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內容來自sohu新聞

上海房產身價暴漲背後:優質學區資源溢價效應



滬上優質學區房無房可賣

普通房產因學區房而身價暴漲,凸顯房子背後優質學區資源的溢價效應。

東地產財經周刊

在房地產市場,競相購買“學區房”的硝煙從未停止。近日,靜安區一套30平米學區房報價至690萬,高達23萬元的單價令人瞠目。

房屋一旦被冠以“學區房”的稱謂,便如同被鑲上金色的外衣,價值暴漲。“進名校”顯然成為瞭傢長的實力大比拼,盡管政府部門出臺各項政策力求教育公平,但效果始終不明顯,“學區房”提價愈演愈烈。

學區房無房可賣

日前,《東地產財經周刊》(以下簡稱“《東地產》”,微信號:dongdichan)實地走訪瞭靜安區多個房產中介,得到的回答基本一致:“學區房太好賣瞭,目前基本處於無房可賣的階段。”

記者以買房者的身份來到靜安區一個鏈傢店面,得知我想瞭解靜教院附屬小學的學區房後,一位叫李果的工作人員隨即表示:“因為該學校是靜安區最好的小學,其對口房源銷量非常快,就在前一天,我們所在店面剛成交兩套這樣的對口房源。”

李果尋找到7處房源,但是在打電話預約看房的時候,其中3套房屋的房東均表示已經賣出去瞭,1套正處於協商階段。

福人居房產的巍海告訴《東地產》,由於一系列寬松的市場政策,今年房地產形勢比去年好很多,回暖跡象很明顯,在這樣的市場背景下,本來就火熱的學區房更是受到追捧。

在市場助推下,學區房的價格直線上漲,魏海指著其出售的海防邨一個兩室戶房屋稱:“去年這套房屋報價410萬,今年提價到500萬後被一位購房者買走。”

“買漲不買跌”的心理狀態使得學區房的價格盡管處於高位,卻始終供不應求:“在過去的兩個月時間裡,僅海防邨一個小區,我們就成交瞭8套房屋。基本是掛多少賣多少。”魏海說。

高價學區房非自住

李果向《東地產》分別推薦瞭東海園的2套以及晶華園的1套房產,其中東海園一套105平米的毛坯小三房,房東出價699萬。李果表示:“房東當初購買這套房子並非自住,僅僅是為瞭給孩子上戶口,所以房屋並沒有裝修。如今孩子戶口已經辦好,也已經入學,所以就準備把房子轉手賣掉。”

類似這樣的房東並非少數,魏海也稱買學區房自住的很少,多數傢長隻是為瞭給孩子上個戶口,之後便把房子賣掉或者租掉,也正因為如此,房屋品質都比較一般。

李果帶《東地產》參觀瞭晶華園的一處所謂“豪裝”的房源,總面積106.3平方米,總價750萬。記者以很期待的心情走進這所房屋,卻發現所謂的“豪裝”隻不過是多年前的裝修成果,歷經多年之後,部分墻體粉刷的漆已經開始翹皮脫落,電視櫃前仍有墻體被打孔的痕跡。全然是一個老舊房屋的模樣,然而這卻是李果眼中學區房裡的“豪裝”。

小區式的學區房多少還有些現代化的氣息,而老公房式的學區房則更顯突兀。

魏海帶記者走訪瞭靜安區的海防邨,魏海說:“雖然老公房的品質以及小區環境較差,但是因其面積小,低總價而獲得許多買傢青睞。”魏海向記者推薦瞭海防邨兩處房源,其中一處洲子洋重劃區怎麼貸款比較會過件為43平米的兩室戶,總價460萬,單價將近11萬元。另一處房源為一個51.4平米的兩室戶,總價大約為450萬,單價近9萬元。

《東地產》瞭解到,海防邨為1998年建造的房子,盡管年代久遠,卻因地理位置優越且咫尺靜教院附屬小學,受到眾多民眾的追捧。但同小區式學區房一樣,購買海防邨的業主大多並不會居住在此,而是轉租或者出售。魏海告訴記者,海防邨的房屋租價視裝修情況而定,但基本在4000-5000元不等。因為房東臨時有事,記者未能參觀這裡的房源。

但記者在參觀徐匯區某處老公房的時候註意到,房屋內面積狹小,且室內光線較暗,墻體基本都有不同程度的脫落。該房屋的房東章明告訴記者:“房屋買完之後,因為環境不太好,我們就把它出租出去瞭,現在小孩已經順利在建襄小學上學,我們也安心瞭,房子留著也沒什麼用,所以準備將房子拋掉。”

不願輸在起跑線上

去年起,靜安區先提出“五年內隻接收一個學生”的新政,虹口、閘北等地跟進。還有一些熱門小學自設入學的落戶年限。逐步收緊的政策,加劇瞭傢長們購買學區房“晚買不如早買”的心態。

《東地產》在靜教院附小的招生簡章上看到,該小學對口地塊為海防邨(陜西北路以西區域)、蔣傢巷(陜西北路以西區域),對口中學為靜安區教育學院附屬學校中學部,九年一貫制教育解決瞭孩子小升初的問題。海防邨與靜教院附小僅一墻之隔,這也是其單價被抬高的原因之一。

此外,招生簡章明確表房貸二胎 房貸二胎利息示,從2014年學年起,靜安區每戶地址五個學年內隻享有一次同校對口入學機會。

基於此,李果告訴《東地產》:“因為多瞭5年限制條件,部分仍占有戶口的房源拋售時至少要降價50萬左右。”

而說起政府安排的就近入學,章明顯然並不買賬:“我所住的小區雖說也是學區房,但師資力量以及教育水平完全不能和建襄小學相比較,建襄小學推行雙語教育並且師資力量雄厚,這對孩子以後發展都是很有幫助的,我是不願意讓自己的小孩輸在起跑線上的。”

類似章明這樣的傢長並非少數,許多傢長均表示,隻要自己資金充足,也一定會購買重點學區房,給孩子提供最好的教育。

但是,爭相購買學區房的背後,更多的是一種無奈。學校被冠以“好壞”之分,必然引起學區房價格暴漲,與其責怨市場競爭,不如思考教育資源的分配。

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150923/141023328027.shtml
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