統計局數據顯示，1-2月，全國房地產開發投資7956億元，同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5個百分點。其中，住宅投資5426億元首購貸款試算，增長18.4%，增速也回落1個百分點。

內容來自sina新聞

施工面積方面，1-2月，房企房屋施工面積529593萬平方米，同比增長16.3%，增速比去年全年提高0.2個百分點；其中，住宅施工面積380952萬平方米，增長13.5%。新開工面積16693萬平方米，下降27.4%；其中，住宅新開工面積12279萬平方米，下降29.6%。竣工面積12418萬平方米，下降8.2%；其中，住宅竣工面積9266萬平方米，下降10.6%。

土地購置方面，房企土地購置面積4062萬平方米，同比增長6.5%，土地成交價款1000億元，增長8.9%。

從以上三組數據來看，盡管房地產開發局部出現降溫的跡象，但房企的開發熱情總體來看仍然較高。

與之形成對比的是，1-2月，商品房銷售面積10466萬平方米，同比下降0.1%。其中，住宅銷售面積下降1.2%。商品房銷售額7090億元，下降3.7%。其中，住宅銷售額下降5.0%。

商品房待售面積也繼續攀升。截至2月末，商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬平方米。

國傢統計局昨日發佈1-2月全國房地產開發和銷售情況。數據顯示，目前全國房地產開發投資、施工面積、土地購置等數據仍維持高位，顯示房企熱情仍高。但1-2月銷售數據出現下滑，庫存量繼續攀升，與之形成鮮明對比。

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原本多數年輕人都可申請到的80萬元公積金貸款額度，調整後，下降到20萬元至40萬元。國管公積金對繳存餘額少的年輕人，基本關上瞭大門。

記者瞭解到，盡管國管公積金調整瞭貸款政策，額度有所變化，但相比於去年7月開始，基本處於停發狀態的公積金貸款辦理情況，今年的國管公積金貸款情況已經有所好轉，一些繳存餘額較多的購房者仍可選擇國管公積金與商業貸款的組合貸款。

據記者瞭解，今年年初，中央國傢機關公積金管理中心發佈《關於加強中央國傢機關住房公積金個人貸款差別化管理的通知》，雖然最高貸款額度維持不變，但《通知》提出，住房公積金個人貸款將以住房公積金個人賬戶餘額為基礎。

80萬元的最高額度，不僅在張佳冰心裡是道"坎兒",也成為攔在購房者與住房公積金之間的一道"坎兒"。數據顯示，北京市公積金貸款額度最近一次調整是在6年前，2008年，北京市將70萬元的貸款上限上調至80萬元。據北京市統計局、國傢統計局北京調查總隊的數據，同期，北京市四環內住宅均價為每平方米15581元。而至今年1月，來自全國房地產市場數據中心的數據顯示，北京市平均房價已漲至37439元。

當然，這一利好新政出臺，極大提高瞭住房公積金貸款使用的便捷性。然而，新政以來，本報記者走訪多位意欲公積金貸款的職工瞭解到，目前公積金貸款仍然存在諸多隱性的"限制",讓一些有貸款購房需求的職工，尤其是夾心層職工使用起來有"梗阻",臨到貸款時感覺"夠不著"、"用不上"、"可望而不可及"。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211

公積金普惠：自己靠近政策

事實也印證瞭這一分析，記者近日走訪北京市鏈傢地產、我愛我傢等多傢房產中介，30多位房產經紀人，半數以上表示，半年多來，純國管公積金的業務他們一單都沒有辦過。

與張佳冰的"量體裁衣"不同，許多購房者在80萬元公積金貸款額度的限制下會嘗試組合貸，即使用商業貸款補足80萬元以外的部分。然而，對許多人來說，組合貸也僅僅止步於"嘗試"。

公積金貸款存儲多隱性限制夾心層職工可望不可及

日前，住建部、財政部、人民銀行聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，因為包含住房公積金實現異地互認、異地貸款，職工連繳6個月即可申請公積金房貸，同時住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目被取消等幾大項新改動被稱為公積金新政。

這一改變使得繳存年限短、繳存比較少的人貸款額度明顯受限。根據計算，原本多數參加工作兩三年的年輕人都可申請到的80萬元公積金額度，在調整後，下降到20萬元至40萬元。有分析認為，"國管公積金的調整，對繳存餘額少的年輕人，基本是關上瞭公積金貸款的大門，年輕人公積金貸款受限，隻能商貸。"

組合貸款：過不去的坎兒

張志立在北京一傢國企工作，其住房公積金屬於國管，按照規定，他的公積金貸款額度上限並非市管公積金貸款上限80萬元，而是其繳納的公積金餘額的9倍。張志立剛參加工作兩年，每月繳納的公積金2000元，這使得他根本不可能貸出預想中的80萬元。

一旦使用組合貸，則商貸部分幾乎不可能享受任何優惠。這意味著，一些需要商業貸款較多的購房者，為瞭商貸部分的折扣，不得不放棄公積金貸款。

相比之下，張佳冰是幸運的，她在北京市一傢事業單位工作，公積金屬於市管，能夠貸出80萬元。然而，這份"幸運"也是相對的。

2013年，張佳冰在北京三環外買瞭一套50多平方米的二手房，總價180萬元。"當時，看房選房都是掐著公積金的'坎兒'來的",張佳冰對記者表示，"傢裡湊瞭100萬元的首付，本來也夠我買一個更大的房子，但我隻看180萬元的房子"。考慮到買房後月供的還款壓力，張佳冰選擇公積金貸款，而80萬元的最高額度，最終替她過濾掉瞭總價180萬元以上的一切房源。

"首付60萬元，貸款140萬元，如果能貸80萬元的公積金，每月能省1000多元的月供",但事實並不如張志立預想得順利。在咨詢過單位的公積金負責人後，張志立得知，他能使用的公積金貸款並非80萬元，而是28萬元。

貸款與餘額掛鉤：關上的大門

"多數業主賣房急於用錢，而使用組合貸周期很長，一般他們都不會接受",一位房產經紀人向記者介紹。據瞭解，普通商貸的批貸一般需要7個工作日，放款需要20個工作日。而組合貸批貸需要20至30個工作日，放款則需要一個半月。

不考慮組合貸似乎已成為房屋買賣中的一個默認前提。在讓多數人放棄組合貸的原因中，除瞭辦理周期長，更重要的一個原因在於，一旦使用組合貸，則商貸部分幾乎不可能享受任何優惠。這意味著，一些需要商業貸款較多的購房者，為瞭商貸部分的折扣，不得不放棄公積金貸款。

事關億萬職工購房利益福祉，這一政策的出臺落地備受職工關註。

在使用公積金貸款的人群中，35歲左右的中青年人居多，而30歲以下的年輕人較少，"要使用公積金，得你往政策上靠，而不能等政策往你這靠"。

內容來自sina新聞

市管公積金方面，按照規定，在月繳存額達到一定額度的前提下，隻要滿足本科學歷以上，在單位連續工作兩年以上，具有中級以上職稱，購房者可申請92萬元的公積金貸款額度，條件較為寬松。

在當前銀行信貸逐漸收緊的情況下，"隻要有條件能夠得著",公積金貸款仍然是購房者的首選。一位地產中介負責人向記者透露，"在一些房齡較老、面積較小、總價較低的區塊，使用公積金貸款和組合貸的人數還是占多數房貸三胎房貸三胎的，有的片區最多有6成購房者使用瞭公積金貸款。"而且，私企職工在使用公積金貸款的人數進一步上升。

該負責人也坦言，在使用公積金貸款的人群中，35歲左右的中青年人居多，而30歲以下的年輕人較少，"公積金政策不斷調整，北京已經算寬松的瞭，但也難以做到普惠。要使用公積金，得你往政策上靠，而不能等政策往你這靠"。(本報記者北夢原)

"公積金是指望不上瞭，我隻能找商貸瞭。"10月20日，張志立從北京東四的建設銀行營業點走出來，全然沒有瞭前幾日的興奮。10月17日，張志立幸運地搖上瞭位於北京市朝陽區史各莊的自住型商品房，現場選房交過定金，他馬上開始咨詢房貸的事。

新聞來源http://dl.house.sina.co公務人員信用貸款率利最低二胎年息m.cn/news/2014-10-29/08052964438.shtml

