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雅戈爾止損杭州地王 欲剝離地產業務
本報記者 蘇絲 上海報道
自調控以來屢次傳出資金吃緊的雅戈爾，終於做出瞭自我調整：退杭州申花地王的同時，再以15.4億元競得寧波東部新城核心區住宅地塊的國有建設用地使用權。該地塊出讓面積95056平方米，建築總面積15.5萬平方米。雅戈爾6月20日晚間公告稱，終止杭州申花地塊的開發並擬計提4.842億元資產減值。
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克而瑞研究中心副總經理林波指出，從雅戈爾過往拿到的幾幅地塊來看，不管是杭州地塊還是長風地塊，企業戰略都偏激進，2010年更是多次在市場高點高價拿地。杭州申花地塊，18000元/平方米的樓板價，未來的銷售情況很難做到理想收益。適當收縮戰線，選擇退地不失為一種好的策略。
房地產業務這兩天母區房屋借款年都是雅戈爾業績的重要支撐。雅戈爾2013年一季報顯示，雅戈爾置業實現營收17.5億元，同比增長201.6%，當季度總營收為31.58億元，地產業務貢獻的銷售額高於其服裝主業。2012年年報顯示，雅戈爾房產銷售收入47.96億元，同比增長42.16%；實現凈利 10.09億元，同比增長76.54%。2011年開始，雅戈爾在其大本營寧波開發的幾個項目，均是當地最貴的樓盤，雅戈爾地產在寧波業內的地位，近似於綠城之於杭州。
高庫存仍是讓雅戈爾地產最頭痛的事。截至2012年底，雅戈爾的存貨高達234億元，其中，服裝業務的庫存金額僅15.2億元。與此同時，雅戈爾地產的利潤也在下滑。雅戈爾目前在上海唯一在售的長風8號項目，樓板價為2.6萬元/平方米，售價為4.7萬元/平方米，利潤空間也不大。
據年報數據，2007年到2011年的5年間，雅戈爾從房地產獲得的凈利潤近30億元，平均每年收益約為6億元，而大多數年份雅戈爾地產業務占用的資金卻超過100億元，凈利潤和資金投入形成瞭強烈的反差。如此收益，甚至低於銀行一年期貸款利率。同時，雅戈爾賬面現金為32.3億元，卻要應對174.6億元的短期有息負債。在巨大的還本付息壓力下，雅戈爾2011年以來沒再拿地。即使如此，雅戈爾去年底212.52億元的房地產存貨，也讓其經營如履薄冰。
據一位接近雅戈爾的知情人士透露，雅戈爾考慮讓地產板塊業務自負盈虧，並重點做剛需類產品。據說雅戈爾內部高層有此想法並非空穴來風，但因有多個地王在身，無法立即抽身而出。雅戈爾董事長李如成曾公開表示，房地產宏觀調控和國內股市大跌，使得雅戈爾的多元化經營戰略遭受重創，現在不得不調整經營策略，集中資源向"老本行"品牌服裝投入。
一位證券分析師指出，現在地產是資本的天下，土地成本越來越高，雅戈爾地產無論是專業和資本上都輸一籌。近年來雅戈爾投資回歸保守，回報率隻有10%左右，扣除6%左右的財務成本， 真實回報率僅3%-4%。
易城中國副總裁柳費國分析認為，雅戈爾退地，對於房地產行業有一個啟示：房地產行業有一定門檻，並非什麼企業都能轉型做地產，要在這個行業立足還需要專業的管理團隊，經得起一定的資金沉淀。這也是雅戈爾們做地產所面臨的瓶頸。
柳費國指出，杉杉集團也存在類似問題。"做地產有兩個重要的指標：一是有市場觸覺能力，懂做什麼產品迎合市場，二是知道銷售周期，例如什麼時間拿地什麼時間賣房。"他舉例說，萬科的周期性調整得很好，總是在大傢認為市場不好的時候去拿地，好幾次都踩對瞭節奏，形成瞭標桿效應。
柳費國稱，一些非主營業務是房地產的企業進入房地產行業，也加快瞭整合：企業之間的並購，自然的衰退，逐漸形成行業集中度。相比之下，紅星美凱龍、阿裡巴巴依據自身的行業特征，從物流的角度切入做產業地產，有一定客戶資源，還可以延伸做商業地產。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-27/08082273269.shtml
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