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中糧孫河地塊分析 半年內地價暴漲50%
另外，地塊本身的優質條件，也成為該地塊高價成交的基礎。根據國土局公佈的數據，本次新成交的孫河地塊，建設用地7.5萬平方米，規劃建築面積達到8.17萬平方米，容積率為1.08。在高姍看來，這是目前而言，孫河區域綜合條件最為突出的一宗土地。一方面，這宗土地是迄今為止，孫河區域規模最大、容積率最小的一塊土地，打造高端低密項目的優勢更加明顯，另一方面，該地塊規劃有教育、醫療配套用地，對於作為第一居所的城市別墅而言，完善而便利的配套設施將成為一大賣點，為項目帶來更大的附加價值。
剔除公租房33000平，若按照建安管理成本4000元/平計算，此地塊樓面價超過4.4萬/平，這一價格，比今年1月泰禾2.9萬元/平米的拿地價每平米高出瞭1.5萬，短短半年間，孫河地價跳漲瞭50%之多。
對此，亞豪機構副總經理高姍認為，孫河地塊的競爭如此激烈，根本原因還是在於北京優質宅地、尤其是高端項目土地的稀缺，在強大的需求基數下，一線城市項目穩定的回報率以及迅速跳漲的土地紅利，也使得房企不得不加入地價的推手之列。孫河地塊的高價成交，也再次印證瞭房企對於整體高端市場以及孫河板塊後市2胎增貸貸款全省皆可處理走向的充足信心。
在北京限貸限購政策的直接作用下，購房人群在經濟條件許可的前提下，越發傾向於一步置業到位，這使得高端需求中選擇城市別墅作為第一居所的比例在逐漸增多。而受土地供應結構影響，北京豪宅的外移化趨勢已經日益明顯，因此孫河作為北京最銀行信貸利率比較2015後的低密居住板塊，已經被業內公認為城市別墅孕育的最佳沃土，未來將有效承接城市核心區外溢的高端置業需求。
內容來自sina新聞
從周邊競爭來看，即使在限價令的管制下，去年9月成交的龍湖地塊--龍湖·雙瓏原著今年也已經順利拿下瞭預售證，並於6月開盤。雖然一期入市價格在5萬元/平米左右，但是根據官方數據的公開顯示，龍湖·雙瓏原著此次拿下的41個樓棟，預售價格在5-10萬元之間不等，單價最高的樓棟已經過十萬。高姍分析，作為孫河高端項目的標桿，雙瓏原著未來價格走高已是定勢，同時作為泰禾院子系列的精品項目--泰禾北京院子也將於今年入市，這都極大的托高瞭孫河區域未來房價的預期。但是高姍也同時指出，雖然從龍湖來看，孫河房價破十萬的局面已經可以預見，但是這次中糧地價即逼近龍湖一期售價，在土地成本上對於搶先進駐的三大房企而言，已經盡失先機，這種情況下，中糧地塊產品定位的打造、以及項目的入市時間或將成為關鍵，而這些都對中糧在高端產品線上的操控能力提出瞭更大的挑戰。
對於下半年的土地走向，高姍認為，即使之前出現過流動性"饑荒"，銀行放貸收緊，但是今年上半年，龍頭房企的銷售數據普遍較為樂觀，在當前的賣方市場上，目前房企尚不存在資金壓力，隻是下半年政策變動的風險較大，房企對於整體資金情況的把控將更為謹慎。預計經過上半年的頻頻補倉過後，下半年房企拿地可能會更有針對性，土地市場將整體平穩，趨於理性，但是優質地塊仍然會因為"僧多肉少"，保持白熱化的競爭態勢。
點擊報名：8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-24/09262308144.shtml
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