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報告認為，所謂剛需是由人口決定的，房價的大拐點主要決定於人口因素。
上世紀60-70年代是中國的一個生育高峰，當60後、70後進入勞動力市場的時候，對住房就構成瞭巨大的剛需，此後又構成瞭巨大的改善型需求，因此2000年到現在房價狂漲。隨著60後逐漸進入老年，80 後、90後人口急劇減少，剛需以及此後的改善型需求也將急劇減少。方正證券認為，當90後進入勞動力市場的時候，父輩、祖輩可能已經給他們留下瞭足夠的住房，住房需求減少已是毫無疑問。
??中國持續享受瞭三十多年的“人口紅利”，似乎就要告一段落瞭。
報告認為，中國勞動力人口(20-64歲)將從2015年後開始負增長，而且下降速度將超過日本。受此影響，中國的房價基本上也已經到頂。
方正證券估計，中國的人口跨區域流動可能會導致部分地區房價走勢跟全國不一樣，人口凈流入的地區房價可能會穩住甚至上漲，人口凈流出的城市房價會下跌；如果中國房價泡沫如果破裂的話，會從小城市開始，逐步向三四線城市蔓延，然後到二線城市，最後到一線城市。
在方正證券最近的一篇報告中，易富賢與蘇劍兩位人口學專傢指出，中國的年齡結構很快就要變成高度不穩的倒三角形—勞動力嚴重短缺、人口高度老年化、經濟喪失活力。景美區二胎
人口趨勢從四個方面壓制房價
第二個因素是勞動力。
但是，方正證券認為，官方公佈的城鎮化率數據到底能夠在多大程度上反映中國的真實城鎮化情況，還無法斷定，“如果你去農村看看，就會發現，中國的城鎮化很可能已經接近尾聲，繼續城鎮化的空間基本上已經沒有瞭。”
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-01-12/08565960207336684696769.shtml
新進入勞動力的人口是對住房具有剛需的人群，不管是買房還是租房，都是需求。中國的工作年齡人口在2013年前後到達峰值，現在已經開始減少。隨著勞動力總量的減少，剛需自然會下降，對房價構成向下的壓力。
第三個因素是人口的年齡結構。
內容來自sina新聞
第四個因素是城鎮化。
按照官方估計，中國目前的城鎮化率僅有54%左右，空間還很大，而農村人口大量進入城鎮，必然產生對城鎮住房的需求。
第一個因素是人口總量。
方正證券指出，國泰銀行貸款近年來中國每年都會出現的民工荒，就明白無誤地表明，農村已經沒有瞭富餘勞動力，把城鎮化看作推動中國房價上漲的因素，有點不太靠譜。
方正證券認為，農村現在隻剩下不願意或者沒有能力城鎮化的人的時候，認為中國的城鎮化剛剛開始，是一個錯誤，“去農村實地考察一下，一切就都清清楚楚瞭”。
業內報告人口紅利終結 中國房價到頂
人口是決定房價長期趨勢的最主要因素。方正證券預測，如果目前的人口政策不調整，中國的人口將在2023年前後到達峰值。這跟大多數人的觀念不一致。當人口到達峰值的時候，房價差不多也就該到達峰值瞭。
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