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上海房產身價暴漲背後:優質學區資源溢價效應
滬上優質學區房無房可賣
普通房產因學區房而身價暴漲，凸顯房子背後優質學區資源的溢價效應。
東地產財經周刊
在房地產市場，競相購買“學區房”的硝煙從未停止。近日，靜安區一套30平米學區房報價至690萬，高達23萬元的單價令人瞠目。
房屋一旦被冠以“學區房”的稱謂，便如同被鑲上金色的外衣，價值暴漲。“進名校”顯然成為瞭傢長的實力大比拼，盡管政府部門出臺各項政策力求教育公平，但效果始終不明顯，“學區房”提價愈演愈烈。
學區房無房可賣
日前，《東地產財經周刊》（以下簡稱“《東地產》”，微信號：dongdichan）實地走訪瞭靜安區多個房產中介，得到的回答基本一致：“學區房太好賣瞭，目前基本處於無房可賣的階段。”
記者以買房者的身份來到靜安區一個鏈傢店面，得知我想瞭解靜教院附屬小學的學區房後，一位叫李果的工作人員隨即表示：“因為該學校是靜安區最好的小學，其對口房源銷量非常快，就在前一天，我們所在店面剛成交兩套這樣的對口房源。”
李果尋找到7處房源，但是在打電話預約看房的時候，其中3套房屋的房東均表示已經賣出去瞭，1套正處於協商階段。
福人居房產的巍海告訴《東地產》，由於一系列寬松的市場政策，今年房地產形勢比去年好很多，回暖跡象很明顯，在這樣的市場背景下，本來就火熱的學區房更是受到追捧。
在市場助推下，學區房的價格直線上漲，魏海指著其出售的海防邨一個兩室戶房屋稱：“去年這套房屋報價410萬，今年提價到500萬後被一位購房者買走。”
“買漲不買跌”的心理狀態使得學區房的價格盡管處於高位，卻始終供不應求：“在過去的兩個月時間裡，僅海防邨一個小區，我們就成交瞭8套房屋。基本是掛多少賣多少。”魏海說。
高價學區房非自住
李果向《東地產》分別推薦瞭東海園的2套以及晶華園的1套房產，其中東海園一套105平米的毛坯小三房，房東出價699萬。李果表示：“房東當初購買這套房子並非自住，僅僅是為瞭給孩子上戶口，所以房屋並沒有裝修。如今孩子戶口已經辦好，也已經入學，所以就準備把房子轉手賣掉。”
類似這樣的房東並非少數，魏海也稱買學區房自住的很少，多數傢長隻是為瞭給孩子上個戶口，之後便把房子賣掉或者租掉，也正因為如此，房屋品質都比較一般。
李果帶《東地產》參觀瞭晶華園的一處所謂“豪裝”的房源，總面積106.3平方米，總價750萬。記者以很期待的心情走進這所房屋，卻發現所謂的“豪裝”隻不過是多年前的裝修成果，歷經多年之後，部分墻體粉刷的漆已經開始翹皮脫落，電視櫃前仍有墻體被打孔的痕跡。全然是一個老舊房屋的模樣，然而這卻是李果眼中學區房裡的“豪裝”。
小區式的學區房多少還有些現代化的氣息，而老公房式的學區房則更顯突兀。
魏海帶記者走訪瞭靜安區的海防邨，魏海說：“雖然老公房的品質以及小區環境較差，但是因其面積小，低總價而獲得許多買傢青睞。”魏海向記者推薦瞭海防邨兩處房源，其中一處洲子洋重劃區怎麼貸款比較會過件為43平米的兩室戶，總價460萬，單價將近11萬元。另一處房源為一個51.4平米的兩室戶，總價大約為450萬，單價近9萬元。
《東地產》瞭解到，海防邨為1998年建造的房子，盡管年代久遠，卻因地理位置優越且咫尺靜教院附屬小學，受到眾多民眾的追捧。但同小區式學區房一樣，購買海防邨的業主大多並不會居住在此，而是轉租或者出售。魏海告訴記者，海防邨的房屋租價視裝修情況而定，但基本在4000-5000元不等。因為房東臨時有事，記者未能參觀這裡的房源。
但記者在參觀徐匯區某處老公房的時候註意到，房屋內面積狹小，且室內光線較暗，墻體基本都有不同程度的脫落。該房屋的房東章明告訴記者：“房屋買完之後，因為環境不太好，我們就把它出租出去瞭，現在小孩已經順利在建襄小學上學，我們也安心瞭，房子留著也沒什麼用，所以準備將房子拋掉。”
不願輸在起跑線上
去年起，靜安區先提出“五年內隻接收一個學生”的新政，虹口、閘北等地跟進。還有一些熱門小學自設入學的落戶年限。逐步收緊的政策，加劇瞭傢長們購買學區房“晚買不如早買”的心態。
《東地產》在靜教院附小的招生簡章上看到，該小學對口地塊為海防邨（陜西北路以西區域）、蔣傢巷（陜西北路以西區域），對口中學為靜安區教育學院附屬學校中學部，九年一貫制教育解決瞭孩子小升初的問題。海防邨與靜教院附小僅一墻之隔，這也是其單價被抬高的原因之一。
此外，招生簡章明確表房貸二胎 房貸二胎利息示，從2014年學年起，靜安區每戶地址五個學年內隻享有一次同校對口入學機會。
基於此，李果告訴《東地產》：“因為多瞭5年限制條件，部分仍占有戶口的房源拋售時至少要降價50萬左右。”
而說起政府安排的就近入學，章明顯然並不買賬：“我所住的小區雖說也是學區房，但師資力量以及教育水平完全不能和建襄小學相比較，建襄小學推行雙語教育並且師資力量雄厚，這對孩子以後發展都是很有幫助的，我是不願意讓自己的小孩輸在起跑線上的。”
類似章明這樣的傢長並非少數，許多傢長均表示，隻要自己資金充足，也一定會購買重點學區房，給孩子提供最好的教育。
但是，爭相購買學區房的背後，更多的是一種無奈。學校被冠以“好壞”之分，必然引起學區房價格暴漲，與其責怨市場競爭，不如思考教育資源的分配。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150923/141023328027.shtml
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