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北京4宗"俏地"待字閨中 新一輪搶地熱潮即將上演
“饑渴”已久的房企將在近期陸續迎來幾塊“俏地”。所謂“俏地”，即和普通地塊相比，它們的地段更好、容積率更低、配套更成熟、區域潛力巨大。
在供應“斷頓”多日之後，包括朝陽孫河、東壩以及豐臺石榴莊的5宗地塊陸續推出，除卻一宗為商業地塊以外，其他4宗均為“高顏值”的住宅地塊。之所以稱之為“高顏值”，因其所在區域均為當前豪宅紮堆的區域，且兩宗孫河地塊容積率都在1.1-1.3左右，而豐臺石榴莊地塊則地處三四環之間，另外從地塊配建來看，上述幾宗宅地配建包括基礎教育、醫療衛生以及養老設施等。業內預計，受土地供應稀缺以及地塊位置的影響，這4宗宅地將引發企業的激烈爭搶，新一輪的搶地大戰即將上演。
“出身好”是硬道理
對於土地這種特殊的商品而言，“好的出身”也就是好的地段，是成功的一半。
已經推出的4宗“俏地”分別為：朝陽區孫河鄉西甸村2902-L01、2902-L02地塊機構養老設施、二類居住用地，朝陽區孫河鄉北甸西村民間二胎 台中民間二胎房貸2902-18、2902-19、2902-27地塊社區配套服務設施、住宅混合公建、二類居住用地，朝陽區東壩南區1106-657地塊住宅混合公建用地(配建“限價商品住房”)和豐臺區南苑鄉石榴莊村0517-659等地塊。
從地塊位置上來看，兩宗位於朝陽孫河，一宗位於朝陽東壩，另外一宗位於豐臺石榴莊，均是“顯赫”之地，豪宅紮堆。其中孫河、東壩近兩年已成為新興豪宅代表區域，而豐臺石榴莊地塊則是為數不多的四環內宅地。
據亞豪機構統二胎代償利率多少免費諮詢試算計，近年來孫河區域共實現宅地成交5宗，實際樓面價最高為48000元/平方米；東壩區域共成交宅地7宗，實際樓面價最高超過50000元/平方米；豐臺三四環區域成交宅地7宗，實際樓面價最高超過60000元/平方米。
土地也要拼“顏值”
除瞭出身好以外，長得好的商品往往更受歡迎，作為商品的土地也一樣，即將陸續進入交易環節的4宗地可謂“顏值”相當高。
其中兩宗孫河地塊容積率都在1.1-1.3左右，而豐臺石榴莊地塊則地處三四環之間，毗鄰10號線地鐵；另外從地塊配建來看，上述幾宗宅地配建包括基礎教育、醫療衛生以及養老設施等。
亞豪機構副總經理任啟鑫表示，地塊配套基礎教育較為常見，對於“準豪宅”項目來說，引入名校教育對於項目品質的提升不言而喻，也能使得項目的性價比更加合理。而引入醫療衛生也偶有出現，這主要是基於政府大力推行社區醫療的政策導向所致，這一配套想要對項目提升起到作用，還要有賴於整體醫療體制改革的推進。最後最為少見的是養老設施配建，基於目前國內養老社區稀缺以及偏高端化的特性，這一配建項目如果操作得當，對於項目定位的鮮明性以及吸引力將起到較大作用。
潛力巨大或引發爭搶
“由於上述幾個區域豪宅化趨勢已定性，並且已具備一定市場接受度，後期項目操作難度相對減小，因此這4宗地塊必然將遭到‘瘋搶’，自8月底第一宗出讓開始，北京‘地王’標準將密集被刷新。”任啟鑫說。
中原地產首席分析師張大偉也表示，這4宗住宅地塊非常優質，特別是從位置看，之前區域內都出現過天價地王，預計4宗地塊，將再現樓面價超過房價，競爭將非常激烈。“這4宗地合計起價高達126.82億，預計最後成交價格有望超過180億。”
值得一提的是，除瞭地塊本身的特質以外，今年以來稀缺的土地供應也將加劇房企之間的爭奪。
根據亞豪機構統計，今年以來，土地市場尤其是宅地供應稀缺，前7個月僅有21宗宅地實現成交，這一成交量也創造瞭近3年同期的新低。與此同時，住宅市場成交政策刺激下持續回暖，再加上資本市場流動性不斷寬松，開發企業資金情況得到緩解，對於土地尤其是宅地的需求開始回升。供應的稀缺與企業購地意願的增強，使得今年出讓的宅地多遭到“搶購”，這4宗宅地也不例外。
階段性供地特征明顯
事實上，和往年相比，今年的土地供應過程中“斷頓”的情形較為常見。北京土地市場在7月中旬房山地塊成交之後，再度陷入“斷頓”。另外，任啟鑫認為，今年以來北京土地市場供應呈現出一個新的特點，即階段性推出冷熱門地塊。例如年初豐臺亞林三環地塊與東壩等熱門地塊集中出讓，年中則是大興、房山偏遠板塊集中出讓，接下來又推出孫河、東壩等4宗熱門區域地塊。
“冷熱門地塊的交替推出一方面是為避免出現流拍，另一方面也是為瞭避免土地市場長期高溫。但是由於整體供應的稀缺，因此即便是位置較遠的‘冷門’地塊也遭到‘瘋搶’，由此接下來幾宗‘熱門’地塊的命運可想而知。地王標準屢次刷新，這4塊宅地未來打造項目也必將成為豪宅一員。”任啟鑫表示。
而隨著“面粉”價格的上漲，“面包”的價格水漲船高。
“從2013年開始，各地出現瞭很多地王，這種情況下，未來新上市的商品房定價自然會出現高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅區的也將供應大量的豪宅項目，將明顯影響市場定價。”張大偉說。
在張大偉看來，北京商品房住宅的市場已經進入高端化，與香港類似，目前在售物業中低端占比非常少，北京從2015年開始，也非常明顯地以為自住房的供應擠占普通住宅市場，導致未來高端化將成為趨勢。
新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150821/3302758.shtml
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