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首創不拿地王加強剛需 未來多一些商業辦公
8月20日，首創置業股份有限公司發佈2013年中期業績報告，截至6月30日，首創置業簽約銷售面積約72.3萬平方米，簽約銷售金額66億元，同比增長8%。
對於全年200億的銷售目標，首創置業總裁唐軍表示，"目標是一定要達到的。"
"下半年汽車貸款保人我們還會實現130億的簽約銷售，總體能夠完成今年的銷售目標，會創新高。
"唐軍指出，今年上半年首創置業推盤量比較少，下半年會推出220萬平方米新的樓盤。
據首創置業財務總監羅俊介紹，截止6月30號，首創置業在14個城市在售34個項目，下半年還會新推出3到5個項目，全年總共有將近40個項目。
土地儲備方面，羅俊透露，預計全年土地儲備增長300到500萬平方米，其中上半年已經完成瞭175萬平方米，下半年首創置業預計投資買地的資金是47億。
唐軍表示，首創置業會充分利用已經建立起來的競爭優勢去拿地，比如說采取奧特萊斯這種商業模式去預購地，或者采取一、二級聯動模式。此外，首創也會參與市場的招拍掛，通過市場競爭去拿地。
唐軍強調，首創置業會結合商業模式去拿地，"但是不會拿地王。"
今年5月1日，北京首創奧特萊斯已正式對外開業，據唐軍介紹，海南和浙江的奧萊項目也會在明年春節前後開業。
"首創置業這麼多年也在調整我們的商業模式"，唐軍同時指出，要把住宅+商業模式，或者寫字樓加核心地段這種優勢做起來還需要擴大戰略合作夥伴，首創置業已經充分註意到，也在積極尋找戰略合作夥伴。
對於今年房地產政策的走勢，首創置業董事長劉曉光認為，大的政策變化不太可能會有，長效的機制的建立可能會有，比如說稅收，比如說利率，按照市場化調節的長期機制。
"截止到7月底全國有60多個城市的房價還在上升。"房價方面，劉曉光認為，一方面現在剛需比較旺盛，改善型的需求也是比較旺盛，而隨著中國城鎮化的推進，隨著消費的升級，房價的態勢仍然是穩定上升，不會大起大落。
而對於剛需市場比較旺盛的情況，唐軍表示，首創這幾年來一直在按照這個方向進行調整，"現在我們新拿的地，除瞭麗澤商務區這樣的項目，基本上都是剛需產品，剛需產品占我們投資的比重超過80%。"
以下為首創置業2013年中期業績會現場問答實錄：
現場提問：首創置業上半年簽約金額達到差不多66億元，下半年預計簽約金額是多少？會不會有一些放緩，還是會創新高？
唐軍：我們今年的簽約目標仍然是年初計劃安排的200億元，上半年我們簽約完成瞭66億，大概完成瞭全年目標的三分之一，這個安排和我們今年整個項目安排周期是基本吻合的。因為今年上半年我們推盤量比較少，下半年會推出220萬平方米新的樓盤，所以下半年我們還會實現130億的簽約銷售，總體能夠完成今年的銷售目標，會創新高。
現場提問：下半年首創置業項目比較多，下半年會推出多少個？今年的銷售目標你們有信心達到嗎？
唐軍：目標是一定要達到的。
羅俊：我們在下半年要推出220萬平方米的新樓盤，截止6月30號，我們在14個城市在售的有34個項目。下半年還會新推出大概3到5個項目，總共有將近40個項目。
現場提問：首創置業下半年增加土地儲備的計劃如何，會不會和其他開發商一樣用很高的價格投地？預計今年房地產政策走勢會不會改變，下半年房價會增幅多少？
唐軍：第一，我們充分利用首創置業已經建立起來的競爭優勢去拿地。比如說采取奧特萊斯這種商業模式去預購地。我們這種商業模式和地方政府正好吻合，地方政府也需要發展商業，發展經濟，也不希望都是住宅。
現在我們奧特萊斯這種模式在全國進行復制，我們已經有瞭像房山這樣開業非常好的項目，海南和浙江的奧萊項目大概也在明年春節前後開業，在昆山的第四個項目現在進展也非常的好，我們會結合商業模式去拿地。
另外，我們天津武清的土地一、二級聯動的模式，也是我們下一步拿地的方式。比如說我們在北京做瞭土地一級開發的項目，盡可能采取一、二級聯動模式，采取提前進入的優勢。
當然，首創也會參與市場的招拍掛，通過市場競爭去拿地，但是我們仍然不會去拿地王。我們也會尋找京津地區、或者我們已經進入的城市深耕細作。通過多種渠道拿地，但是不會拿地王。
羅俊：我們預計全年土地儲備增長300到500萬平方米，其中上半年已經完成瞭175萬平方米。下半年我們預計投資買地的資金是47億。
