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人口結構導致2015年樓市動蕩 泡沫或將破滅
CUBN記者急需現金1萬 劉末 北京報道
??本年度4月下旬以來，地方與中央與地方相繼出臺瞭一系列樓市救市措施，近期市場成交也趨於活躍，但這並未能改變房價已經連續7個月下跌的現實。
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?此前的系列觀察中，業內人士從供給與需求、救市政策、衰退周期測算等角度，初步說明中國房地產市場的衰退格局已經確立，就房地產市場而言，人口結構這個
中長期因素當前正處於一個量變向質變的轉變關鍵時點。再結合海外的歷史經驗來看，人口結構演變又可謂一個危險的信號，從人口結構來看，2015年樓市或動
蕩。
??購買的主力軍規模在減小
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?1963年以來政府的基調是控制人口增長，上海市政府參事、上海社科院左學金研究員指出，正是因為“人口慣性”的存在，人口政策需要作出前瞻性的考慮和
改變。1970年以前，中國的總和生育率為5.81，即平均一對夫婦生育5.81個孩子；到瞭1979年，總和生育率下降到2.75；整個80年代，總和
生育率保持在2.5上下波動；90年代到現在，總和生育率則穩定在1.5以下。左學金指出，總和生育率低於2.1時，就表示這個社會代際人口中下一代人口
在減少。中國第六次人口普查的數據也驗證瞭這一趨勢：人口年齡金字塔是錐子形。
??與所有商品一樣，面對將近十四億的人口，房地產確實存在很大的需求，那麼哪些人才是買房的主力軍呢？人口結構可以粗略分為老中青少幼，對應到買房這一行為上，少幼和老年人顯然不是購房的主體，或者說，勞動年齡人口（15歲~64歲）才是購房的主體。
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?2006年公佈的《國傢人口發展戰略報告》指出，15歲～64歲總勞動力要在2016年才達到高峰。但是2010年第六次人口普查顯示，總勞動力在
2012年達到頂峰後將開始負增長。從絕對數值上看，2011年勞動年齡人口超過10億，較2010年增長345萬人，2012年勞動年齡人口繼續增長，
但增幅明顯放慢，隻增長瞭120萬，最重要的原因就是老齡化在加速。
??勞動年齡人口在經濟學中被視為人口紅利，勞動年齡人口下滑意味著人口紅利趨於消失，導致中國經濟現在與未來需要過一個“減速關”。
??中國社會科學院副院長蔡昉在2012年表示，2013年是人口紅利消失的轉折點，甚至根據最新的人口普查數據，這個轉折點2012年已經到來瞭。
??總而言之，中國勞動年齡人口總量在2012年出現瞭轉折點，對於房地產市場而言，購買的主力軍規模已經在減小瞭。
??2015年或是房地產頂峰
??日本人口紅利拐點出現在1990年，而房地產泡沫破滅的時間與此高度吻合。1990年以後，日本進入快速老年化的時代，不僅經濟增長陷入泥潭，房地產市場更是一蹶不振。
??日本的故事對當今的中國有很強的警示意義。從人口結構看，2015年的中國與1990二胎利率最低年的日本並沒有太大的差異。假如日本的經驗在中國同樣適用的話，意味著2015年將是中國房地產市場的重要拐點。
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?但如果結合中國當前用工市場的實際情況來看，應該將中國的人口紅利的拐點提前數年。原因很簡單，因為中國的勞動力市場是典型的二元結構，城市職工與農民
工分屬不同的勞動力市場。對於城市職工而言，他們的勞動年齡可以確定為15至64歲，而數億農民工的勞動年齡大約隻有15至55歲。因此，中國房地產大拐
點或許在2015年之前出現。
??而按湖南省房地產研究中心主任許子枋的估算模型，在2017年前，農村每年可以轉移2000萬以上人口進城。2020年下降到1000萬人，2030年下降到隻有400萬人的水平。
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?另外，申銀萬國研究報告指出，20~30歲適婚年齡女性的人數將在2015年以後逐漸下降，而目前增長速度已經明顯放慢。結婚對數上升最快的時間是
2005~2009年，年均增速達到10%，而此後3年年均增速降至4.4%。與之對應的是，2005~2009年，全國住宅銷售面積的平均增速是
17%，而此後3年的平均增速降至4.6%。
??也就是說，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生瞭重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。
??總而言之，無論是從勞動年齡人口看人口結構的惡化，還是購房適齡人口的趨勢，對於房地產需求而言，都不容樂觀。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-17/08295950778669701317872.shtml
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