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??安置方式轉變
2000億元資金將用於收購商品房轉安置房
??“從長遠的角度來說，居民的住房水平是不斷提高的。不能拆瞭一片棚戶區，再蓋一片新的棚戶區，20年以後，這些地方變成新的貧民區。這樣對城市建設資源的浪費是特別大的。所以算長期賬，8.5折收購商品房可能是一件更劃算的買賣。”劉衛民也認為政府可以加大投入來改善回遷居民的居住品質。
??“安置房的解決渠道主要有三種：新建、改造、收購。這三種方式都曾經采用過。收購商品房占比較小，主要是市場供求關系決定的，以前商品房市場供不應求，沒有多餘的房源可供政府收購。”住建部政策研究中心科研處處長周江在接受中國房地產報記者采訪時表示。
??“棚改安置的實現形式是多種多樣的，以前大多數是定向安置。福州的做法是沒有明確的特定需求群體，根據政府拆遷計劃，大概需要多少數量。利用好價格的窗口期，在目前市場去庫存的壓力下，房企希望加大回款的現金流，政府收儲一些房源，為後期的拆遷安置做一些準備。”國務院發展研究中心市場經濟研究所房地產室副主任劉衛民在接受中國房地產報記者采訪時分析道。
??國傢開發銀行2014年6月出臺的《關於進一步加強統籌協調好棚戶區改造貸款資金的通知》要求，回購商品房作棚改的安置房總投資比例可以達到40%。據此計算，回購商品房作棚改的安置房總投資將達到1600億元~2000億元。
??福州敢為人先，正式發文指導商品房轉安置房的落地。1月24日，福州市下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見（試行）》（以下簡稱《意見》）。《意見》明確，各區政府按照市場價的8.5折收購開發商的房源，福州居民手中多餘的商品房和安置房也可以賣給政府。
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??福建新東湖投資有限公司副總裁李春文認為，“在市場相對比較冷的時候,這個政策對開發商回籠資金方面來說，或許是件好事。即使是以低於市場價15%的價格進行統購，此時，可能也會有部分開發商願意削薄利潤甚至貼本來獲取現金流。”
??“從國開行的貸款角度來說，根據項目確定貸款額度。國開行各地分行要做項目評審，綜合考慮拆遷地塊，計算貸款額度和期限。如果政府收儲商品房，不是定向安置，就需要政府從財政資金支付，對政府財政形成一定壓力。相比傳統安置，風險控制的難度更大一些。”劉衛民強調瞭這一政策的執行難度。
??周江也從兩個方面分析瞭商品房轉安置房的操作障礙，“首先，尋求合適的房源，太高端的商品房肯定不具有操作性。收購商品房用於安置房也要考慮商品房的條件，在戶型、容積率方面要與統建安置房差別不大。另外，還要考慮價格因素，要制定一個合理的價格。收購商品房轉安置房不是為瞭收購而收購，要具備相應的條件才能執行。”
??1月20日，住建部部長陳政高明確表示，房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。
??“表面上來看，對開發商是個利好的選擇。實際上，除非是走投無路的開發商才會選擇此舉。”福建中庚集團市場研究員劉思剴在接受中國房地產報記者采訪時直言。
??執行難題
??現在各地棚戶區改造的資金主要來源渠道是國開行的棚改專項貸款。去年國開行共發放棚改貸款逾4000億元，今年也將繼續支持不少於這個數字的貸款。根據國開行有關負責人透露，2015年棚改專項貸款額度在4000億元~5000億元。
??棚戶區改造依然是今年保障房建設的重頭戲，從去年開始中央已經透露出加大貨幣補貼力度，探索市場化的安置方式。但此前包括福州在內，四川）省、安徽省、江蘇省、遼寧省、內蒙古自治區、貴州省等地僅對商品房回購為保障房有零星試點，且在悄無聲息中進行。
??商品房轉安置房能夠在這個時間節點鋪開，主要原因在於當前市場綜合形勢。目前房地產市場供求關系已經轉變，過去普遍供不應求，隻能政府來統建。
??相對於政府統建安置房，“貨幣補貼更靈活一些，拿錢走人，安置的進程會更快。貨幣補貼後，安置對象從商品房市場購買商品房，實際上也是一種去庫存的過程。”劉衛民看來，政府回購商品房的優勢在於，“政府收購商品房後，可以采用現房安置，也大大提高瞭拆遷進度。隻不過因為批量購買，在議價空間上更大一些。”
??從政府層面來說，在棚戶區安置問題上，更多發揮市場的作用，運用市場的存量房源，調節房屋供應關系。但房企對於這一政策表現似乎並不樂觀。
??劉思剴分析來看，“雖然此舉有利於開發商去庫存，也有利於資金回籠，但換個角度看，這無疑是下下策。政府有指定的專業評估機構，但是開發商也有自己的定價原則。現在福州土地成本已經非常高。開發商在硬著頭皮拿地的時候，就壓根沒想著創造利潤不成，實際給政府當義工。”
??開發商的選擇
??“目前福州的安置房水平還停留在比較基礎的階段，但在售的商品房市場，都是高端的項目，跟福州安置房成本差異較大。商品房和安置房在戶型結構、容積率、園林景觀上差別懸殊，另外物業管理等軟性服務也有很大差距。”劉思剴還進一步從政府角度分析瞭商品房和安置房的成本差異。
??對此，張東認為盡管直接收購商品房即便比統建安置房成本高一點，但也不是不具備操作空間。“收購商品房做安置房，對於房源的地段、品質也有很大提升，安置房的保障水平也應該上一個臺階。”
內容來自sina新聞
??“福州未來可供開發的土地有限，很大部分是通過舊城改造來出讓。因此拆遷安置一直是政府的一個難題。倘若這個舉措能讓政府集中收集到大量的房源，那麼對未來拆遷工作也是很大的輔助，可以用現房安置。”劉思剴從福二胎代書事務所怎麼貸款比較會過件州實際情況分析道。
??“三四線城市去化壓力比較大，如果政府和開發商能夠達成協議是一項雙贏的政策。”安徽省房地產協會常務副秘書長張東在接受中國房地產報記者采訪時表示。一方面，一些城市房地產市場庫存較大，去化進度慢，而另一方面政府棚改安置房面臨巨大缺口，此時再新建安置房，無疑將增加市場的存量房，不利於房地產行業的平穩發展，損害地方經濟。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/10455967845099902911385.shtml
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