劉曉光：我想大的政策變化不太可能會有，長效的機制的建立可能還會有。什麼是長效機制呢？比如說稅收，比如說利率，按照市場化調節的長期調節機制。現在實際上還在進行政策的調節機制，限購、限價。那麼，政策調節機制會不會有局部的變化，這個要看市場的狀態，可能會有一些變動的調節變化，比如說市場過熱，比如說價格過高。
大傢看到，截止到7月底全國有60多個城市的房價還在上升。我的看法是，一方面現在剛需比較旺盛，另外，改善型的需求也是比較旺盛，還有，隨著中國城鎮化的推進，隨著消費的升級，全年的態勢仍然是穩定上升的情況。總的來看，對整個地產市場的判斷還是比較樂觀，因為國傢也希望房地產穩定增長。
現場提問：房價大概增長多少？
劉曉光：這個不能準確到描述，但是我覺得會有所增加，我覺得會是穩定增長的狀態，不會大起大落。
羅俊：實際上中國房地產並不是全國一個房價，中國房地產分成一、二、三、四，甚至五線城市，不同城市情況不一樣。這也是符合市場經濟的，如果供不應求的地方就要漲價，供求比較平衡的地方比較穩定，供過於求肯定有下行的壓力，所以應該分不同地區不同情況來看。
現場提問：首創置業下半年投地大概會用47億，有沒有什麼融資計劃，或者你們有足夠的能力去進行投資？
羅俊：這47億是土地開支，等於說我下半年拿地的預算。當然，有一些是年初拿瞭地還需要進一步付錢。剛才唐總說瞭，我們的土地儲備策略還是規模合適，價格合適，我們不拿地王。我們對土地是比較精挑細選，不是一定要把這個錢花出去，但是一定要買對的地，買正確的地，這才是我們最根本的拿地策略。
現場提問：剛才劉總提到市場剛需比較旺盛，首創會不會根據這個情況調整產品結構，增加剛需類產品？
唐軍：我們這幾年來一直在按照這個方向進行調整，現在我們新拿的地，除瞭麗澤商務區這樣的項目，基本上都是剛需產品，剛需產品占我們投資比重超過80%，80%以上都是剛需。
劉曉光：實際上調整是加大瞭北京、天津、上海這些區域的產品。另外，在適應剛需產品的同時，經營模式和結構也在創新發展。有一些商業的，比如說奧特萊斯，它促進瞭住宅的發展。有一些旅遊的，地鐵上蓋的，它也促進瞭住宅的銷售速度。但是，我們要沉淀一些，為將來提供現金流，也是未來的一個發展方向。
現場提問：未來會在北京有更多地鐵上蓋的項目嗎？
唐軍：第一，我們在麗澤商務區的項目就是地鐵上蓋的項目，而且這個地鐵也是首創集團和港鐵合資的一傢公司在投資運營，北京地鐵16號線，也是北京最長的一條線。這條線西段已經通車瞭，再往東這一段大概在2015年底通車，所以和麗澤商務區是比較吻合的。
第二，作為首創來說，我們原來在北京做很多地鐵上蓋的物業，還是有一定的經驗，加上母公司在地鐵建設方面的優勢。我們也是希望地鐵上蓋物業是首創置業未來重點考慮的優勢商業模式之一，希望在未來中國城市化進程過程中，很多城市地鐵上蓋這種商業模式能夠復制。
而且，我們也特別借鑒瞭香港地鐵上蓋物業模式，也希望這種模式能夠在內地很多的項目和區域中進一步推廣，這也是個很好的發展模式。如果有這樣的項目我們會密切跟蹤。
現場提問：會不會考慮和港鐵再進行其他項目的合作？在其他城市會不會考慮這樣做？
唐軍：和港鐵的合作是母公司首創集團和港鐵建設北京14號線的合作，是在母公司的范圍內進行合作，地產還沒有和港鐵合作。但是，我們要求地鐵上蓋物業要充分發揮軌道交通優勢，這方面我們和母公司是協同發展。
劉曉光：母公司對首創置業是有幫助的，像現在做的天津首創國際半島，實際上高速路是母公司的資產。
唐軍：因為房地產未來不單純是住宅產業，從政府的角度，他也希望以後除瞭住宅以外多一些商業，多一些辦公，多一些能夠產生稅源的項目出來。所以，首創置業這麼多年也在調整我們的商業模式，當然要把住宅+商業模式，或者寫字樓加核心地段這種優勢做起來還需要擴大戰略合作夥伴，這個我們已經充分註意到瞭，也在積極尋找戰略合作夥伴。
現場提問：首創置業有沒有資金很緊張的情況，有沒有打算用其他方法融資，比如說發債，或者到資本市場融資？
羅俊：我們關於融資還是比較謹慎的，因為我們在融資方面大的策略是追求大規模、長期性和低成本的資金。有這方面的資金我們會替換短期債務和成本更高的債務，這是我們一直在努力不斷改善資本結構。
另外，關於融資，我們下半年最大的目標是200億的銷售，等於說我們銷售回款要超過100億。這是我們資金的主要來源，公司也會更加依靠我們業務的現金回籠，而不是更加激進地去融資、提高負債。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-21/11012378091.shtml
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