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是否隻要有銷量就是有需求？ 2014年二季度，國內樓市一片低迷，在社會各界的一片"看跌"聲中，華遠地產總裁任志強先生發表瞭博文《樓市》(下稱"博文")駁斥"房價拐點論"，表示"今年的投資、銷售、價格增幅總體穩定，或仍略有增長"，甚至聲稱"現在是買房的最好機會"。文章一經面世，就引發瞭國內關於房價是漲是跌的大討論。
該博文還說"價格合理調整的市場會出現日光盤，當價格隨市場中的供求關系調整時，隻要有銷量就是有需求"。不
土建融高雄大樹土建融可否認，在市場低迷的情況下，目前某些地區還出現瞭不少"日光盤"，但"熱銷"的表象都是由某一樓盤降價而周遭房價依然還處於"高燒不退"的狀態下生成的。這從另一個側面說明瞭購房傢庭數據缺乏，難以全面瞭解住房市場的供需狀況，無法形成對房地產市場合理的預期。
博文基於四個原因認為"支撐我國房地產發展的基本要素沒有改變"。對此，筆者有不同的看法。
在此剛需嚴重不足的情形下，即便央行[微博]近日出臺政策，"禁止銀行停止個人購房貸款"，其指導效果恐怕也十分有限。
第四，"消費結構方面，我國住房消費剛超過傢庭消費的8%，至少還有三倍的上行空間"。我們不妨用CHFS數據來看看中國傢庭的房產占據傢庭總資產的比重情況，我國城鎮傢庭的房產已經占到傢庭總資產的62.9%。試問，在以房產為主要資產的傢庭中，還能有多少能力再負擔住房消費？中國居民住宅消費能力已接近透支的極限。
其二，博文談到"中國城市化率較低，城鎮化率仍處於高增長期"。想必任志強先生忽略瞭一點，那就是農村大量青壯年勞動力已經進城。根據中國傢庭金融調查數據(CHFS)，16~30歲的農村戶籍年輕人中進城人口占到58.7%，31~45歲的進城比例也達到瞭46.6%，留在農村的年輕人已經不多，未來我國城鎮化速度將會進一步減緩。
針對文章的一些觀點，筆者有一些不同的看法。
而且，隨著時間的推移，勞動力回流的現象也開始出現。根據CHFS數據，從2011年到2013年，東部和中部農民工占比都出現瞭明顯下降，東部從25.1%下降至23.6%，中部地區則由15.9%下降至14.9%。這兩個地區流失的農民工都回到瞭西部，使西部地區農民工比例從8.0%上升到瞭19.9%。目前，一、二線城市也已存在相當高的住房空置率現象。在過去的若幹年和今後相當長的一個時期內，農村勞動力還是難以融入城市，因此當他們年老時，回流是大多數農民工最終、必然的選擇，那麼勞動力輸入大省房屋空置狀況勢必還會加劇。
支撐房地產發展的基本要素是否改變？
針對"空置"這一問題，任志強先生的看法是"已購房的空置在不同城市意義不同，如三四線城鎮的空屋多是由勞動力流入大城市造成的"。的確，在城鎮化態勢下，大量的農村戶籍人口湧入城市，造成戶籍地房屋大量空置，但是，CHFS數據顯示，即使排除由於外出務工等原因造成的空置，三、四線城市的空置率也與一、二線城市的空置率相當。
不動產登記與房地產稅將進一步激活存量學者駁任志強房價拐點未到論:市場供給嚴重過剩 根據CHFS數據，我國住房剛需旺盛的時代已經過去，且目前剛需中超過八成的需求都是無效的，沒有購房能力。自2011年8月到2013年8月，剛性住房需求從28%下降至25%。在這不到1/3的剛需傢庭中，有能力購買的傢庭鳳毛麟角。城鎮地區剩餘的可實現剛性住房需求的僅為15.9%，無效的剛需達到84.1%。當前剛性需求已經很難成為現有房價的有力支撐。