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??記者統計後發現，截至2015年4月6日，A股市場共有75傢房企發佈瞭2014年年報，營收總收入達到瞭6635.13億元，較2013年的5719.12億元增長16.07%；實現歸屬於母公司股東的凈利潤(以下簡稱“凈利潤”)749.13億元，較2013年的713.38億元增長5.0%。顯然，在營收增長超過16%的情況下，房企整體的凈利潤增幅不及營收的三分之一，賺錢的效率明顯下滑。

??對於營收與凈利雙雙下滑的原因，金豐投資表示，因受重大資產重組和房地產市場成交低迷的雙重影響，報告期內公司日常經營業務收入受到瞭較大影響。同時，受當地高端房產市場持續疲軟的影響，公司於2014年末對無錫漁港路項目進行瞭減值測試。根據測試結果，預計2014年度公司無錫漁港路項目共需計提存貨跌價準備約為3.6億元。

??根據金豐投資2014年年報顯示，公司去年實現營業收入1.10億元，同比下降87.64%，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為虧損3.65億元，同比下降623.61%，基本每股收益為虧損0.70元。而623.61%的降幅也成為目前A股房企中業績下滑最大的一傢公司。

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??去年低迷的樓市讓房企們普遍陷入瞭困境，即便是龍頭開發商，日子過得也遠遠不及往年。而隨著越來越多的上市房企發佈2014年年報，財務數據上的變化也印證瞭上述情況。

??至於賺錢效率下滑的原因，譚華傑則解釋稱，“2014年我們的毛利率和ROE(全面攤薄凈資產收益率)都有小幅度下降，下降的主要原因一方面是因為地價占房價比例越來越高，意味著開發商利潤空間不斷被擠壓；第二，2014年房價不斷下跌，當年賣出去的現房當期結算，會影響2014年的毛利率；第三，2014年公司業務轉型方面有一些投入，這些投入在短期內無法體現為一個好的收益率，這個會直接影響我們的收益率水平”。

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??中華企業的年報也顯示，公司去年實現營業收入44.15億元，同比下滑34.67%，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤-4.89億元，實現基本每股收益-0.262元。中華企業表示，期內出現大額虧損，一方面因營業收入有所減少，另一方面報告期內計提瞭存貨跌價準備。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-二胎房屋借款缺錢急用哪裡借錢04-13/16315993299153260954394.shtml

??對此，有業內人士稱，去年前三季度樓市持續下行，雖然四季度政策面發生瞭一些變化，使得樓市開始企穩，但是也難以扭轉全年的頹勢。因此，今年不少企業凈利潤下滑，很大一部分原因便是計提瞭存貨跌價準備；同時，房價的持續下行，也讓房企損失瞭不少利潤。

??據悉，招商地產凈利潤增速如此之低，主要是由於三方面原因造成，一是2013年轉讓深圳曦城項目股權對非經常性損益的影響，扣除非經常性損益後2014年凈利潤增速為13%，明顯高於扣非前；二是在2014年房價下行的背景下，公司計提瞭5.4億元的存貨跌價損失；三是公司結算毛利率與2013 年相比下降4.6%。

??此外，在ROE這一反應企業獲利能力的關鍵指標上，這75傢房企中的絕大部分都出現瞭下滑。記者統計後發現，2013年上述75傢房企的ROE平均值為11.62%，而到瞭2014年，這一數字變為瞭8.45%，同比下滑27.28%。

??以營收超過100億元的13傢大型房企為例，隻有3傢企業的ROE水平較2013年提升，其中陽光城的ROE由2013年的19.90%升至瞭2014年的20.61%，而這已經是3傢企業中，增長幅度最高的一傢公司瞭。

??逾4成業績下滑

??而在行業整體賺錢效率下滑的同時，75傢房企中還有超過4成凈利潤出現瞭下滑。其中金豐投資、萬好萬傢、中華企業、新潮實業的凈利降幅超過200%，深國商、同達創業的降幅超過100%。

75傢房企賺錢效率集體下滑地價高企擠壓利潤空間

內容來自sina新聞

??增收難增利

??此外，A股房企中目前業績增幅最高的浙江廣廈(2014年度公司實現凈利潤2.12億元，同比增長280.15%)，如果不是依靠5.38億元的非流動資產處置損益收入，公司實際上凈利潤為虧損3.3億元，同比大降638%，地產主業也是表現不佳。浙江廣廈稱，2014年，公司房地產項目全年實現營業收入15.5億元，費用4.8億元左右，新開工面積58萬平方米，期末在建面積約150萬平方米，合同銷售金額11.84億元。經營計劃完成情況與年初制定的計劃存在一定差距，主要系受工程進度調整，報告期內預售項目未實現交付，導致結轉收入減少。

??在萬科2014年度業績推介會上，萬科董秘譚華傑表示，“2014年我們的銷售有26%增長，但是結算沒有跟上，結算面積隻增長2%，對應結算收入增長8%，營業收入增長8%，權益增速4%，我們對這個增速是不滿意的。但是因為結算遠遠低於銷售，造成已售未結金額從1600億元增長到1900億元，增幅達19.9%”。

??不過，隨著近期相關部門出臺瞭多項刺激樓市的政策，業內人士普遍預計2015年的市場將明顯好於去年，對於過瞭一年苦日子的房企來說，也是一次難得的喘息機會。

??除瞭萬科外，保利地產、金地集團、招商地產這三傢傳統龍頭同樣也出現瞭增收難增利的情況。其中保利地產2014年營收增速為18.08%，凈利潤增速為13.52%；金地集團2014年營收增速為31%，凈利潤增速為10.77%；招商地產2014年營收增速為33.21%，凈利潤增速僅為1.75%。

??以龍頭萬科為例，2014年其實現營業收入1463.9億元，凈利潤157.5億元，同比分別增長8.1%和4.2%。雖然兩個數據增幅的差距好於行業平均水平，但對於萬科來說，公司上下也是並不滿意。同時，相比2013年，萬科的結算凈利率也下降0.6%，為11.41%。

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上海易居房地產研究院昨日發佈的最新數據顯示，7月，一線城市土地成交建築面積為490.6萬平方米，環比增加184.4%，同比下降39%；成交均價為5405元/平方米，環比增加71.2%，同比下降25.9%。其中，上海、北京、廣州、深圳土地成交建築面積同比增幅分別為20.2%、-74.1%、-59.3%、-72%。盡管7月一線城市土地成交量較6月以增加為主，但與去年同期相比仍然持續走低，除上海以外的一線城市同比均為下降。

樓市下行壓力傳導至土地市場，7月成交量繼續下滑，同比、環比降幅再擴大。中國指數研究院統計數據顯示，7月，全國300個城市共成交土地1967宗，環比減少18%，同比減少40%；成交面積6666萬平方米，環比減少23%，同比減少44%。其中，住宅用地496宗，環比減少22%，同比減少52%；成交面積2175萬平方米，環比減少27%，同比減少53%。

受成交縮量影響，7月土地出讓金繼續下滑，同比、環比降幅較6月增加。數據顯示，7月，全國300個城市土地出讓金總額為1475億元，環比減少15%，同比減少49%。其中，住宅用地出讓金總額為1004億元，環比減少18%，同比減少51%。

7月土地市場延續瞭二季度以來的降溫趨勢，且向北京、上海等一線城市蔓延。中國指數研究院昨日發佈的最新數據顯示，7月，全國300個城市土地出讓金總額為1475億元，環比減少15%，同比減少49%。業內人士預計，三季度土地市場將繼續降溫，繼續暫緩拿地、全力去庫存成為房企的共同選擇。

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原標題：7月全國土地出讓金同比降近五成

另外，中國指數研究院統計數據顯示，7月，二線城市土地供求量同環比雙降，樓面均價止漲下跌；三四線城市供應量小幅增加，成交量降幅居各線城市之首，出讓金同比下跌過半。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，在房地產市場整體低迷的情況下，去年拿地較為激進的開發商面臨著較大的資金壓力，房企的戰略重點在於去庫存，所以預計8月份及三季度土地市場仍將持續降溫。

與此同時，7月成交樓面均價維持增長但低於去年同期，年內首現同比下降。數據顯示，7月，全國300個城市成交樓面均價為1213元/平方米，環比上漲13%，同比下跌6%；其中住宅類用地成交樓面均價為1777元/平方米，環比上漲11%，同比下跌1%。

