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房地產市場第四季度將有回升
9·30是房地產市場的 分水嶺
在這樣的情況下，市場"築底"已十分明顯，為瞭保持整體經濟的穩定，預計四季度房地產政策面還會更為寬松，地方政府也會進一步出臺相關救市政策。經過瞭多輪救市政策刺激，四季度初救市效應已經開始顯現。雖沒有必要過於樂觀，但從當前情況來看，四季度經濟發展正常，房地產市場穩定，資金面持續寬松、銷售去化提升的趨勢可期。
四季度窗口期首先會體現在部分二線城市，其次為一線城市。從黃金周得到信息也是如此，部分二線城市表現良好，比如南京，在限購限貸放松的刺激下，市場迅速升溫，成交量井噴；杭州在兩次限購放松和阿裡上市效應的多重刺激下，也走進瞭小陽春；而今年以來一直表現比較穩定的武漢、合肥和鄭州也將有較好的表現。對於一線城市來講，由於限購短期內無法取消，其市場表現要稍遜一籌，但限貸放松對一線城市剛需和中高端物業的刺激也非常明顯。而三四線城市原本就不受限購的影響，限貸放松對他們的刺激不大(其房地產單價和總價較低，按揭依賴程度較低)，所以這輪三四線城市仍將面臨較大壓力。
救市政策出臺後，無論對於城市、房企還是購房者個人，都出現瞭"窗口期"。
投資窗口期顯現
但這完全是政府的一廂情願。畢竟目前中國連一個住房抵押貸款二級市場還沒有形成，MBS顯然還隻能停留在紙面上。要實施MBS，需要一個受政府支持的金融機構來作為"樞紐"平臺。在美國，這樣的平臺功能是由"兩房"來實現的(房地美與房利美是美國最大的兩傢非銀行住房抵押貸款公司，主要業務是從抵押貸款公司、銀行和其他放貸機構購買住房抵押貸款，並將部分住房抵押貸款證券化後打包出售給其他投資者)，在中國，"兩房"還隻停留在專傢的建議報告中。
資金來源問題仍未解決
不過，對於當前房地產市場而言，最核心的還是資金來源。銀行的流動性壓力並不會因為央行、銀監會的一紙公文而緩解。
政府對銀行資金問題並不是一無所知，而且這次還給出瞭一個解決方案--鼓勵銀行通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。MBS是指金融機構把自己所持有的缺乏流動性但具有未來現金收入流的住房抵押貸款設立為資產包，由證券化機構以現金方式購入，再以證券的形式出售給投資者。截止今年上半年，我國個人購房貸款餘額達到10.74萬億元，如果按照一半額度發行MBS，相當於市場重新獲得超過5萬億元的流動性，如果考慮之後的再次證券化，流動性將源源不斷。這貌似已經解決瞭流動性問題。
今天，MBS在中國沒有制度、沒有流程也沒有平臺，別人講巧婦難為無米之炊，更不用說現在連個鍋灶都沒有，後續工作怎麼展開呢？
雖然房地產的價格數據可能還會繼續下滑，到12月份完全有可能達到一個指數的最低點。這個最低點應該就是負數，在9月份的時候還是正數，隻不過同比隻增長瞭2%。但是指數都是滯後的，考慮到滯後因素9月份價格指數實際上已經下跌瞭，所以從整體市場來看，10月份、11月份反而下滑空間不大，但也沒有上升空間。
2014年前3季度，房地產市場的情況並不理想民間二胎 民間二胎房貸設定貸款全省皆可處理。從房地產銷售面積和金額的月度同比增速趨勢表現看，增速大幅下滑、逐漸放緩的趨勢尤為明顯。1~8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1~7月份擴大0.7個百分點。商品房銷售額41661億元，下降8.9%，降幅比 1~7月份擴大0.7個百分點。數據下降的前提是2013年的銷售情況創造瞭歷史的天量，但如果拿2014年數據和2011年、2012年相比，或者和 2008年、2009年相比，則現在的情況並不算差。
9月30日，央行、銀監會發佈瞭《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，明確對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。此政策出臺後，銷售窗口期僅有2~4個月的時間，原因在於目前銀行資金有限，到年底銀根將收緊。特別是在10月和11月房貸額增加，而MBS和長債還來不及發售，年末銀根仍將短缺，這是此次窗口期最大的制約。
最大的窗口期將是一二線城市的中高端產品，其次是一線城市的剛需住宅。從9月以來的市場表現來看也可印證，如杭州和無錫，120平米以上的中高端住宅周度成交比例呈現逐周上升的趨勢；另外一線城市中，剛需產品對貸款依賴度較高，這次限貸放松也將產生積極影響。而對其他非住宅類產品，整體影響較小，甚至對商辦改住宅類的產品而言，限購限貸的放松，反而是利空。
總體來說，此次放松"限貸"超過市場預期，但也在情理之中。前期"微刺激"的邊際效應遞減，經濟下行壓力與日俱增，央行新政旨在防止房地產市場進一步下滑，刺激房地產市場以保經濟增速。在放松"限貸"之後，後續可能仍會有穩增長政策跟進。
內容來自sina新聞
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-26/08134548851.shtml
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