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共有物業須由業主大會登記確權
王則楚
權利和義務是對等的，絕不能一方面強調自己的業權，一方面又不履行自己業權的義務。通觀廣州房地產住宅小區的所有車庫，居然車庫被開發商占有(許多當初的樓盤，地下開發的建築是不計算容積率的，是屬於人防工程歸全體業主防空使用的)，而且被他們經營，收取車庫的停車費，但卻不繳納物業管理費。甚至使用的員工還由物業公司支付人工工資。這是哪傢的道理？
報載，廣州逸雅居的業委會，近日入稟法院，要求撤銷"關於業委會不具備對物權登記提出主張權利的判決"。原因是這個樓盤的五樓架空層，原是開放為公共活動場地的，忽然間被封閉瞭。小業主們有意見瞭，認為物管方侵害瞭公共利益，但發展商拿出瞭"架空層"的房產證。而業委會通過信訪得到規劃部門給出的復函證實：此架空層的"原規劃報建審批為架空支柱層，屬於小區全體居民活動使用的公共開放空間"。於是業委會要求法院判決房管局依法撤銷房產證。但法院認為：業委會不具備對物權登記提出主張權利。"
首先，我們必須弄清楚，共有物業是小區居民生活所必須的物業，它的權屬已經隨業主專有物業的權屬一起，歸於業主。《物權法》第七十三條明確：建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。但長期以來，我們對這些屬於業主共有的物業卻沒有登記確權。
開發商拿出的"架空層房產證"是什麼證明呢？是在房屋出售之前，房地產管理部門出具的開發商建築區劃的全部確權。也就是說，沒有出售房產之前，這些共有物業屬於開發商整體擁有。但在出售部分房產之後，其共有物業就產生瞭共有人，這個共有人當然應該對共有物業的權利提出物權的登記主張。這也是其房產證中"分攤面積"所實體賦予的權利。
我們多次主張要明確住宅小區的共有物業，並且登記確權。因為，我們繳納的物業管理費用，是用於共有物業的中路重劃區利率多少免費諮詢試算管理的。共有物業的管理費用是按專有面積的大小來分攤的、按使用共有物業的頻率來確定繳費標準的。
如果開發商拿著"架空層房產證"，強調架空層屬於開發商所有，那麼架空層就成瞭開發商的專有物業，應該按規定繳納物業管理費，而且由於架空層使用的人多，應該按住宅物業管理費的2倍繳納。如果開發商拿著大確權的產權證，顯示他擁有全部共有物業，那麼這個建築區劃內就沒有共有物業，全部業主就無需要繳納物業管理費。
權利和義務是對等的，絕不能一方面強調自己的業權，一方面又不履行自己業權的義務。通觀廣州房地產住宅小區的所有車庫，居然車庫被開發商占有(許多當初的樓盤，地下開發的建築是不計算容積率的，是屬於人防工程歸全體業主防空使用的)，而且被他們經營，收取車庫的停車費，但卻不繳納物業管理費。甚至使用的員工還由物業公司支付人工工資。這是哪傢的道理？
在一再呼籲之下，廣州市國土房管局2013年第424號文印發瞭《廣州市房地產開發項目公共服務設施房地產權登記管理規定》，規范瞭廣州市"房地產開發項目公共服務設施的房地產權登記，明晰各類公共服務設施的產權歸屬和登記要求"。該規定明確"不納入分攤面積的，一般包括建築物內的架空層......"，並且專門指出"不作為分攤面積的業主共有的設施，已由開發企業領取瞭房地產權利證書的，如該設施未辦理分割登記，由登記機構在房地產登記簿上加以註記'某建築區劃內的全體業主共有'"。
開發商拿出的"架空層房產證"，其實就是一個未加以註記"某建築區劃內的全體業主共有"的房產證！隻要向房管局產權地籍登記處反映，要求他們在開發商的"架空層房產證"上加註"逸雅居建築區劃內的全體業主共有"就完全可以解決。
鬧到對簿公堂，法院還來個"業委會不具備對物權登記提出主張權利"，實在是太讓人啼笑皆非瞭。
(作者為省政府參2順位任何問題免費諮詢事)
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-18/08234597629.shtml
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