7月全國土地出讓金同比降近五成一線城市降溫明顯

一線城市土地降溫明顯

土地市場熱度持續下降的趨勢已在一線城市擴展開來，北京土地市場甚至在時隔3年後再次出現瞭土地流拍現象。7月29日，北京朝陽區孫河兩塊總金額高達77億元的"準地王"最終流拍，雖然主要是由於政府所定底價過高，樓面價高達3.5萬元每平米，創北京歷史新高，不能代表開發商對一線城市預期悲觀，但由於市場前景尚不明朗，資金壓力等因素使企業拿地愈加謹慎卻是不爭的事實。

內容來自sina新聞

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-05/08242849793.shtml

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新浪樂居訊(編輯是言) 6月29日，新浪樂居為世茂諾沙灣舉行瞭奔馳E系車友會，現場名車雲集，17輛奔馳E和3輛敞篷車吸引瞭眾多網友的關註。來自市南某外企的高管王先生說："我個人非常喜歡奔馳系列，一直也都有購買意向，這次借著這個機會，不僅熟悉瞭車子，還能與這麼多車友一起相聚，非常開心！"

參觀樣板間時，網友被或溫馨、或簡潔、或豪華的裝修所吸引，不少網友紛紛拿起手機拍照，還有的網友向置業顧問要起瞭戶型圖，表示十分看好諾沙灣的戶型設計。如何查二胎房子任何問題免費諮詢

品鑒完豪車之後，網友們一起出發來到世茂諾沙灣的項目進行參觀瞭解。該項目位於原膠南與原黃島的交接處的膠南開發新區，具有背山面海的天然優勢和坐擁黃島度假開發與原膠南的黃金海岸的人為優勢。

一到該項目現場，網友就被景色優美的濱海大道吸引住。世茂諾沙灣不僅占據膠州灣一線珍稀山海資源，而且北依風景秀麗的國傢級風景區--小珠山，環境優勢得天獨厚。並且，該項目南與浩瀚大海零距離，私享50000平世茂海灘公園與海水泳場、1000米私傢醇美海岸線，這些優越的自然條件都得到瞭眾多網友嘖嘖稱贊。

在沙盤現場，置業顧問給網友詳細介紹瞭該項目。據悉，世茂諾沙灣三期新品含180-260㎡聯排別墅和80-110㎡疊院別墅，聯排別墅350-600萬，疊院別墅150萬/套起，180㎡聯排別墅總價350萬起，60-130㎡闊景高層蓄勢待發，預計2014年8月推出120-140㎡花境洋房。最後，在置業顧問講道世茂諾沙灣正與新浪樂居獨傢合作，團購E金券可額外享2%優惠時，不少網友表現出瞭極大的興趣，並強烈要求參加樣板間和實體園區。

世茂諾沙灣車友會完美落幕樂居品鑒團直擊現場

內容來自sina新聞

在參觀完世茂諾沙灣的樓盤和樣板間之後，網友們一起在室外草坪上進行BBQ野外燒烤、打牌以及觀看球賽等，現場氣氛十分熱烈。最後，世茂諾沙灣為網友準備瞭精美的禮品，還有不少網友留下聯系方式，表示後期會進一步瞭解諾沙灣的項目，準備在此置業。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-02/11452802149.shtml

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三條道路已列入今年大修計劃

金三角至中華路路段已列入大修計劃，待招標完成後，市城建局將立即組織維修。對於市民反映強烈的華東路與東聯路泉水上橋口連接處附近路段，也包含在華東路大修計劃中一並實施。

本報訊針對本報報道包括長江路東段、華東路、港灣廣場等路面出現損毀情況，昨日，記者從市城建局瞭解到，上述道路已進入維修周期，由於原有道路基礎薄弱、載重車碾壓等因素，加上去冬今春雨雪頻繁，氣溫較低，經過凍融，導致道路破損加劇，三條道路都已列入今年大修計劃，招標完成後立即組織實施。

因東港商務區建設需要，長江路東段是各工地載重車輛進出的必經之路，道路經過車輛反復碾壓，坑窪不平。2011年，由東港商務區出資，對長江路東段進行簡易修復。經與東港商務區改造指揮部溝通瞭解到，長江路東段已列入維修計劃，東港商務區改造指揮部將在近期組織實施。

自5月8日開始，市城建局開始組織對中山路、人民路和港灣廣場進行維修，計劃有效工期為88天，分為5個施工段，自西向東依次、逐段、晝夜結合地維修。近期，港灣廣場積水嚴重，道路出現不同程度塌陷破損，經查是由於地鐵施工造成自來水水管斷裂後形成路面積水，5月13日晚，地鐵指揮部會同自來水公司對斷裂的自來水管線進行搶修。5月14日，該處回填完畢，並鋪設鐵板保障通行，待港灣廣場大修時一並徹底維修。

內容來自sina新聞

對於東聯路後鹽口上橋不遠處顛簸不第二順位房貸銀行年息貸款全省皆可處理平的情況，相關負責人介紹，在本報報道之前，市政管理部門已掌握東聯路損壞情況，並安排施工單位修復。本報報道後，市政部門到東聯路上實地勘察，已修復完畢，可以保證車輛正常通行。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-20/07522197899.shtml

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8部門二次研討不動產登記細則對樓市或有重大影響

??國土資源部地籍管理司司長王廣華表示，目前，國土資源部牽頭制定的《不動產登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《實施細則》)已在征求國務院36個部門和全國31個省(區、市)國土資源主管部門的意見。同時，不動產權籍調查的有關政策意見也在抓緊起草，力爭3月1日《條例》實施前出臺。

??隨著《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)實施進入倒計時階段，各項細則的研究也在抓緊進行中。來自國土資源部的消息稱，近日，中央編辦、財政部、農業部、國傢稅務總局[微博]等八傢不動產登記工作部際聯席會議成員單位相關工作人員，在國土資源部機關集中辦公，就近期不動產登記工作推進中的重大事項展開研討。

??國土部資源部不動產登記局相關負責人稱，第二次集中辦公討論研究瞭《實施細則》以及《關於做好過渡期間不動產權籍調查工作的通知(征求意見稿)》，將於今年3月1日正式實施的《條例》大多是原則性條玉山貸款款，真正落地需要操作細則，《實施細則》便是重要的配套文件。

??韓長吉稱，實施房產不動產登記有利於保障產權人利益，通過房產實名登記並且符合條件可以查詢，有利於提高房產交易透明度，降低交易成本。進行房產登記，將有利於反腐，也有利於抑制樓市投機行為。

??中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受《證券日報》記者采訪時表示，不動產登記制度的建立對樓市的短期影響可能不會太明顯，在《條例》實施過程中，可以預料還將遇到很多阻礙，因此對樓市短期影響不大。

??“《條例》正式實施將對樓市發展預期有影響。”韓長吉表示，目前樓市面臨去庫存的考驗，此時實施《條例》對房企而言可謂是“雪上加霜”，不過政策出臺是大勢所趨，房企還需通過轉型等多種方法提高自身競爭力。

??中原地產首席分析師張大偉表示，短期內不動產登記並不會使大量房源進入市場，從而拉低民間二胎民間二胎房貸風險貸款全省皆可處理成交價格。一些多套房源持有者可能會在短時間內將名下部分房源出手，但拋售不代表甩賣。二手房市場方面，近期有不少高端產品和大戶型湧入市場，預計隨著不動產登記的開啟和加速，這種現象還會加劇。

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中地行分析人士認為，當前多個項目仍處於緊張蓄客階段，近兩周開盤樓盤不多，但銷售情況較為理想，這無論對開發商、買傢還是整體市場都帶來較大信心，離年底的沖刺階段已越來越近，屆時推盤也將更為密集。

11月前兩周廣州一手樓大賣逾3000套

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/070159412胎房貸銀行2胎房貸334409847554111.shtml

中地行市場研究部監控陽光傢緣數據發現，11月10日-11月16日，廣州市商品房住宅共成交1647套，累計19.36萬平方米，全市網簽數與前一周

內容來自sina新聞

(11.03-11.09)相比總體增加97套，網簽量及網簽面積分別環比上升6.26%和8.40%。受外圍區中低價位樓盤網簽量大增影響，整體均價稍

有下跌，均價15442二胎代償代償二胎借款怎麼貸款比較會過件元/平方米，環比下降11.21%。

11月10日-11月16日，全市各區網簽套數排行中，番禺區由於個盤金山谷上苑網簽貢獻，躍居第一；成交均價排行中，越秀區受富力東山新天地花園網簽持續影響，穩坐首位；個盤排行中，番禺金山谷上苑、增城碧桂園城市花園兩盤表現突出。

