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部分地產央企醞釀合夥人制度 雲端已現混改窗口期
??經濟觀察報從多個獨立消息源獲悉，今、明兩年，多傢房地產央企或將通過引入戰略投資者或實行高管持股計劃的方式實行“混合所有制”改革，其中有部分企業已在醞釀方案。如有購房問題可咨詢400-606-6969
??經濟觀察報留意到，當房地產企業正式進入下行周期，多傢民營房企或地方國企都已通過混改、合夥人計劃、多元化等方法，從制度上找到瞭下一輪增長的發力點。此時的央企若不嘗試進一步突破制度的壁壘，則可能在“地產下半場”中失去競爭力。
??“像萬科的小股操盤，合夥人制度，我們想嘗試，”一傢央企戰略研究部門的負責人直言：“當然我們從醞釀到形成決策到提案到實施，這個周期會比萬科長。”
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?當前正值央企混改窗口期。2015年1月12日，國資委主任、黨委書記、國資委全面深化改革領導小組組長張毅主持召開國資委全面深化改革領導小組第十八
次全體會議。會議審議瞭《關於進一步加強和改進外派監事會工作的意見》、《關於混合所有制企業實行員工持股試點的指導意見》。
??在距離上一次監管層叫停央企員工持股計劃11年後召開這次會議，被一些觀察者視為國資委將重啟央企員工持股計劃的信號。
??迫切的激勵需求
??地產央企的“混改”沖動比外界預想的要強烈。本報從兩個獨立信息源獲悉，國資委正在審核一傢央企的ROE(凈資產收益率)，原因是該央企擬通過定向增發，引入戰略投資者。
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?在過去國內房地產行業的“黃金十年”中，地產央企得益於其中長期戰略佈局、產品結構調整方面的優勢，業績增長較許多民營企業要迅速。其深厚的資金和資源
優勢也增強瞭其抗風險能力。然而，隨著2013年到2014年房地產市場回調，及整個行業發展遭遇瓶頸期，地產企業告別瞭高增長時期。部分地產央企甚至有
業績掉隊的跡象。
??一名房地產央企戰略研究部門的負責人指出，公司此時需要思考如何有效促進企業發展。“一個優秀的企業一方面在產品上要創新，另一方面在包括激勵政策在內的經營方式上肯定也希望改革創新。”該人士說。
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?事實上，盡管眾多央企已高度職業經理人化，但薪酬體系卻遠未市場化。高管不但需由中央任命，還有限薪要求。2009年8月17日，人力資源和社會保障部
會同中央組織部、監察部、財政部、審計署、國務院國資委等單位聯合下發瞭《關於進一步規范中央企業負責人薪酬管理的指導意見》，被社會稱之為“央企高管限
薪令”。該“限薪令”讓央企對其高管的正面激勵作用不足。
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?上述人士進一步分析，原來企業發展得好是得益於有效的績效考核，但當時企業是以住宅開發為主。當以住宅為主的房地產行業處於下行周期，商業地產因為持續
的租金收入和資產的保值增值功能，往往成為房企緩沖自身發展困境的重要方式。然而，商業物業的運營周期和資金需求遠遠大過於住宅開發，該人士說：“地產企
業在新的培育領域需要一種創新的激勵方式。”
??本報獲悉，多傢央企今年經營分析大會的重點，正是增量結構和存量結構怎麼調整，以及持有型物業和新增物業之間關系的問題。
??上述人士介紹，當前研究的股權激勵方案同時適用於住宅和商業物業。但其特別提到，房地產央企如果能在新的培育領域實施新的激勵政策，將有助於促進企業獲得新一輪較大幅度的增長。
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?維持增長，是中國房地產企業這幾年最核心的議題。千億俱樂部中那些龍頭房企已率先從戰略上謀變。萬科、碧桂園分別通過“合夥人”計劃和“同心共享”計劃
給予職業經理人，以保持公司的創造性和團隊積極性。綠地經由混合所有制改革釋放瞭巨大的體制能量。萬達和恒大發揮民營企業決策迅速的強項，快速占領地產相
關或非地產相關的“多元化”領域，從中尋找增長極。
??經過2014年房地產市場回調，7傢千億俱樂部成員的銷售業績與第8名之間“已出現明顯的斷層”。隨著行業集中度進一步提高，面臨制度壁壘的央企可能會被進一步超車。
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?央企本身在制定內部激勵政策方面並不保守。早在2007年，中糧地產就公佈瞭其股權激勵計劃，向高管團隊以及核心骨幹授予308.64萬份股票期權。中
糧地產此次股權激勵還創造性地提出瞭激勵收益限額制度——三批行權股份中，如果某一批股權激勵累計賬面收益超過授予時薪酬總水平的50%，該批剩餘的期權