其一，"中國經濟仍將以7%至8%左右的速度增長，而在世界范圍內房價出現拐點的國傢，其GDP增速都低於6%"，任志強先生認為隻有增速降低到6%以下才可能出現房價拐點。對此，筆者認為，經濟增速與房價拐點並無理論上的直接聯系，且增速趨勢的放緩也並非拐點出現的必要條件。如日本經濟自上世紀60年代中期以來就高速發展，大量新資金沒有去處，使得日本出現瞭地產投機風潮，房價泡沫與日俱增，最終導致房地產泡沫破滅，當時日本的GDP增速也達到瞭8%。
空置問題是否嚴重？ 其三，博文提到我國"適齡結婚人口高峰持續，人口老齡化加速"。根據CHFS數據，我國戶主年齡在55歲以下的年輕傢庭和中年傢庭其自有住房率高於其他國傢。其中，年齡在25~34歲的年輕傢庭中，自有住房率高達80.9%，而澳大利亞和美國這一比例僅為48.9%和36.8%。同時，伴隨著人口老齡化的加速，老齡化人口的去世將供給出更多房屋。
內容來自sina新聞
中國傢庭金融調查2013年數據顯示，我國住房供給已經過剩，現有存量房短期內難以消化。城鎮傢庭多套房擁有率達到18.6%。
假設擁有多套住房的傢庭僅保留一套住房自住，將其他住房視為住房供給，這部分傢庭提供的住房供給量就達到5126萬套，可滿足23.3%的城鎮傢庭的住房需求。同時，截至2013年8月，全國住宅商品房待售面積為2.92億平方米，按照2012年城鎮地區人均住房面積33平方米進行計算，若取城鎮傢庭戶均人口2.88人，則截止到2013年8月未出售的商品住宅約為300萬套，因此現有存量房所能提供的總供給為5426萬套住房。
同時根據傢庭現有住房狀況推算的傢庭剛性住房需求量為5500萬套，則僅有74萬套需求缺口需要滿足。進一步，若再考慮到另有1600萬套保障房將計劃投入使用，現有住房需求缺口將完全被填補。
另一方面，不動產登記與房地產稅的實施還將進一步激活存量。十八屆三中全會《決定》要求加速推進房地產稅相關立法，以擔當地方財政收入主力，房地產稅的開征為大勢所趨。根
土融建融台北中正土融建融據中國傢庭金融調查數據，若僅對傢庭持有的多套房征收2.68%的房地產稅，就可以房產稅取代土地財政。而征收房地產稅增加瞭持有多套房的成本，若房地產稅使得持有一套房屋的成本高於收益，則戶主會選擇出售房產。數據核算顯示，在對多套房征收2.68%的房地產稅後將至少激活1132萬套存量住房售出。
同時，十八屆三中全會後，國務院總理李克強提出"整合不動產登記職責，建立不動產統一登記制度"，這項制度出臺以後，全面征收房地產稅的技術條件就基本具備。考慮到未來持有成本的增加，多套房傢庭可能將拋出多餘住房。
博文還稱"一至四月房價的下降是與去年同期的高增長相比的"。然而，更多的消息稱，"五一節"期間，一線城市房產成交量大幅下降，全國各地二手房也普遍出現有價無市的局面。目前房地產市場銷售並不"景氣"，遠非任志強先生所說的"絕對銷售面積仍是歷史上除去年之外的最高量"。
綜上，筆者認為，2013年房地產市場供給嚴重過剩，且存在大量空置，短期內難以消化，快速擴張的房企正為回籠資金尋找出路。房地產市場的種種不健康因素都在表明：房地產泡沫正面臨被擠破的風險，房地產市場的"拐點"已經來臨。(作者系西南財大中國傢庭金融調查與研究中心主任)
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-12/07502772387.shtml
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