據瞭解，新盤江山時代花園於前一周已獲預售證，預計將於近期推出。還有不少新盤如恒大禦府、華發四季、富力天海灣等已在預熱。

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11月已過半，廣州一手房成交量有所回升。中地行統計數據顯示，11月前兩周，廣州一手房成交超3000套，處於年內成交高位。

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數據圖

甘犁分析，如果空置房出現虧本，業主會更想盡快把空置的房產投放市場，虧本的比例迅速增加。因此空置房的泡沫一旦破裂，會對樓市產生巨大壓力。"從壓力測試的數據來看，中國樓市現在的崩盤壓力、風險很大。"

應該由國傢來公開空置率數據

空置房泡沫若破樓市會有巨大壓力

在國際上，2000年至今，美國的空置率介於1%至3%。香港地區的住房空置率低於5%。歐盟在2004年的住房空置調查顯示歐洲各國平均空置率為9.5%。日本2008年的空置率為13.1%。臺灣地區2001年的住房空置率為17.6%。

根據中國傢庭金融調查數據，2013年我國城鎮地區自有住房空置率為22.4%。據此估算，我國城鎮地區空置的住房總量約為4898萬套。

空置率通常被用於評估"樓市泡沫"，但國傢統計部門至今仍未公佈過相關數據。

"中國樓市崩盤的壓力很大"

"空置率到多少才是樓市拐點，這個很難預測，我們隻能做壓力測試，"甘犁稱，中國傢庭金融調查時發現，房價一旦下跌，空置住房更容易虧本。目前，空置住房虧本的比例為5 .4%，略高於非空置住房。甘犁解釋，若以空置房現價按一定比例推算房價下跌後，與購買價格對比是否虧本，則房價一旦下跌5%，將會有17 .1%的空置住房出現虧本，遠高於非空置住房的6.6%。若房價下跌50%，49.1%的空置住房價值將低於購買成本，而非空置住房僅為24.2%。

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建言

"我敢肯定，我們國傢肯定沒有這項數據(空置率)，民間借貸、住房需求、金融可得性等都沒有，就是一團糊塗賬，"甘犁認為，中國的住房市場主要由投資需求驅動，政府正確引導價格預期，不能靠設定住房的指導價格，空置率作為樓市其中一項重要指標，官方和民間機構都應該進行更廣泛的數據收集，並且及時發佈空置率等關鍵指標，對樓市和投資者提供指引。

根據該報告數據，甘犁分析，中國樓市目前存量已過剩、空置率高，而且從去年開始，從剛需驅動，轉為投資性的住房驅動，今年這種趨勢將加大。"從2000年以來，首次購房的城鎮傢庭比例不斷下降，去年第一次低於50%，這就是拐點。"

質疑

任志強：中國怎可能空置5000萬套房？

中國去年的城鎮地區自有住房空置率22.4%，這是甘犁及其團隊通過對全國29個省、262個縣、1048個社區分層隨機抽樣訪問調查得來的數據。

但華遠地產董事長任志強質疑，從1998年至2013年的竣工住宅總量為106億平方米，以此推算，中國絕不可能有5000萬套或更多空置房，凈增住房總量約70億平米。

"我二胎房貸二胎年息們的數據從總量上看，凈增面積為155億平米，比任志強先生的數據多出80億平米。"甘犁認為，二者的差別主要在於農村改城鎮後部分農村傢庭"帶房進城"，以及自建房、小產權房等沒有納入凈增住房總量，任志強基本上隻是關註瞭商品房。"事實上自建房、帶房進城等數據都應該納入統計，因為數據顯示很多擁有多套房產的人還住在老房子，空置的是商品房。"

中國城鎮住房空置率22 .4%

"中國去年的城鎮地區自有住房空置率22 .4%，我沒有找到空置率更高的國傢。不管以什麼參照，這都肯定過高，"昨日，西南財經大學中國傢庭金融調查與研究中心主任甘犁稱，根據該中心最新發佈的《城鎮住房空置率與住房市場發展趨勢2014》數據預測，房價一旦下跌，空置住小額信貸銀行利率比較二胎年息房更容易虧本，空置房的泡沫一旦破裂，會對樓市產生巨大壓力。

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Jul 22 Fri 2016 21:27
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針對目前樓市成交呈現的持續低迷，住建部政策研究中心主任秦虹日前在"第五屆中歐私人財富投資論壇"上指出，目前市場對中國樓市的悲觀看法被人為地誇大瞭。"近期樓市'崩盤'論、房價將'斷崖式暴跌'等不對稱信息讓購房者的觀望情緒日益加重。但事實上，目前沒有一份報告能夠提出有說服力的論據。"

在北京，位於左安門內大街上的21世紀不動產門店已經悄然關門。21世紀中國不動產副董事長兼總裁盧航表示，縮減局部區域門店確有其事。"公司經過對市場的調研分析後作出部署，主動壓縮和優化瞭部分門店。"

前5月全國樓市成交持續低迷

二手房市場遇冷已成為不爭的事實。市場趨冷，影響最直接的就是二手房經紀公司。最近，有消息稱中原地產和21世紀不動產在北京、上海等城市均有門店停業。

21世紀不動產上海分公司亦表示，"公司絕對沒有裁員"。但當記者問及其是否在上海撤銷門店，該公司則不置可否："我們隻能說公司一直采取穩健的策略，年內在上海的門店會保持在150傢以內。"

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中介行業：在盛夏季節過冬

記者從上海中原地產獲悉，該公司雖然並未開始裁員，但目前"處境"岌岌可危。該公司市場推廣部經理餘盈盈表示，相比去年的高額盈利，現在公司處於"保本微利"狀態。目前公司並沒有裁員或者縮減門店，但不排除未來根據市場情況進行調整。

今年以來，以京滬為代表的全國樓市成交量遭遇"滑鐵盧"。國傢統計局數據顯示，1－5月份，全國商品住宅銷售面積31946萬平方米，同比下降9.2%，相與去年全年的增長17.5%下滑26.7個百分點；住宅銷售額19720億元，同比下降10.2%，降幅與去年全年增長26.6%相比，下滑36.8個百分點。

國傢統計局最新發佈的"2014年1－5月份全國房地產開發和銷售情況"顯示，傳統的樓市"紅5月"並未如期而至，全國商品住宅成交量持續低迷、量價雙降......樓市"拐點說"似乎已得到瞭越來越多人的認可。

上海科威國際不動產負責人對此分析稱，對於中介龍頭如中原地產等，由於之前業務擴張太厲害，因此影響較大。"對於我們這種小店來說，本來自身規模就不大，因此影響也就沒那麼強烈。但我們現在確實也很困難，在成本線上掙紮。"

北京住建委數據顯示，進入5月以後，二手房整體成交水平較4月進一步下滑，周成交量連續兩周在1600套以下。

針對是否取消限購的問題，住建部總經濟師馮俊在日前舉行的國新辦發佈會上回應稱，"目前還沒有一個地方公開地說要取消限購。限購對老百姓的消費需求是沒有影響的，隻是對過度投資需求有限制。整體的宏觀調控政策是鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求。每個地方根據自己的實際情況作出判斷。"

樓市成交接連走低，受影響最大的除瞭開發商，還有以二手房交易為主業的中介公司。近日，有消息稱，中原地產、21世紀不動產等幾傢2胎借貸全國龍頭中介公司已經開始撤店裁員。

世聯行數據顯示，2014年5月，上海商品住宅成交環比呈量跌價升的態勢。商品住宅成交面積59.55萬平方米，環比下跌21.8%，同比下跌35.5%。

內容來自sina新聞

棋至中盤，樓市調控的下一步怎麼走？

中原地產等房產中介撤店裁員:在盛夏季節過寒冬

記者日前也走訪瞭太平洋房屋、鏈傢、我愛我傢等大型房屋中介公司。"雖然今年市場成交量顯著下滑，但我們並沒有到裁員、撤店的地步。主要是我們開店比較謹慎，並未有過度擴張的問題，所以即便成交下滑，抗壓能力也較強。"上海太平洋房屋一傢門店的店長告訴記者。