將不再行使。股權激勵計劃的主要受惠者包括四類人：董事會成員、高級管理人員、中層管理人員以及由總經理提名的核心技術人員。
??此外，保利地產、招商地產亦股票期權首次授予計劃，采用股票期權作為股權激勵工具。其中保利地產的股票期權激勵計劃首個行權期已實施三次行權，超過2600萬份股份上市流通。
??窗口期
??地產央企不應錯過的，還有當前重要的改革“窗口期”。
??按照前述《關於混合所有制企業實行員工持股試點的指導意見》中規定，員工持股改革的企業將在商業一類中選取。所謂“商業一類”，按照國資委對央企的劃分，主要是指處於充分競爭領域的企業。地產央企屬這一類別。
??此外，2014年6月20日，證監會已發佈《關於上市公司實施員工持股計劃試點的指導意見》，激勵大量上市企業啟動員工持股計劃。據有關媒體的統計，截至2015年2月6日，已公佈或實施員工持股計劃的上市公司數量已超過90傢。
??而去年12月和2015年1月發佈員工持股計劃上市公司傢數分別高達26傢和28傢，上市公司發佈員工持股計劃呈現高峰期。
??資深金融評論人士黃立沖介紹，相對非上市企業而言，上市企業較容易對高管的表現及貢獻作出評價。
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?在房地產企業當中，已有地方國企開啟瞭不同程度的“混改”試驗。從2013年引入五傢投資機構入股到隨即借殼上市，上海市國有企業綠地集團被視為上海國
資“混合所有制”改革的樣本。近日，廣州市國有企業越秀地產則公佈瞭從項目入手的“合夥人”計劃，規定每間項目公司全體符合資格管理層成員所持的股權總共
不超過該項目股權總額的10%，公司董事、最高行政人員以及發行人層面不參與計劃。越秀地產相關負責人還稱，高管持股計劃尚未有時間表，但一定是趨勢。
??據本報瞭解，廣州和深圳還有多傢地方國企已在醞釀高管持股方案。
??方案難題
??不過，央企面對的監管問題比地方國企復雜得多。
??一傢央企的高管對本報笑言：“我們現在也不太關註市場行情瞭，因為關註來沒用。我們想做的方案等內部形成統一意見瞭、上報瞭、審批瞭，外界早已是另一番景象瞭。”其用多個“很難”，形容地產央企混改的過程，表示目前還沒有聽到哪傢地產央企的方案得到主管部門的認可。
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?前述央企戰略研究部門人士認為，地方國企之所以當前比央企的步子邁得比較快，是因為監管上的差異。“地方國企有優勢地方在於它的政策窗口靈活。坦白說，
隻要地方政府、地方國資委願意支持就可成行。”該人士說：“為什麼綠地這些年發展得這麼快？一個重要的原因是上海國資委比較開明。如果它們是央企，肯定沒
那麼快。”
??監管機構嚴格謹慎不無道理，高管持股方案的風險首先在於可能導致國有資產流失，應持哪些股，持股價格怎麼定，這些問題都備受爭議。
??據媒體公開報道，《關於混合所有制企業實行員工持股試點的指導意見》中或將提出，國企員工隻能對增量進行持股，不能對目前現有的存量資產持股，即隻針對重新融資再投資的部分。股權認購價方面，有部門認為應該主張平等，不能以外部價和內部價分別認購。
??除瞭國資流失的問題，企業、尤其是國企，如何將業績與個人貢獻聯系在一起才公平合理？在傳統觀念中，國企的發展與國傢政策密切相關，而與高管個人才能及表現聯系不大。
??一傢正在制定高管持股方案的央企的內部人士坦言，從已瞭解到的信息看，將高管或人才的所有權、期權與國企利潤收入銜接的時候會有壓力和困難。
??黃立沖則直接指出，企業如何將業績目標量化，與高管的表現和貢獻綁在一起，與企業短期利益和長期利益綁在一起。“你要註意我說的是短期利益和長期利益。短期內做出亮麗的業績是容易的，難在長期來講如何確保對企業有益，對國傢有益。”黃立沖說。
??2014年，招商地產醞釀瞭七年的股票期權首次授予計劃終於公佈。其采用股票期權作為股權激勵工具，行權條件包括每一生效年度前一財務年度扣除非經營性ROE不低於13%，扣除非經營性凈利潤3年復合增速不低於15%，總資產周轉率不低於20%。
??然而，該計劃在推出之際便被業界指稱行權業績門檻低而引發爭議。分析人士認為，行權條件低將有可能造成國有資產的流失。
??“一方面是中央倡導混合所有制改革，另一方面是則反腐倡廉的大環境。”前述央企戰略研究部門負責人提醒道。其認為，此時制定股權激勵方案，機會與挑戰並存。其說道：“央企的方案既做到既符合國有企業管理規定要求，又符合企業發展需要，很不容易。”
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-02-15/09365972538630089267868.shtml
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