記者走訪瞭上海徐傢匯一傢中介門店發現，客戶寥寥無幾，多是來咨詢租房業務的人。"現在觀望氣氛濃，大傢都覺得房價要跌，我們也不停地換掛牌信息，推特價房，想快點成交，房東也著急，但生意不好做。"

進入下半場：樓市會怎樣？

展望下半年樓市走勢，業內人士普遍認為，樓市銷量負增長不會導致中國房地產市場的"崩盤"。克而瑞研究中心分析稱，當前中國自住性需求數量依然龐大，占到市場主體的80%左右。同時，隨著收入上升，國人還有升級到更好、更大住房的改善型需求。

近日，有消息稱沈陽市的"限購令"悄悄取消瞭，這在一定程度上加劇瞭市場對中國房地產泡沫破裂的擔憂。盡管沈陽市相關部門隨後明確"辟謠"，但也坦承限購政策確有松動。實際上，之前市場曾普遍猜測，除北上廣深等一線城市之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方。

普陀區一傢中介門店業務員小程說，一套2007年的剛需房，業主一個月內已經調過兩次價瞭，每次下降5萬，都沒人要。

秦虹認為，2014年房地產政策就是以穩為主。"國務院將針對不同城市的情況進行分類調控，也就是說，在今年中央層面不會對房地產再采取'一刀切'的調控政策；各地將根據不同的供求關系進行調整。但總體而言，'崩盤'說有些危言聳聽，今年是中國房地產市場的調整之年，但調整應是窄幅的波動，而不是大起大落。"(記者鄭鈞天葉鋒)

第一太平戴維斯上海住宅銷售部董事唐華表示，在經歷瞭5個多月的量縮期後，全國樓市整體成交低迷的狀態並未出現好轉。"二三線城市庫存高企、房價下行壓力漸增的情況，逐漸傳導至一線樓市。市場上購房者的觀望情緒有增無減，因此，傳統的樓市'紅5月'並未如期而至。"

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-17/08064219909.shtml

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最快旅行時間為4小時49分,與目房屋貸款率利最低銀行2013前開行的普速客車相比,縮短9個小時左右。

元,一等座票價760.5元,特等座票價890元。

??去北京最低1780元

??據瞭解,高鐵動臥均為一站直達列車,始發時刻為20:00左右,終到時刻為7:00至7:30之間,每周開行6天,停運1天。

至懷化南G6142次。廣州南站前往懷化南站最快旅行時間為4小時49分,與目前開行的普速客車相比,縮短9個小時左右。票價方面,二等座票價467.5

1780元。

??對提前購票的旅客,按提前30天至11天、10天至4天、3天之內三個時段,分別給予不同的票價優惠。也就是說,越早買票越便宜。但如果坐車時間是在春節

??廣州南站明起增開至懷化高鐵

??三級票價春節最貴提前購無優惠

??旅行時間方面,高鐵動臥更不能跟飛機相比,因為廣州到北京需11個小時,廣州到上海需12個小時,而飛機方面廣州飛上海在兩個半小時左右,廣州飛北京則是三個小時多一點。

??據鐵路部門介紹,高鐵動臥票價在國傢運價政策范圍內,根據市場需求動態調整。實行三種票價:周一至周四、周六實行平日票價。周五、周日實行周末票價。節假日和客運高峰期實行節假日票價,春節高峰日為2月11日至17日、2月23日至28日。

??春節去上海最低1200元

??記者查詢攜程網發現,廣州飛往上海的飛機票價平時一般在400多元左右(不包括燃油費60元和機建費50元),到瞭春節高峰期(以明年2月16日為

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高峰期的時候,提前再早也沒得便宜瞭。以廣州南站至北京西站的四人包房票價為例,提前30天至11天買上鋪票是990元,但到瞭春節高峰期時票價就變成

??記者從公佈的時刻表上看到,廣州南站至北京西站和上海虹橋站的動臥列車基本都是晚上七八點後發車,第二天7時左右到。廣州到北京需時11個小時,廣州到上海需時12個小時。據瞭解,為瞭照顧旅客可能上車前還沒吃飯的情況,動臥列車上為旅客免費提供瞭晚餐。

??

??給我一個不飛的理由先!

??票價貴過機票時間成本更高

??雖然多瞭一種夕發朝至的出行方式,但票價並不實惠。廣州南站至北京西站的四人包房上鋪票最便宜是990元,下鋪票是1120元。春節高峰期上鋪票價漲到瞭

1780元,下鋪票價漲到瞭2000元。廣州南站至上海虹橋站的四人包房上鋪票價最便宜是800元,下鋪票價是900元。春節高峰期上鋪票價漲到瞭

1200元,下鋪票價漲到瞭1350元。

京、上海的高鐵動臥夕發朝至列車票價。據此前消息,從明年1月1日起,至3月16日春運結束,鐵路部門將在北京至廣州、深圳間,上海至廣州、深圳間,增開

例)未包括燃油費和機建費的票價約在500-600元之間,相比高鐵動臥票價要低。至廣州飛北京方面,飛機票價未算燃油費和機建費平時一般是700元。到

瞭春節高峰期一般則是800-900元。特價機票還是要比高鐵票劃算。

??夕發朝至旅客有免費晚餐吃

??鏈接

8對高鐵動臥夕發朝至列車,車票自12月20日起發售。

??一天兩班票價最低467.5元

??記者從廣鐵集團獲悉,滬昆高鐵長沙以西湖南段,將於明天(16日)正式開通運營,這標志著滬昆高鐵湖南段正式全線貫通。經這段鐵路從廣州南站前往懷化南站

??另外,高鐵動臥有四人包房、二人包房,二人包房高級動臥票價約為四人包房動臥票價的1.5-1.8倍。高鐵動臥附掛的二等座票價與現行票價保持一致。兒童、殘疾軍人優惠票以及車票退票、改簽等按現行規定執行,改簽范圍僅限動車組列車。

??據廣鐵相關負責人介紹,廣州南站至懷化南站一天共有兩班G字頭高鐵。一班是廣州南站始發往懷化南站的G6152次,另一班是深圳北站始發,中途停廣州南站

高鐵臥鋪好貴

??至北京最便宜990元,至上海最便宜800元,還要至少提前11天買才是這個價,不然更貴——這裡說的不是飛機票,而是明年元旦開始廣州南站新開的至北

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-15/06575950030753378386037.shtml

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公司表示，公司擬以每股5.58元的價格，非公開發行合計113.26億股用於支付上述對價。若公司重組順利完成的話，這也將刷新A股歷史上最大規模的借殼紀錄。此前，綠地集團剛於去年5月以30億港元的代價入主盛高置地，實現在港借殼上市。

當天，前述廣發證券並購部負責人直言，綠地集團是監管層於2010年10月暫停房地產公司借殼後的首單案例，其示范效應自然不能低估。在某種程度上，這或表明地產公司借殼有可能獲得監管層放行。

對此，申銀萬國研究員韓思怡表示，目前，綠地集團的資本運作是以A+H分拆借殼上市方式進行的。其中，金豐投資是公司旗下地產業務運作在A股市場的重要平臺。此前，公司通過盛高置地在H股註入瞭資產規模較小的酒店和商業板塊。

截至目前，綠地集團借殼金豐投資系上海國資系統改革規模最大的一宗重組案，並被認為打響瞭上海國企混合所有制改革的發令槍。

據金豐投資公告披露，截至2013年9月末，綠地集團總資產為3088.79億元，歸屬於母公司的所有者權益為348.27億元。其2010年度至2013年1-9月營業收入分別為947.82億元、1478.64億元、1985.62億元和1746.25億元，凈利潤分別為45.75億元、56.17億元、68.76億元和76.62億元。

另據綠地公佈的數據，2013年綠地集團實現經營業務收入超過3300億元，同比增長33%。其中，房地產業務實現預銷售金額1625億元，同比增長53%，僅次於萬科集團的1709億，成為中國第二大房企。在銷售面積上，則以1660萬平方米排名全國第一。

韓思怡還認為，綠地集蘆竹農地貸款團借殼金豐投資背後有兩大方面的原因主導。一是上海地產集團面臨解決同業競爭問題的要求。截至目前，地產集團分別持有綠地集團、金豐投資、中華企業三傢房地產企業34.68%、36.36%、38.96%的股份，且均為第一大法人股東；二是綠地集團自身也有擴張發展的要求。

3月18日，"綠巨人"回歸A股終於塵埃落定。經過長達8個月的停牌之後，金豐投資當天發佈重大資產置換及發行股份購買資產暨關聯交易預案稱，公司擬通過資產置換和發行股份購買資產方式進行重組，擬註入資產為綠地集團100%股權，預估值達655億元，估值溢價率為88%。

"實際上，有意借殼的地產公司遠不止綠地集團一傢。如果借殼條件進一步明示的話，綠地集團或將掀起新一輪的地產公司借殼潮。"該負責人稱。"不過，鑒於綠地集團有強大的國資背景作支持，綠地集團能夠做到的事情，並不代表其他中小房地產企業也可以做到。"

當天，廣發證券並購部一位負責人對本報記者表示，綠地集團借殼金豐投資可以視為時隔近三年半之後，A股房地產公司借殼重新開禁的一個信號。

據金豐投資公告顯示，綠地集團完成借殼後，上海格林蘭將擁有上市公司28.83%的股權。上述交易完成後，上海地產集團及其全資子公司中星集團、上海城投總公司、上海格林蘭持股比例較為接近、且均不超過30%，上述股東中沒有任何一個股東能夠單獨對上市公司形成控制關系。因此，交易完成後，上市公司將率先成為上海市國資系統中的多元化混合所有制企業。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-19/08012651539.shtml

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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-28/07174171901.shtml

南投土地貸款乘東航飛機抵漢可免費坐巴士到黃石

(記者韓瑋實習生陳紅艷通訊員張彥艷馮瑜)今日起，東航在漢推出"航班+巴士"無縫銜接的"空巴通"雙向空地聯運產品，往返武漢、黃石的東航旅客憑有效證件可免費乘坐大巴。

據東航武漢公司介紹，該產品今天正式上線，從黃石前往武漢搭乘東航航班或乘東航航班抵達武漢前往黃石的旅客，均可通過購買此產品享受方便快捷的空中地面聯運服務。購買"空巴通"產品需提前一天，在購買機票時就提出"空巴通"產品需求，東航任意機票代理點均可辦理。乘坐巴士時，隻需在發車前憑購票時使用的有效身份證件原件在指定地點搭乘免費巴士。武漢可在天河機場T2航站樓9號門內搭乘免費巴士，黃石則在團城山華龍城市候機樓內。武漢天河機場-黃石往返虛擬航班，去程6班，回程6班，共計12班。

內容來自sina新聞

據瞭解，這是東航武漢公司繼"空鐵通"後推出的又一空地聯運產品。此前，東航武漢公司去年1月推出武漢至宜昌、荊州兩地的"空鐵通"產品，即坐東航航班，可免費乘漢宜動車。

業內人士分析，此次公路與民航的合作，或與即將開通武漢到黃石的城際鐵路有關。武黃城鐵一旦開通，勢必分流公路客流，"武漢-黃石"是湖北公路客運集團的另一條"生命線"，及早轉型，謀求空地聯運，能有效占有一部分客源。

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專傢表示不主張一線城市放松限購限價令可以松綁

今年以來，樓市出現瞭"掉頭向下"的趨勢。上半年，全國房地產開發投資增速下降，商品房和住宅的新開工面積、銷售面積與銷售額也出現瞭負增長。與此同時，從國傢統計局公佈的7月70個大中城市房價數據來看，北上廣深也首次加入瞭新房二手房價格全部環比下跌的隊伍。

對於取消限購的作用，朱中一談到，"對活躍房地產市場有一定的作用，特別是對有支付能力但原先不具備資格的人提供瞭機會，所以個別城市在一段時間內交易量有明顯增加，但是我認為沒有必要誇大它的作用。"他同時指出，限購從某種意義上來講，它隻是解決瞭一小部分，有支付能力的人問題，沒有更多解決老百姓的購房能力問題。

朱中一肯定瞭本輪調控的作用，他表示，限購、限價等行政性措施在短期內對遏制房價過快上漲有作用，居民的購房需求逐漸趨於理性，自住性需求成為市場主體；另外，保障性安居工程力度的加大，有力地緩解瞭低收入和中等偏下收入傢庭的住房困難，推動瞭住房供應結構向"政府保基本、市場滿足多層次需求"的轉變，"雙軌制"的住房體系已初步建立。

"另一方面，部分地方過度依賴房地產和土地財政，也進一步造成瞭開發量過大。"在朱中一看來，此次樓市調整，或許將促使一些城市對房地產和土地財政的過度"依賴癥"走向盡頭。

從2010年初的"國十一條"到2013年的"國五條"，中國土地貸款台南柳營土地貸款樓市在房價大幅上漲的同時也迎來瞭一系列的"史上最嚴"調控政策。

此番樓市調整，與宏觀經濟增速放緩、不少城市明顯供大於求、利率市場化後貸款難度加大、政策引導下購房者預期生變等有關，但主要是市場本身的調整結果。

對於限購松綁政策的作用，一線城市該不該松綁等問題，中新網房產頻道特邀請中國房地產業協會名譽副會長朱中一做客視頻訪談，同廣大網友一起，解讀本輪2010年以來的樓市調控政策。

除此之外，朱中一指出，2013年市場中的一些非理性因素，諸如去年年初房產轉讓交20%個稅問題引發的恐慌性交易等，既造成瞭不少地方房地產指標的過快上漲，也導致瞭不少消費者的超前消費，自然也造成瞭今年一些指標的增幅下降或更多指標的同比下降，也促使商品房待售量進一步增加。

朱中一強調，樓市調整是一種正常的情況，"我們要正視一種新的常態，那就是房地產增速將來肯定會逐步放慢。"

自6月份呼和浩特明文放開樓市限購以來，由46個城市組成的"限購大軍"已迅速瓦解。據統計，僅8月前25天便有哈爾濱、昆明、鄭州、太原等近20個城市松綁限購，其中明文取消或部分取消者達14個。目前，僅剩北京、上海、廣州、深圳在內的一線城市以及南京、三亞、珠海、蘭州、長春等城市尚未松綁限購。

專傢：取消限購對樓市影響不大

在此背景下，今年以來，房地產市場進入調整期，在"分類調控"思想指導下，地方樓市政策頻頻微調，在限購松綁、貸款優惠、落戶條件等諸多方面開始發力。據中新網房產頻道統計，目前限購松綁的城市已達37個城市，僅剩北京、上海、廣州、深圳在內的一線城市以及南京、三亞、珠海、蘭州、長春等城市尚未松綁限購，松綁限購城市已達8成。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-02/08112891746.shtml

觀點：地方過度依賴土地財政加速樓市下行

朱中一認為，房地產市場與宏觀經濟密切相關，其調整受宏觀經濟影響較大。"今年以來，國民經濟三期疊加，也就是經濟增速的換擋期、結構調整的陣痛期、前期刺激政策的消化期，相對應我國的房地產市場也進入瞭增速的趨緩期、結構的調整期和政策的完善期。"

內容來自sina新聞

就地方調控政策"底線"問題，朱中一進一步分析，若涉及到風險的事項還要明確該如何防范。朱中一舉例稱，"比如在市場下行時，如何加強對商品房預售資金的監管，如何防止棄房斷供；市場回暖時，如何防止房價上漲的蔓延等。"

另外，原住建部政策研究中心副主任王玨林在接受中新網房產頻道專訪時也表示，"限貸"目前在房地產市場的影響力遠遠大於限購。"真正對房地產影響最大的，是資金渠道。銀行房貸政策寬松些，市場就猛一點，銀行貸款停瞭，市場就基本停瞭。"

預測：不主張一線城市放松苗栗民間二胎借款限購限價令可以松綁

中國房地產協會秘書長顧雲昌在接受中新網房產頻道采訪時表示，對於現在來說，市場形勢已經發生瞭質變，已經由過去的"控房價"變為現在的"去庫存"，地方也根據自身情況適當放寬限購政策，而限購總有一天會全部取消。

與二三線城市紛紛松綁限購政策不同的是，一線城市始終堅守限購政策的紅線。

對此，朱中一認為，北上廣深四大一線城市有其特殊性，目前還不應該放開限購，"一線城市社會公共資源多，大傢紛紛向北上廣深湧進，而現在國傢對特大城市還有規模控制問題。"

中原地產首席分析師張大偉也表示，年內還將有多個城市會出臺不同力度的松綁限購政策，除一線城市外，都將在年內取消限購政策。

與對一線城市的限購松綁持否定態度不同，對於一線城市高端樓盤限價問題，朱中一表示，北京、上海等都可以放松。朱中一認為，高端樓盤價格還是應回歸市場，"前兩年國傢把穩定房價目標卡得太死瞭，商品房價格是由供需雙方協商決定的，如果房地產商也提出8萬塊，購房者認可就會買，不認可就不買，如果大傢都不買，可能就會降到6萬，這是市場的行為。"

另一方面，在朱中一看來，按照十八屆三中全會的部署，加快推進促進市場持續健康發展的長效機制也十分重要。朱中一列舉稱，如進一步完善市場配置和政府保障相結合的住房制度，建立不動產登記制度，實現全國住房信息聯網；積極穩妥地推進與房地產有關的財稅、金融、土地等制度改革；依法規范市場秩序，健全法律法規體系，加大市場監管力度；推進建築工業化和住宅產業化等。

評價：2010年以來的調控遏制瞭投機性需求

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內容來自sina新聞

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-20/09322653982.shtml

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陳志自住型商品房增加供應促進市場分化

"京7條"意在堵漏北京樓市"8字總結"

近期，中央頻頻用數字喊話。"京7條"後，緊接著就是"383方案"。"數字話"背景下的樓市受到瞭哪些影響？進入瞭怎樣階段？近日，北京市房地產協會秘書長陳志通過新華有約欄目做出獨傢解讀。

陳志認為，京7條中最核心的新內容，是成立瞭保障房監督委員會，以更好的監督市場中例如保障房分配不公，搖號環節弄虛作假等問題。因為房屋畢竟具有財富價值，難免有些人會為瞭獲得不擇手段，因此這一條的目標設定是讓整個分配制度盡量公平化。其餘六條基本是"老調重申"，不過是借"自住型商品房"這樣一種新型住宅類型出現的時機再次強調，以強化執行，政府意在堵漏。

內容來自sina新聞

增加土地供應仍是調控之重未來市場普通住宅占主位

秀在金秋京城全民選房季之"地鐵新力量"

具體到北京樓市近年來的情況，陳志歸納為八個字--"底部抬升、高端擾動"，抬升對象是普通商品房，火熱情形始終持續，價格也隨之上升；擾動因素則是指今年以來，改善住宅和豪宅的成交有抬頭跡象，盡管這樣的高價盤去化速度慢、受眾群體小，但在某幾個月集中簽約的時候，這些月份的全市均價水平就會出現相對較明顯的上漲。

專訪現場

北京樓市的的現狀是"向外擴展"--尤其是供地結構上：四環內可以較完整的拿出進行出讓的土地少之又少，新地塊幾乎全部來自五、六環。也就是說，新建商品住房就位於五、六環。這樣的項目在初期入市時，價格是相對低的。但由於地價的飆升和土地的越賣越少，這些盤的的售價也開始悄悄攀升。而普通商品住宅的土地供應滿足不瞭市場需求也確是實情。保障房、限價房的供地也緊緊巴巴。這些住宅建不夠，中低收入階層就住不上房。最尷尬的是"夾心層"，保障房條件夠不上，普通商品房價格又夠不著。如今自住型商品房出市，實際上是從供應端來解決需求端問題。北京市需要犧牲大量的土地財政收入來滿足中低收入階層的居住問題，這實際上是一種調控思路的轉變。因此說增加土地供應仍是未來房地產調控的重中之重。

習主席關於增加供應要做幾方面的平衡的要求，北京市政府實際上已經在提前落實瞭，本月(11月)，按計劃就有十幾塊需配建自住型商品房的土地入市交易，2萬套目標在今年年底應該就可順利實現。明年5萬套再一落實，未來二、三年內，市場應該是中低價的普通商品房占主體。

【點擊報名】11月16日京秦唐三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11各家銀行二胎房貸怎麼貸款比較會過件-土地貸款台中石岡土地貸款07/09042484716.shtml

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??1999年，我辭職後在一定程度上投入自己的“業餘愛好”，除瞭眾所周知的重拾少年夢的激情之外，還有一個很大的原因——就是以此為契機，與管理層疏離。

??於是我開始說服自己，從到深圳創業至今，我有沒有犯過錯誤呢？一直在犯。那麼為什麼不能允許他們犯錯誤？這個心態非常重要，既然我也是犯錯誤過來的，他們犯

??從制度上假定惡就是當惡還沒產生或欲望還沒產生的時候，就將其抑制住。從道德上假定善意，從制度設計上防止人的“惡”性發作。你無法要求你的部下全是天使，他會有魔鬼的一面。而我們制度的約束，就是減少他魔鬼這一面的釋放。

不住瞭，自己說瞭接下來幾點，以及相應存在的問題。等到第三次，總經理再匯報時，我覺得他的眼睛不再放光，狀態也不對瞭。

??之後我一直在反思，我的問題到底在什麼地方。第一，是不是真的準備交權？捫心自問，沒人逼我，確實是真心要交；第二，既然是主動自願地交權，為什麼還不放心？因為覺得他們要犯錯誤。

內容來自sina新聞

??我第一個反應就是，怎麼沒有叫我？隨即意識到，我已經不是總經理瞭。他們開會的這段時間我便在辦公室踱來踱去、抓耳撓腮，竟不知該做什麼好。心裡特別想沖過去看看，告訴他們，你們開你們的，我就坐在旁邊聽聽，什麼也不說。

??我曾接待瞭一個臺灣的青年企業傢代表團，他們問瞭一個同樣的問題，你是怎麼交班的，怎麼培養接班人的？因為在臺灣，他們要麼就不交，交瞭也不放心，也許是受

就是一兩個月。當然，現在講起來輕松，但在最初，我實際上是不大適應的。

是我隻好在心裡念叨，不能過去不能過去。那種感覺就好像前一天還意氣風發、指點江山，第二天就讓你拄著個拐棍去公園裡散步，拿些老照片追憶似水年華，順便

??但轉念一想，新的總經理第一次召開辦公會議，如果前任總經理、現在的董事長，往那兒一坐，人傢還怎麼開會呢？

??記得有一年評的“中國最具影響力的商界領袖”榜單中，排在第一位的是華為的任正非，第二位是萬科的鬱亮。對萬科來說，王石的作用不是公眾想象的那麼大，甚至到現在也是可有可無的。

??也有人向我提出這樣的假設，萬一萬科不行瞭，你會出馬麼？我出馬無非是兩個結果，一個是老將出馬果然不錯；另外一種就是我出來瞭仍然不能扭轉局面。

??在萬科，一位總經理在公司隻要連任超過三年，一定會有一段臨時審計，因為我們一般是三年調換。讓你到公司總部學習20天，這20天派一個臨時總經理進入。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-15/08315982669284764336903.shtml

瞭。

??先說第二種。如果我出來瞭仍然不行，我幹嗎要做一個證明我不行的舉動呢？倘若是第一種情況，又是和我的宗旨相違背的，因為這隻能證明我這些年放權、對團隊的

??於

??我記得在2005年，牛根生請我到蒙牛去，我們交換企業觀念的時候，他問瞭我兩個問題。第一個問題是，你怎麼接待中央領導人。這個問題把我難住瞭，因為我沒有接待過中央領導人；第二個問題是，你怎麼培養接班人。

??培養接班人向來是不成功的

體來說，企業的傳承是靠文化不是靠血緣，第一代老板的機遇來自於五湖四海，時值第二代，已經是全球化、國際化的平臺。中國企業能不能壯大，中國的民營企業

??看樣子是感覺“反正我們想什麼、討論什麼、做什麼決定董事長都能猜到，與其來做匯報，還不如直接聽從指示”。我一看那狀態，便知道有問題瞭，而且這個問題還出在我的身上——一不小心做瞭“垂簾聽政”的事。他匯報時已經沒有最初的那種情緒、那種沖勁瞭。

??裝著走的移動樓書——樂居廣州買房_微房產(微信號：gzkanfang)官方微信服務號，為各位廣州街坊提供最新、最全面的樓盤資訊服務，包括新盤營銷信息、折扣優惠，另外還定期免費提供專業線下實地看房接送服務。掃描二維碼立即關註，獲取更全面、更專業、更優惠的買房信息。

40年，其實算是很長瞭，但放在一個企業的成長史中，甚至是人類的成長史中看，那隻是白駒過隙的一瞬。所以無論我出來成不成，我都不會出來。

培養是不成功的，那我撐瞭10年到58歲，再撐10年68歲，就算能撐到78歲，這樣做又有什麼意義呢？從人生的長河來講，一個人的一生工作年齡如果有

能不能發展，很大程度上取決於職業經理人的道德水平。中國人充滿瞭企業傢的冒險、創新意識，因此，不需要擔心缺少企業傢，中國要擔心的是缺乏具有足夠良好

??比如說鬱亮，他不懂房地產行業，因為萬科原來是多元化的，主要是搞投資的，更多需要財務、金融等方面的知識。他不懂房地產，那給他配一個懂的副手不就行瞭？

錯誤我就要寬容一些。如果還不等他們思考，我就直接指出問題，他們就不會再去花心思、動腦筋；如果我在最初就對問題給予糾正，他們就不會意識到後果的嚴重銀行土地二胎借款年息

??授權者要把握好到底什麼樣的錯誤可以犯；哪些錯誤是致命的，這樣的錯誤犯一次公司就會垮掉。比如在原則問題上、道德問題上，如果還用這種毫無約束的信任，那就是放任瞭。

??在一次總裁班的講座上，有聽眾問我對“疑人不用，用人不疑”的看法。我當即回答：毫無疑問，用這種方式管理企業是走不下去的。

??因為我還是董事長，所以第二天還得照常上班，可一到辦公室就感覺不對勁瞭，覺得冷冷清清，我看瞭日歷又看瞭記事本，不是節假日也沒什麼特殊的事情，便問秘書，人都跑哪裡去瞭。秘書說，大傢在開總經理辦公會。

??萬科的成功，不是說王石在的時候就紅紅火火，王石不在的時候就走下坡路瞭，如果是這種情況的話，那麼這個企業是不成熟的。

??我選擇瞭一個行業、建立瞭一套制度、培養瞭一個團隊、樹立瞭一個品牌。萬科培養的是團隊、建設的是制度，而不單單是一兩個接班人。第一把手當然重要，假如實踐證明接班的不勝任，但有制度保障，糾錯換人還是比較容易的，所以制度建設比培養接班人更靠譜。

??沒錯，我是有意和萬科的管理層疏離，很多人不明白這一點。在創立萬科的過程中，基本上事無巨細都是親歷親為，董事長兼總經理。但是一個人，無論你有著怎樣神通廣大的能力和用之不竭的精力，總有一天你要離開，這是誰都不能違背的自然規律。

??我當下決定不說話，聽著他講完，實際上講到第三點時，我的“慣性”又來瞭，特別想打斷他，但還是強忍住咬著舌頭不說話，他似乎也掌握瞭我的“規律”，所以在匯報到第三點的時候等著我說話，我沒說，他隻好繼續講第四點、第五點，直到他說完，我忍瞭半天，說，我沒意見。

??當然，這情形讓我情緒高昂起來瞭，不錯，成就感找回來瞭，不參加會議都知道講的是什麼、哪裡有問題。於是到瞭第二個星期匯報的時候，照樣到瞭第三點，我就坐

??不要做“垂簾聽政”的事

??我和鬱亮的分工是，我關心不確定的事情，他來關心確定的事情，但是實際上很多不確定的事情鬱亮的團隊也在關心，萬科發展到現在這個階段，整個團隊經歷瞭各種考驗，萬科的骨幹、中層以上的幹部都起到瞭中流砥柱的作用，我對他們非常敬佩。

地聽著，第一、第二、第三……說到第三點時我說不用說瞭，我知道接下來第四、五、六、七點都是什麼，然後反過來講給他聽。他又驚訝又困惑，問我是否去偷聽

??我說我不培養接班人。他當場愣住瞭。

??我確實不培養接班人。我生於20世紀50年代，經歷過新中國歷史上很多重要的事件，我知道培養接班人向來是不成功的，把傳承對象建立在某一個人身上是有很大風險的。我在1999年辭去公司總經理職務時曾總結，我給萬科留下瞭什麼？

??中國民營企業的接班人問題一直為坊間津津樂道。

??我

王永慶的影響，他93歲臨死前還在親力親為。所以這種風格的領袖影響未必全是好的：你93歲還在親力親為，年輕人怎麼有好的發展機會呢？

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些臺灣企業傢對萬科很好奇。因為他們來公司我都是安排鬱亮向他們作匯報的，他們馬上就可以感受到鬱亮的自信，鬱亮完全可以自己做主，提任何問題他都可以自

如回答，而不是說看看我，或者讓我替他回答。所以我說我不培養接班人，他們也愣瞭，說你的接班人這麼成功，你怎麼沒培養接班人？

??我是怎麼選出鬱亮的呢？第一，因為這個企業發展得還不是很成熟，因為它增長太快瞭，本身還帶有很多不規范的東西，要是這個時候來個“空降”，調一個管過大企

業並且很規范的人來當總經理，他一定對萬科的環境不能迅速熟悉，他的理念和增長很快的企業是不相稱的，所以這個人肯定是從本企業中產生，而且這個人一定不

是剛來不久的，一定是做過一段時間的；第二，我認為，從業務能力、智商和情商上看，我覺得情商更主要，如進行社會資源的整合，對人的包容，對人的使用。

思考思考人生——這看起來很愜意，但對於一個還年富力強的人來說，突然閑下來，好比將馳騁的野獸關進瞭籠子。當天的樣子我現在想想還忍俊不禁。

當然，我們傳統說法是“又紅又專”，所謂“紅”我覺得不僅僅是指品格，品格隻是情商裡其中一部分，其他還有包容、涵養等。

??總

??實際上，他們都是我培養的部下，他們開會討論什麼，我當然心中有數。接著我又告訴他，第五點的思路是錯的，第六點也不對，應該怎樣怎樣。總經理聽完我這麼說，眼睛裡滿是欽佩：老總沒參加會議，隻聽我匯報瞭前三點就知道接下來的都是什麼，並且還能指出哪裡不對。

職業道德和職業行為的職業經理人。

??你的部下不全是天使

??所以我讓自己牢牢把握一點：他們犯的錯誤隻要不是根本性、顛覆性的，我就裝傻，裝作不知道。否則，我退與不退就沒有什麼區別，而新的接班人也不會得到成長。

??有人聽到後問：你不一直倡導假定善意麼？你反對“疑人不用，用人不疑”的話，豈不是自相矛盾？

??這幾年我確實一直在強調假定善意，尤其是在講到不行賄時，並且這種假定得到的結果都是正面的。而用在企業管理上，就要加之以輔助物，在道德層面假定善意，但在制度層面假定惡意。這是什麼意思呢？我們假定善意是指以善意與別人相對，這個是在道德層面的。

??而這個制度上假定惡意是指在未出現問題時明確監管，出瞭問題後按照這個制度去解決。

??你無法保證你的部下全部是天使，或者，他們曾經是天使就能永遠是天使嗎？

王石自述為什麼不培養接班人？

不希望是我做不下去瞭，眼睛看不到瞭，我才離開；我早點放手，對我對萬科都有好處。但是我辭職的時候才48歲，還年富力強，如果在公司待著，肯定是沒事找

??這個時候就需要有一個制度為參照，如果沒有這個制度為依據，大傢都含情脈脈：我相信你、信任你，你就不能辜負我的信任——當然，你用人就是因為信任他的能力才用他，而且我們還允許他有技術性的失誤，因為我們自己也犯過錯，也是在試錯中一步步走向成功的。

??真正聰明的經理，知道下屬犯錯瞭，你不吭氣、裝傻，允許他犯點錯誤，當他知道錯瞭之後，他會更努力地做，珍惜你對他的信任。尤其是公司壯大瞭，授權實際上是非常重要的，一旦授權就不要橫加幹涉，這是所謂“疑人不用，用人不疑”，但不橫加幹涉並不意味著連監督機制都沒有。

性，也不可能有進步。隻有讓他們親自去經歷，才能穩穩當當地進步。

事。所有的工作都由總經理承擔瞭，一個董事長，如果還要插手原來作為總經理時候的事情，那不是越俎代庖、“垂簾聽政”麼？所以我就常常離開公司，每次離開

??第一天就在不適應中過去瞭；到瞭第二天，還是很難受；第三天，仍然很難受；第四天的時候，總經理過來匯報那天的會議，說有七個要點。我就非常耐心也饒有興趣

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